Механізм реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі — постанова КГС ВС
Фермерське господарство звернулося до суду з позовом до Ізяславської міської ради та ГУ Держгеокадастру, в якому просило визнати протиправними та скасувати рішення міської ради, якими відмовлено у поновленні договорів оренди, надано дозвіл на розробку проєктів землеустрою і затверджено проєкти щодо відведення земель для підготовки до земельних торгів, визнати укладеними додаткові угоди про поновлення договорів оренди на попередніх умовах, а також зобов’язати Держгеокадастр відновити попередні кадастрові записи. Вважав, що оскаржуваними рішеннями порушено його переважне право на поновлення оренди, а також незаконно змінено цільове призначення земель.
Місцевий господарський суд відмовив у задоволенні позову у справі № 924/1200/23 в частині скасування рішення ради про надання дозволу на розроблення проєктів землеустрою щодо відведення земельних ділянок зі зміною виду цільового призначення в межах категорії земель за основним цільовим призначенням. Суд вважав, що це рішення вичерпало свою дію виконанням, а можливість його скасування не дозволить позивачу ефективно відновити володіння відповідною земельною ділянкою. В решті позовних вимог позов задовольнив.
Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 11.09.2025 рішення скасовано у частині задоволення позовних вимог та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено, отже у позові відмовлено в повному обсязі. Апеляційний суд зазначив, що діючим законодавством не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі, а реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Суд наголосив, що саме орган місцевого самоврядування уповноважений визначати істотні умови такої оренди, а за відсутності такого рішення істотні умови не можуть бути визначені ані судом, ані одноособово орендарем, адже імперативна норма ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" чітко вказує – у разі оренди земель державної або комунальної власності поновлення договору оренди землі здійснюється на підставі рішення орендодавця.
Апеляційний суд виснував, що виходячи із підстав та матеріально-правового регулювання позову у цій справі (ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі"), усталених правових позицій Верховного Суду щодо застосування механізму реалізації переважного права, передбаченого ч.1-5 ст. 33 цього Закону, відповідно до яких договори можуть укладатися на новий строк на тих самих умовах або на змінених умовах, але в будь-якому випадку на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 ЗК України, колегія суддів вважає, що визнавши укладеними додаткові угоди до договорів оренди землі в редакції позивача на підставі ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", суд першої інстанції фактично підмінив орган місцевого самоврядування, узгодивши замість нього істотні умови договорів оренди землі на новий строк, які хоч і залишились тими самими, однак не погоджені орендодавцем для продовження на новий строк орендних правовідносин.
Верховний Суд погодився з висновком Північно-західного апеляційного господарського суду, викладеним у постанові від 11.09.2025 в справі № 924/1200/23 та відхилив доводи касаційної скарги позивача щодо подібності правовідносин.
Суд зазначив, що рішення Верховного Суду, на які посилався скаржник, ухвалені у справах з іншими фактичними підставами та іншим правовим регулюванням. Зокрема, у справі № 904/1221/19 поновлення договору ґрунтувалося на механізмі «мовчазної згоди» орендодавця (ч. 6 ст. 33 Закону «Про оренду землі») за відсутності заперечень орендодавця після закінчення строку договору. Верховний Суд виходив з того, що статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (у відповідній редакції) регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами за умови дотримання порядку (ч.ч. 2-5), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, тобто «мовчазної згоди» орендодавця (ч. 6).
Натомість, у справі, що розглядається, орендар до закінчення строку договорів звернувся з пропозицією про поновлення договору, яку орган місцевого самоврядування розглянув і відхилив, що виключає застосування правових висновків щодо «мовчазної згоди» орендаря.
Отже, реалізація переважного права орендаря можлива виключно за наявності рішення відповідного органу місцевого самоврядування. За відсутності такого рішення істотні умови поновлення договору не можуть бути визначені судом чи орендарем.
З повним текстом постанови Верховного Суду у складі суддів Касаційного господарського суду від 02.12.2025 у справі 924/1200/23 можна ознайомитися за посиланням.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.
