Як оформити земельну ділянку під багатоквартирним будинком

З 1 липня 2015 року набув чинності Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 1 названого Закону, прибудинкова територія — територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

У зв’язку з прийняттям зазначеного Закону зазнала змін і ст. 42 Земельного кодексу України. Так, відповідно до ст. 42 Земельного кодексу України, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом міністрів України. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.

З цієї норми можна зробити висновок, що передача об’єднанням співвласників багатоквартирних будинків (далі — ОСББ) земельних ділянок під багатоквартирними будинками має здійснюватися у спеціальному порядку, який має бути затверджений Кабінетом міністрів України. Проте таке твердження, на думку автора, не зовсім відповідає дійсності, оскільки ОСББ та співвласники багатоквартирного будинку не є тотожні поняття, враховуючи положення Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Так, відповідно до ч. 1 ст. 10 зазначеного закону, співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об’єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно з законом, що регулює діяльність об’єднань співвласників багатоквартирних будинків.

Відповідно до ст. 9 Закону, управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції — об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку). Таким чином, співвласники багатоквартирних будинків мають право оформлювати право на землю без створення ОСББ.

Водночас, як свідчить приведена нижче судова практика, суди мають інші міркування з цього приводу.

Щодо затвердження порядку безоплатної передачі земельних ділянок у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку зазначимо, що на сьогодні Кабінет міністрів України досі не затвердив вказаний нормативно-правовий акт.

Враховуючи активну пропаганду створення об’єднань співвласників багатоквартирних будинків, здавалося б, законодавець передбачить спрощений порядок оформлення прав на земельні ділянки такими об’єднанням. Проте на сьогодні не тільки спрощений, а й жодний порядок не розроблений. Тож на сьогодні ОСББ може оформити земельну ділянку або в оренду, або в постійне користування.

«Cудова-юридична газета» вирішила розібратись в етапах та нюансах оформлення ОСББ земельних ділянок під багатоквартирними будинками в умовах чинного земельного законодавства.

Як вигідніше оформити ОСББ земельну ділянку та чому треба її оформлювати

Відповідно до ст. 206 Земельного кодексу України, використання землі є платним. Об’єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону. У свою чергу, відповідно до ст. 269 Податкового кодексу України, платниками податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв), землекористувачі.

Плата за землю включає емельний податок або орендну плату. Відповідно до пп. 12.4.1 п. 12.4 ст. 12, п. 284.1 ст. 284 Податкового Кодексу України (далі — Кодекс) та п. 35 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», встановлення ставок місцевих податків та зборів у межах ставок, визначених Кодексом, належить до повноважень місцевих рад.                            

Відповідно до ст. 271 Податкового кодексу України, базою оподаткування є:

• нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого цим розділом;
• площа земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено.

Якщо брати для прикладу Київ, розміри ставок земельного податку за земельні ділянки в місті встановлено «Положенням про плату за землю в місті Києві» (далі — Положення), яке затверджено додатком 3 до рішення Київської міської ради №1910/5974 від 18.10.2018 «Про внесення змін до рішення Київської міської ради від 23 червня 2011 року №242/5629 «Про встановлення місцевих податків і зборів у місті Києві» (далі — Рішення).

Рішення прийнято на виконання вимог постанови Кабінету міністрів України №483 від 24.05.2017 «Про затвердження форм типових рішень про встановлення ставок та пільг із сплати земельного податку та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки», яким, зокрема, передбачено встановлення ставок земельного податку в залежності від виду цільового призначення земель (згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель, затвердженою наказом Держкомзем №548 у від 23 липня 2010 р.).

Так, ставка земельного податку за земельні ділянки, які використовуються юридичними і фізичними особами (крім підприємств державної та комунальної власності), в тому числі у разі переходу права власності на будівлі, споруди (їх частини), але право власності на які або право оренди яких в установленому законодавством порядку не оформлене, встановлюється у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок. Ставки податку за земельні ділянки для фізичних та юридичних осіб, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюються залежно від цільового призначення землі у відсотках від їх нормативної грошової оцінки відповідно до таблиці №1 додатку 3 цього Положення.

Відповідно до зазначеної таблиці, ставки земельного податку встановлено у розмірі:

• для земельних ділянок з кодом КВЦПЗ 02.02 Для колективного житлового будівництва, 02.10 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об’єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури — 0,03% від нормативної грошової оцінки;
• для земельних ділянок з кодом 02.03 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку — 0,01% від нормативної грошової оцінки;
• для земельних ділянок з кодом 02.07 Для іншої житлової забудови — 1,00% від нормативної грошової оцінки.

Що стосується орендної плати відповідно до ст. 288 Податкового кодексу України, розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку:

• для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено — у розмірі не більше 3% їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування — не більше 1% їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь — не менше 0,3% та не більше 1% їх нормативної грошової оцінки;
• для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено — у розмірі не більше 5% в нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь — не менше 0,3% та не більше 5% нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області.

Тож якщо земельна ділянка під багатоквартирним будинком не оформлена, код КВЦПЗ не визначено, розмір плати за землю буде максимальним. Замість зазначених можливих 0,01% від нормативно-грошової оцінки ОСББ матиме платити 3% від нормативно-грошової оцінки. Не менше 3% буде складати і орендна плата.

Застосування коефіцієнту, який характеризує функціональне використання (Кф) при розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки, передбачено Порядком нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, який затверджено наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України №489 від 25.11.2016 (зі змінами, внесеними згідно з наказами Міністерства аграрної політики та продовольства України від №261 від 23.05.2017 та №162 від 27.03.2018), який зареєстровано в Міністерстві юстиції України 10.04.2018 за №432/31884 (далі — Порядок).

Відповідно до п. 5 розділу ІІ Порядку, коефіцієнт, який характеризує функціональне використання (Кф) при розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки, встановлюється на підставі Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів №548 від 23.07.2010, зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 01.11.2010 року за №1011/18306.

Відповідно до ч. 2 примітки додатку 1 Порядку, для земельних ділянок, інформація про які не внесена до відомостей Державного земельного кадастру, або у разі, якщо у відомостях Державного земельного кадастру відсутній код Класифікації видів цільового призначення земель, коефіцієнт, який характеризує функціональне використання (Кф), застосовується зі значенням 3,0.

Таким чином, ключовим для зменшення розміру плати за землю є визначення цільового призначення земельної ділянки.

Цікавий факт: встановити шлагбаум при в'їзді на подвір'я можуть співвласники багатоквартирного будинку, які оформили право власності на земельну ділянку.

Цікавий факт: у разі знищення (руйнування) багатоквартирного будинку майнові права на земельну ділянку, на якій розташовано такий будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкова територія, зберігаються за співвласниками багатоквартирного будинку.

Що забули у ст.92 Земельного кодексу України

Відповідно до ч. 1 ст. 42 Земельного кодексу України, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. Проте ч. 2 ст. 92 Земельного кодексу України встановлено перелік осіб, які набувають право постійного користування земельними ділянками, при цьому не визначено право підприємств, установ і організацій, які здійснюють управління цими будинками, на постійне користування земельними ділянками, що суперечить ч. 1 ст. 42 Земельного кодексу України.

Крок 1. Подати клопотання про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки

Представник ОСББ, повноваження якого посвідчені належним чином, подає до органу виконавчої влади або місцевого самоврядування, до повноважень якого належить розпорядження відповідною земельною ділянкою (далі — орган), клопотання про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

Зверніть увагу: місцевою радою може бути затверджено підзаконний нормативно-правовий акт, що регламентує процедуру звернення до органу місцевого самоврядування з метою отримання зацікавленими особами прав на землю, у тому числі з метою отримання дозволу на розробку проекту землеустрою. Наприклад, у Києві рішенням Київради №241/2463 від 20.04.2017 затверджено Порядок набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві (далі — Порядок).

Форма такого клопотання також, як правило, затверджується порядком та розміщується на веб-порталах відповідної територіальної громади. До документа прикріплюються графічні матеріали, на яких зазначено розмір земельної ділянки. Оскільки вимоги до таких графічних матеріалів, як правило, не регламентовані, можна використовувати для відображення бажаного місця розташування земельної ділянки:

• кадастровий план;
• викопіювання з детального плану території;
• викопіювання з генерального плану населеного пункту;
• роздруківку з державного земельного або містобудівного кадастру.

Наприклад, у Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у Києві зазначена вимога виключно щодо масштабу — не менше 1:2000.

Земельний кодекс України чітко встановив, що орган розглядає клопотання протягом місяця і дає дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову у його наданні. Підставою для відмови у наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування об'єкта вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, генеральних планів населених пунктів та іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку. Якщо зазначені вимоги дотримані, відповідний орган своїм рішенням дозволяє розробку проекту землеустрою.

Що таке мовчазна згода

У разі, якщо у місячний строк з дня реєстрації клопотання відповідний орган не надав дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або мотивованої відмови у наданні такого дозволу, зацікавлена особа у місячний строк з дня закінчення зазначеного строку має право замовити розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки без надання такого дозволу за принципом мовчазної згоди, про що письмово повідомляє місцеву владу. До письмового повідомлення додається договір на виконання робіт із землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

Що належить до земельної ділянки багатоквартирного будинку

Розміри і конфігурація земельної ділянки, на якій розміщений багатоквартирний будинок, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації. До земельної ділянки багатоквартирного будинку належать:

• земля, на якій розміщено житловий будинок;
• земля, на якій знаходяться будівлі і споруди, що стосуються такого будинку;
• прибудинкова територія.

Хто може оформлювати права на земельну ділянку під багатоквартирним будинком

Відповідно до ст. 116 Земельного кодексу України, мешканці багатоквартирних будинків мають право відвести земельну ділянку в постійне користування незалежно від створення ОСББ. Проте, якщо ОСББ не створено, відведення земельної ділянки можливе лише при згоді всіх без виключення власників житлових і нежитлових приміщень будинку, а на практиці такої згоди досягти майже неможливо.

Щодо ОСББ зазначимо, що рішення про оформлення земельної ділянки необхідно прийняти на зборах співвласників і скласти відповідний протокол. Такий документ, безперечно, знадобиться при оформленні земельної ділянки.

На зборах також слід визначити представника від ОСББ, який буде діяти від імені об'єднання:

• оформлювати документи;
• підписувати договори;
• подавати клопотання.

Повноваження представника ОСББ повинні бути вказані в протоколі зборів співвласників. Також функції представника об'єднання мають право виконувати члени правління ОСББ.

Крок 2. Замовити проект землеустрою

ОСББ необхідно замовити у землевпорядної організації виготовлення проекту землеустрою та укласти відповідний договір із землевпорядною організацією, в якому обумовити вартість та строки виконання робіт. Виконавцем таких робіт може бути тільки особа, яка має сертифікат інженера-землевпорядника. Державний реєстр сертифікованих інженерів-землевпорядників, які отримали кваліфікаційні сертифікати, доступний за наступним посиланням: http://land.gov.ua/info/derzhavnyi-reiestr-sertyfikovanykh-inzheneriv-zemlevporiadnykiv/.

Зверніть увагу на те, щоб у договорі були вказані конкретні строки виконання робіт. Разом з цим, звертаємо увагу, що відповідно до ст. 28 Закону України «Про землеустрій», строк виконання робіт зі складання документації із землеустрою не може перевищувати 6 місяців.

Крок 3. Погодити проект землеустрою

Документація із землеустрою погоджується в порядку та органами, встановленими ст. 186, 186-1 Земельного кодексу України та у випадках, визначених Законом України «Про державну експертизу землевпорядної документації», подається для проведення державної експертизи землевпорядної документації.

При погодженні та затвердженні документації із землеустрою забороняється вимагати додаткові матеріали та документи, не включені до складу документації із землеустрою, встановленого Законом України «Про землеустрій», надання погодження документації із землеустрою будь-якими іншими органами виконавчої влади, місцевого самоврядування, підприємствами, установами та організаціями, погодження яких не передбачено Земельним кодексом України, та проведення будь-яких обстежень, експертиз і робіт.

У випадку ОСББ проект землеустрою обов’язково погоджується в територіальному органі Держгеокадастру і місцевому органі містобудування та архітектури.

Крок 4. Зареєструвати земельну ділянку в державному земельному кадастрі

Для цього слід звернутися до територіального органу Держгеокадастру України. Державному кадастровому реєстраторові, який здійснює таку реєстрацію, подаються:

• заява про державну реєстрацію земельної ділянки за формою згідно з додатком 22 до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету міністрів України від 17 жовтня 2012 року №1051;
• оригінал погодженої відповідно до законодавства документації із землеустрою, яка є підставою для формування земельної ділянки (разом з позитивним висновком державної експертизи землевпорядної документації у разі, коли така документація підлягає обов’язковій державній експертизі землевпорядної документації);
• електронний документ.

Строк розгляду заяви — 14 днів з дня реєстрації.

Результатом цього кроку стане внесення даних про земельну ділянку до Державного земельного кадастру та присвоєння їй кадастрового номера.

Також зазначимо, що логічним закінченням цього етапу є отримання відповідного витягу з Державного земельного кадастру.

Крок 5. Затвердити проект землеустрою

Після державної реєстрації земельної ділянки ОСББ має звернутись до органу виконавчої влади або місцевого самоврядування, до повноважень якого належить розпорядження відповідною земельною ділянкою, з метою прийняття відповідного рішення в установленому порядку через центр надання адміністративних послуг із заявою на отримання адміністративної послуги. До заяви додаються:

У разі передачі (надання) земельної ділянки на підставі проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки:

• оригінал проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки з матеріалами його погодження;
• витяг з Державного земельного кадастру (у разі формування земельної ділянки);
• позитивний висновок державної експертизи землевпорядної документації (у разі необхідності здійснення обов'язкової державної експертизи землевпорядної документації згідно із законодавством);
• довіреність або засвідчена в установленому законодавством порядку її копія, на підставі якої інтереси зацікавленої особи представляє її уповноважена особа (у разі, якщо заява подається представником).

За результатами розгляду заяви на отримання адміністративної послуги відповідний орган приймає рішення про надання або про відмову в наданні земельної ділянки, яке передається адміністратору центру надання адміністративних послуг для видачі зацікавленій особі або уповноваженому нею представнику.

Крок 6. Реєстрація права власності в Державному реєстрі прав на нерухоме майно та їх обтяжень

Для цього необхідно звернутись до місцевого центру надання адміністративних послуг (далі — ЦНАП) чи нотаріуса для реєстрації права на земельну ділянку. Адреси місцевих ЦНАПів, яким слід подавати документи для реєстрації права власності на земельну ділянку, можна знайти, зокрема, в інтернеті.

Cудова практика

У січні 2017 року власник квартири у багатоквартирному будинку звернувся до Жовтневого районного суду Маріуполя Донецької області з позовом про скасування рішення Маріупольської міської ради Донецької області щодо відмови у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою про відведення земельної ділянки.

Позовна заява мотивована тим, що 1 грудня 2016 року Маріупольською міською радою Донецької області прийнято рішення «Про відмову у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у Приморському районі міста», яким позивачу відмовлено у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки площею 0,0019 га для обслуговування нежитлової прибудови до квартири. Підставою для відмови у видачі вказаного дозволу стало те, що на запитуваній позивачем ділянці знаходиться самовільно збудована нежитлова прибудова, на яку правовстановлюючі документи відсутні.

Рішенням суду першої інстанції від 26 травня 2017 року у задоволенні позову відмовлено, мотивуючи це тим, що спірна земельна ділянка є комунальною власністю Маріупольської міської ради. Підставою для відмови у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою стало те, що на зазначеній земельній ділянці знаходиться самовільно збудована нежитлова прибудова. Отже, відсутні правові підстави для задоволення позову.

Ухвалою Апеляційного суду Донецької області від 12 липня 2017 року рішення суду першої інстанції залишено без змін. Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів другої судової палати Касаційного цивільного суду касаційну скаргу залишено без задоволення.

Постанову касаційної інстанції мотивовано тим, що з аналізу цільового призначення земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, та норм ст. 42 Земельного кодексу України випливає, що в разі приватизації громадянами квартир у такому будинку земельна ділянка як така, що входить до житлового комплексу, може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування лише об'єднанню співвласників будинку, створеному відповідно до Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» у порядку, передбаченому постановою Кабінету міністрів України №521 від 11.10.2002 «Про реалізацію Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку». Нормами земельного законодавства не передбачено можливості передачі у власність чи користування окремим співвласникам багатоквартирних будинків земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний жилий будинок, або її частини. Таким чином, земельна ділянка належить співвласникам жилого будинку на праві спільної сумісної власності, яка разом із загальним майном і допоміжними приміщеннями є майном співвласників, які визначають порядок його використання.

Оформлення прав на земельну ділянку — завжди важкий і тривалий процес, навіть незважаючи на те, що отримання рішення відповідного органу щодо відведення земельної ділянки на сьогодні є адміністративною послугою. Оформлення прав на земельну ділянку ОСББ також не стало виключенням. І все ж «Судово-юридична газета» радить розпочати цей процес.

Раніше «Судово-юридична газета» повідомляла про постанову Верховного Суду щодо передачі в оренду землі, яка перебуває у комунальній власності.

Також повідомлялося, що Верховний Суд оприлюднив огляд судової практики з розгляду КГС ВС справ у спорах, що виникають із земельних відносин.