Цены на квартиры выросли на фоне обсуждения налоговой амнистии и повышения налогов

Хотя принятие новых налоговых правил только ожидается, но рынок недвижимости уже начал реагировать – и негативно для обычных украинцев, которые мечтают приобрести квартиру, или осуществляют выплаты как инвесторы.

Так, по состоянию на 3 июля 2021 года средняя стоимость квадратного метра в Киеве выросла до 1337 долларов, хотя еще в феврале составляла 1248 долларов за кв. м (по данным Domik.ua).

Однако для народных депутатов такая динамика, очевидно, не имеет большого значения.

Как известно, Верховная Рада на внеочередном заседании 1 июля приняла в первом чтении законопроект Кабмина 5600, который, среди прочего, меняет налогообложение операций по продаже недвижимости. Ранее на этот проект дал добро Комитет ВР по вопросам налоговой политики Даниила Гетманцева.

Сам Гетманцев, напомним, ранее пытался «протащить» норму о налоге 18% для третьей продажи в законе Зеленского о налоговой амнистии 5153, но в последний момент эта его поправка не набрала нужного количества голосов.

Впрочем, теперь упущенное «наверстают» при принятии законопроекта 5600.

В частности, предлагается отменить НДС-льготы на продажу недвижимости на вторичном рынке. На данный момент в Налоговом кодексе для всех последующих продаж квартир на вторичном рынке, независимо от сроков, установлена ​​льгота, согласно которой такие операции освобождены от уплаты НДС.

Также законопроект предусматривает увеличение ставки налога с 5% до 18% касательно доходов, полученных от продажи третьего и последующих объектов недвижимости в течение одного года.

Напомним, ранее Право ТВ собрало мнения депутатов по поводу повышения цен на недвижимость.

«По моему мнению, законопроект 5600 – это некая сборная солянка «хотелок» из разных сфер экономики и бизнес-деятельности. Но больнее всего изменение налоговой политики ударит по рынку недвижимости.

Отчасти появление таких налоговых изменений связано с тем, что на данный момент готовится почва для принятия другого и очень важного законопроекта 5091 о защите прав инвесторов.

Согласно этому документу, еще не готовое жилье становится объектом недвижимости, а инвесторы получают права собственности на «непостроенные квартиры». Естественно на фоне равных прав разная налоговая нагрузка при приобретении уже готового и строящегося жилья на первичке была бы коллизией. Поэтому мотив налоговых изменений соответствует целям и задачам законопроекта 5091.

Естественно, застройщики вряд ли оптимистично воспримут повышение налогов, ведь они не «спонсоры», не «меценаты», им придется автоматически изменить свою ценовую политику.
Сейчас еще рано говорить о том, станет ли этот законопроект законом и когда он вступит в силу. Но если допустить, что предложенные изменения заработают, то велика вероятность, что к этому моменту застройщики будут вынуждены повысить цены на 20%+ растущие издержки в себестоимости строительства», - отметил в комментарии «Судебно-юридической газете» президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрий Пита.

«Станет ли жилье на первичном рынке более доступным? Очевидно, что нет. И на старте строительства, и на финише цены будут высоки. Сейчас цена на котловане лишь на 5-10% выше себестоимости строительства, вполне вероятно, что с новыми налогами стартовые цены увеличатся минимум на 3-5%.

Это лишь одна сторона медали. Есть и вторая, которая касается инвесторов на первичном рынке, которые не просто вкладывают средства в жилье, а и стараются на этом заработать (так называемые рантье).

Приведу такой пример: на сегодняшний день количество инвестиционных продаж на первичном рынке по разным оценкам достигает 50-55%. При этом около 60% таких инвесторов являются раньте, которые покупают не 1-2 квартиры, а от 5 и выше. Их политика понятна: купить по наиболее выгодным ценам на котловане и продать на завершающем этапе строительства, когда риски недостроя минимальны, но при этом объект еще не введен в эксплуатацию.

К слову вилка в разнице цены на старте и на стадии ввода объекта в эксплуатацию может достигать в среднем 35-40%, но есть объекты, в которых цена увеличивается на 40-50% и выше. И, например, продав 2-ю квартиру по “вменяемой” ставке 5% + 1,5% военного сбора, уже 3-ю квартиру им придется продавать по цене, учитывающей 18% + военный сбор. Естественно для инвестора есть несколько вариантов: либо завышать цену, чтобы не потерять ожидаемую прибыль, либо сократить количество операций, либо  сократить свои «аппетиты» в вопросе дохода или же покинуть этот инвестиционный рынок.

Можно допустить, что со вступлением в силу новых налоговых условий динамика продаж у застройщиков может значительно снизиться. При этом еще пока не совсем ясно, «выживет» ли в таких условиях рассрочка от застройщика, но то, что количество сделок при помощи этого механизма покупки жилья из-за высокой цены сократится, это очевидно.
То есть, подытожу: на первичном рынке цены вырастут соизмеримо размеру налоговых ставок, что негативно скажется на количестве покупателей жилья на первичном рынке.

Мне кажется, что продажи жилья на первичном рынке не должны облагаться НДС, и именно в этом ключевая загвоздка. Если цель – «обложить данью» застройщиков и инвесторов, то логично было бы реформировать существующий порядок с учетом интересов всех сторон и прежде всего – покупателей», - отметил он.

Что касается «вторички», то, по его словам продавцам, которые пытается заработать на недвижимости, приобретая объекты недвижимости и впоследствии продавая их дороже, тоже придется несладко. «Сейчас доля таких продавцов на вторичном рынке жилья составляет около 25-30%. При этом на малогабаритном жилье старой застройки вряд ли удастся заработать больше даже при повышенном спросе на такие квартиры. Скорее всего, часть инвесторов переориентирует на более дорогой сегмент жилья.

По моему мнению, предложенные изменения не совсем адекватны по отношению к продавцам. Если цель – не дать возможность получить сверхприбыль, то логично было бы установить случаи, при которых взимается 18% налога, например, если это касается продажи одним физлицом квартир в многоквартирных домах или коттеджей на одном земельном участке.

В отличие от первичного рынка, как я уже заметил, количество рантье на вторичном рынке значительно меньше, так как источник прибыли на первичке - это разница между стартовой и финишной ценами на квартиру, а на вторичном рынке – «игра» возможна на качестве и состоянии продаваемого объекта.

В любом случае, цены на вторичном рынке «подтянутся» под первичный, ценового дисбаланса уж точно не будет. Можно говорить, что при росте стоимости квартир на первичном рынка на 20%, стоимость объектов на вторичном рынке может увеличиться, в зависимости от самого объекта, как минимум, на 10-15%», - отметил он.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал и на Twitter , чтобы быть в курсе самых важных событий.