Налог на недвижимость в Украине – проблемы и перспективы

История вопроса

Впервые норма о налогообложении недвижимости начала действовать в Налоговом кодексе Украины с 1 января 2013 года. Размер налога на жилье определялся с учетом жилой, а не общей площади.

Позже, 4 июля 2013 года, Верховная Рада приняла Закон № 403-VII, которым было установлено, что в 2013 году налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, начисляется физическим лицам, и этот налог ними не уплачивается.

Официально введение такого моратория обосновывали необходимостью времени на формирование реестра плательщиков, по неофициальным данным - социальным напряжением, вызванным недовольством от введения дополнительного налога.

Особенности правового регулирования

Правовое регулирование вопросов, связанных с уплатой налога на недвижимость, регулируются Разделом XII, статьей 266 Налогового Кодекса Украины. Согласно вышеуказанной норме, плательщиками налога являются физические и юридические лица, в том числе нерезиденты, которые являются владельцами объектов жилой и/или нежилой недвижимости.

Если объект недвижимости находится в совместной собственности нескольких лиц, то, в зависимости от того, выделены ли части, принадлежащие им в таковом объекте, они могут оплачивать налог на недвижимость, используя следующие схемы:

• если объект жилой и/или нежилой недвижимости находится в общей долевой собственности нескольких лиц, налогоплательщиком является каждое из этих лиц за принадлежащую ему долю;
• если объект жилой и/или нежилой недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц, но не разделен в натуре, плательщиком налога является одно из таких лиц-владельцев, определенное по их согласию, если иное не установлено судом;
• если объект жилой и/или нежилой недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц и поделен между ними в натуре, налогоплательщиком является каждое из этих лиц за принадлежащую ему долю.

Исходя из вышеизложенного, объектом налогообложения налога на недвижимость является объект жилой либо нежилой недвижимости, в том числе его часть.

Базой налогообложения является общая площадь объекта жилой и нежилой недвижимости, в том числе его частей. Налоговые органы Украины исчисляют базу налогообложения по каждому конкретному объекту недвижимости, исходя из данных Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, безвозмездно предоставляются органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и/или на основании оригиналов соответствующих документов налогоплательщика, в том числе документов на право собственности.

База налогообложения объектов жилой и нежилой недвижимости, в том числе их долей, находящихся в собственности юридических лиц, исчисляется следующими лицами самостоятельно, исходя из общей площади каждого отдельного объекта налогообложения на основании документов, подтверждающих право собственности на такой объект.

По состоянию на сегодня, налогом на недвижимость облагаются «лишние» квадратные метры. Для начисления налога на недвижимость, лицо должно владеть: квартирой площадью более 60 квадратных метров, домом более 120 квадратов, а также, например, квартирой и домом, общей площадью более 180 квадратных метров.

Размер налога могут самостоятельно определять местные власти, но он не должен превышать 1,5% от минимальной зарплаты. В 2020-м приходилось максимально платить 62 гривны 50 копеек за каждый «лишний» квадратный метр. В этом году из-за повышения минимальной зарплаты выросла и максимальная сумма налога: до 70 гривен 80 копеек.

Налоговым кодексом определен перечень объектов, на которые налог на недвижимое имущество не распространяется. Следовательно, не будут облагаться налогом следующие объекты:

• жилой и нежилой недвижимости, находящиеся в собственности органов государственной власти, органов местного самоуправления, а также организаций, созданных ими в установленном порядке, которые полностью содержатся за счет соответствующего государственного бюджета или местного бюджета и являются неприбыльными (их совместной собственности);
• жилой и нежилой недвижимости, которые расположены в зонах отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, определенных законом, в том числе их доли;
• здания детских домов семейного типа;
• общежития;
• жилая недвижимость, не пригодная для проживания, в том числе в связи с аварийным состоянием, признанным согласно решению сельского, поселкового, городского совета;
• жилой недвижимости, в том числе их доли, принадлежащие детям-сиротам, детям, лишенным родительской опеки, и лицам из их числа, признанным таковыми в соответствии с законом, детям-инвалидам, воспитывающихся одинокими матерями (родителями), но не более одного такого объекта на ребенка;
• нежилой недвижимости, которые используются субъектами хозяйствования малого и среднего бизнеса, осуществляющих свою деятельность в малых архитектурных формах и на рынках;
• здания промышленности, в частности, производственные корпуса, цеха, складские помещения промышленных предприятий;
• здания, сооружения сельскохозяйственных товаропроизводителей, предназначенные для использования непосредственно в сельскохозяйственной деятельности;
• жилой и нежилой недвижимости, находящиеся в собственности общественных организаций инвалидов и их предприятий;
• недвижимость, принадлежащая участникам АТО/ООС и их семьям.

Налоговый период по налогу на недвижимость равняется одному календарному году.

В случае, если налогоплательщик не согласится с расчетом налога или обнаружит различия в имеющейся у него информации об объекте недвижимости, он должен обратиться с оригиналами документов на недвижимость в фискальные органы. Последние, если есть основания, должны произвести перерасчет суммы налога и отправить новое налоговое уведомление-решение.

Налог уплачивается физическими лицами - в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения по месту расположения объекта/объектов налогообложения и зачисляется в соответствующий бюджет.

Физические лица могут уплачивать налог в сельской и поселковой местности через кассы сельских (поселковых) советов по квитанции о принятии налогов.

Кроме того, в Украине существует также дополнительный налог на недвижимое имущество, или «налог на роскошь», его размер в 2021 году не изменился. Владельцам квартиры площадью более 300 квадратных метров или дома более 500 квадратных метров нужно будет заплатить 25 тысяч гривен.

За просрочку уплаты налога на недвижимость предусмотрен штраф 10% от суммы долга за просрочку до 30 дней, если более 30 дней - 20% от суммы налога.

Проблемные вопросы налогообложения налогом на недвижимость

Первоначально при введении налога на недвижимость действительно украинское общество высказывало негодование по поводу данного мероприятия тогдашних властей. И, конечно же, такое возмущение народа можно понять.

Если гражданин получил квартиру от предприятия еще во времена Союза ССР или построил дом, периодически вкладывал средства в их ремонт и поддержание нормального состояния, то граждане не понимали, по какой причине они еще и должны платить государству за ту недвижимость, которая им принадлежит по закону. Автору статьи подобные разговоры приходилось слышать неоднократно.

Исходя из своей природы, налог на недвижимость относится к налогам на собственность. К таким налогам относятся, как правило, налоги на недвижимость, землю и транспортные средства. Во всех экономически развитых странах такие налоги действуют столетиями. Крылатое выражение гласит – «Собственность обязывает»! Именно поэтому введение такого налога, как налог на недвижимость в Украине, явилось попыткой имплементации моделей налогообложения, давно опробованных и действующих за рубежом.

Однако, ради справедливости, необходимо отметить, что напряженность в обществе по поводу введения налога на недвижимость сошла на «нет», когда стало понятно, что налогообложению будут подлежать только те самые «лишние квадратные метры».

Общеизвестным является тот факт, что большинство объектов жилого фонда Украины построены и введены в эксплуатацию, когда действовали довольно низкие нормы обеспечения жилплощадь каждого гражданина и семьи в целом. Соответственно, на сегодняшний день в селах, поселках городского типа, в которых построены многоквартирные дома, а также районных центрах метраж принадлежащих гражданам квартир редко когда превышает 60 метров.

Например, если говорить о проектах времен СССР, то автору известно, что только лишь в конце 80-х годов 20-го века на территории Украины стали строиться и сдаваться в эксплуатацию многоквартирные дома, в которых действительно были квартиры, метраж которых превышал 60 метров квадратных. При этом такие квартиры были 3-х комнатными. То есть, 1 и двух-комнатные квартиры до 60 метров квадратных недотягивали.

С момента провозглашения независимости Украины прошло уже почти 30 лет. Изменилось многое – экономическая и политическая системы страны, строительные нормы, спрос, предложение, благосостояние граждан.

Практически сразу после развала Союза ССР массовое строительство многоквартирных домов прекратилось. В некоторых поселках городского типа и райцентрах многоквартирные дома, построенные за время независимости Украины, можно пересчитать по пальцам.

Однако те дома, которые были построены, возводились по совершенно другим проектам. Теперь площадь даже двухкомнатной квартиры в новостройке стала превышать 60 метров квадратных. Соответственно, получалось, что гражданин, приобретая такую квартиру, должен был понимать, что вместе с жилплощадью он еще и приобретает обязательство по уплате налога на недвижимость.         

Исходя из вышесказанного, одной из главных проблем функционирования налога на недвижимость в Украине является незначительное количество (только в крупных городах – областных центрах и столице) объектов недвижимости, реально подлежащих налогообложению. Поскольку говорить о массовой реновации жилья, то есть сносе многоквартирных домов старой постройки и постройки новых, из-за отсутствия у государства финансовых ресурсов и заинтересованности частного бизнеса, не приходится, то вопрос об эффективности действия такого налога, как налог на недвижимость, в Украине остается открытым.

Необходимо, также упомянуть о такой проблеме, связанной с налогом на недвижимость, как отсутствие политической воли у органов местного самоуправления к введению дополнительных льгот по налогу на недвижимость для отдельных категорий налогоплательщиков или объектов недвижимости. Эксперты неоднократно поднимали данный вопрос, о чем регулярно сообщали отечественные СМИ. Именно из-за отсутствия большого количества налогоплательщиков налога на недвижимость в малых городах и поселках городского типа местные власти не спешат устанавливать такие дополнительные льготы. Ведь в случае введения дополнительных льгот суммы, полученные от налога на недвижимость, могут стать просто мизерными.

Также к проблемам действия налога на недвижимость в нашей стране можно отнести наличие законодательной возможности применения схем минимизации суммы начислений по налогу. О некоторых таких схемах мы постараемся упомянуть в данном материале.

Итак, прежде всего существует реальная возможность минимизации налогообложения по налогу на недвижимость, по средством выделения доли из имущества, находящегося в общей совместной собственности супругов. Поскольку в структуре собственности супругов может быть только два совладельца, то выделение доли в этом случае в натуре всегда приводит к прекращению права общей совместной собственности.

Поэтому супруги имеют не право на выделение доли в натуре, а право на раздел имущества. При разделении недвижимого имущества супруги теряют право общей совместной собственности. Однако в результате каждый из супругов получает право собственности на долю объекта недвижимости.

Таким образом, учитывая, что право общей совместной собственности может принадлежать не только супругам, а, например, их детям, то с целью уменьшения налога на недвижимость можно изучить возможность выделения доли в этом имуществе других членов семьи супругов, а в случае разделения недвижимости супругов каждый из них становится отдельным плательщиком налога.

Некоторые эксперты в области права, в первую очередь действующие адвокаты, еще в 2015 году высказывали мнение, что предоставление права устанавливать льготы местным советам теоретически может привести к возможности со стороны отдельных предприимчивых граждан существенного уменьшения суммы или даже полного освобождения от уплаты налога на недвижимость.

Это можно было бы сделать, например, путем приобретения где-то в "забытом" селе небольшого домика старой постройки, находящегося не в лучшем состоянии, при условии, что сельсовет предоставит льготу и освободит от уплаты не 120 кв. метров, а 800 или 1000 квадратных метров площади. Таким образом, хозяин этой домика, присоединив к нему свои городские квартирные метры, сможет вообще не платить налог на недвижимость.

Теоретически такая схема может сработать. Однако на практике она представляется несколько хлопотной и сомнительной. Поскольку налог на недвижимость поступает в местный бюджет и освобождать от него всех местных владельцев жилья для одного-двух заезжих хозяев столичных домиков, даже за весомый благотворительный взнос, вряд ли согласятся местные депутаты. Кстати, ранее местные советы также имели право предоставлять льготы по уплате налога на недвижимость. Однако, к счастью для государства, вышеозвученная схема ухода от уплаты налога на недвижимость не стала массовой.

 Перспективы налога на недвижимость в Украине

Осенью 2020 года СМИ сообщали, что Глава парламентского комитета по вопросам финансов и налоговой политики Данил Гетманцев рассказал о разработке новой модели формирования налога на недвижимое имущество. Сейчас налог платят за так называемые «лишние» квадратные метры, в комитете предложили формировать его по оценочной стоимости недвижимости. Предложение раскритиковали, и уже несколько месяцев о законопроекте ничего не слышно, но идея, вероятно, все равно жива.