Механизм реализации преимущественного права на возобновление договора аренды земли — постановление КХС ВС
Фермерское хозяйство обратилось в суд с иском к Изяславскому городскому совету и ГУ Госгеокадастра, в котором просило признать противоправными и отменить решения городского совета, которыми отказано в возобновлении договоров аренды, предоставлено разрешение на разработку проектов землеустройства и утверждены проекты по отводу земель для подготовки к земельным торгам, признать заключенными дополнительные соглашения о возобновлении договоров аренды на прежних условиях, а также обязать Госгеокадастр восстановить предыдущие кадастровые записи. Считало, что оспариваемыми решениями нарушено его преимущественное право на возобновление аренды, а также незаконно изменено целевое назначение земель.
Местный хозяйственный суд отказал в удовлетворении иска по делу № 924/1200/23 в части отмены решения совета о предоставлении разрешения на разработку проектов землеустройства по отводу земельных участков с изменением вида целевого назначения в пределах категории земель по основному целевому назначению. Суд считал, что это решение исчерпало свое действие исполнением, а возможность его отмены не позволит истцу эффективно восстановить владение соответствующим земельным участком. В остальной части исковые требования удовлетворил.
Постановлением Северо-западного апелляционного хозяйственного суда от 11.09.2025 решение отменено в части удовлетворения исковых требований и принято новое решение, которым в удовлетворении иска отказано, следовательно, в иске отказано в полном объеме. Апелляционный суд отметил, что действующим законодательством не предусмотрено автоматическое возобновление договоров аренды земли, а реализация преимущественного права на возобновление договора аренды земельного участка при отсутствии возражений со стороны сторон возможна лишь при наличии решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления. Суд подчеркнул, что именно орган местного самоуправления уполномочен определять существенные условия такой аренды, а при отсутствии такого решения существенные условия не могут быть определены ни судом, ни единолично арендатором, поскольку императивная норма ч. 5 ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли» четко указывает — в случае аренды земель государственной или коммунальной собственности возобновление договора аренды земли осуществляется на основании решения арендодателя.
Апелляционный суд пришел к выводу, что, исходя из оснований и материально-правового регулирования иска в данном деле (ч. 1–5 ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли»), устоявшихся правовых позиций Верховного Суда относительно применения механизма реализации преимущественного права, предусмотренного ч. 1–5 ст. 33 данного Закона, согласно которым договоры могут заключаться на новый срок на тех же условиях или на измененных условиях, но в любом случае на основании решения органа, уполномоченного осуществлять передачу земельных участков в собственность или пользование согласно статье 122 ЗК Украины, коллегия судей считает, что, признав заключенными дополнительные соглашения к договорам аренды земли в редакции истца на основании ч. 1–5 ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли», суд первой инстанции фактически подменил орган местного самоуправления, согласовав вместо него существенные условия договоров аренды земли на новый срок, которые хоть и остались теми же, однако не согласованы арендодателем для продления на новый срок арендных правоотношений.
Верховный Суд согласился с выводом Северо-западного апелляционного хозяйственного суда, изложенным в постановлении от 11.09.2025 по делу № 924/1200/23, и отклонил доводы кассационной жалобы истца относительно сходства правоотношений.
Суд отметил, что решения Верховного Суда, на которые ссылался заявитель, приняты по делам с иными фактическими основаниями и иным правовым регулированием. В частности, в деле № 904/1221/19 возобновление договора основывалось на механизме «молчаливого согласия» арендодателя (ч. 6 ст. 33 Закона «Об аренде земли») при отсутствии возражений арендодателя после окончания срока договора. Верховный Суд исходил из того, что статьей 33 Закона Украины «Об аренде земли» (в соответствующей редакции) регламентировано возобновление договора аренды земли на новый срок как в случае реализации преимущественного права арендатора перед другими лицами при соблюдении порядка (ч.ч. 2–5), так и в случае, когда арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды, то есть «молчаливого согласия» арендодателя (ч. 6).
В то же время в рассматриваемом деле арендатор до окончания срока договоров обратился с предложением о возобновлении договора, которое орган местного самоуправления рассмотрел и отклонил, что исключает применение правовых выводов относительно «молчаливого согласия» арендодателя.
Следовательно, реализация преимущественного права арендатора возможна исключительно при наличии решения соответствующего органа местного самоуправления. При отсутствии такого решения существенные условия возобновления договора не могут быть определены судом или арендатором.
С полным текстом постановления Верховного Суда в составе судей Кассационного хозяйственного суда от 02.12.2025 по делу № 924/1200/23 можно ознакомиться по ссылке.
Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.
