ОСББ против кофейни в их доме: подлежит ли спор рассмотрению хозсудом, позиция Верховного Суда

Может ли ОСББ обращаться в хозяйственный суд, если хочет прекратить использование помещений дома в качестве магазина или кофейни, - позицию по этому поводу высказал Верховный Суд.

Так, объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСББ) обратилось в хозяйственный суд с иском к физическому лицу – предпринимателю, арендатору, а также к одному из участников ОСББ (который и передал предпринимателям помещение), о признании недействительным договора аренды помещения.

Обосновывая исковые требования, ОСББ сослалось на то, что использование ответчиками – арендаторами ФЛП на основании спорного договора арендованного помещения не по назначению (для работы кофейни) нарушает права совладельцев многоквартирного дома и противоречит предписаниям ч. 8 статьи 26 Закона «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», статей 203, 215 Гражданского кодекса.

Хозяйственный суд в своем решении, оставленным без изменений постановлением апелляционного хозсуда, отказал в принятии искового заявления ОСББ на основании п. 1 ч. 1 ст. 175 ХПК. Суды исходили из того, что спор не относится к числу споров в соответствии со статьей 20 ХПК, в которых стороной спора может быть физическое лицо, в связи с чем исковое заявление не подлежит рассмотрению по правилам хозяйственного судопроизводства.

Суд апелляционной инстанции также заключил, что спор касается защиты жилищных прав совладельцев дома; таким образом, исковые требования не касаются вопросов создания, деятельности, управления или прекращения деятельности ОСББ.

ОСББ обратилось в Верховный Суд с кассационной жалобой, в которой просило решения судов отменить и направить это дело в суд первой инстанции для решения вопроса об открытии производства по делу.

В качестве основания жалобщик указал неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, а именно подпункта 5 п. 1 ч. 1 ст. 20 ХПК. Причем жалобщик отмечает, что спор по этому делу возник в связи с реализацией истцом уставных полномочий по защите прав совладельцев и выполнению решения собрания об определении функций по управлению домом путем контроля за использованием совладельцами принадлежащих им объектов собственности в соответствии с решением общего собрания ОСББ. То есть, спор между юридическим лицом и его участником связан с деятельностью и управлением ОСББ, который подлежит рассмотрению в порядке хозяйственного судопроизводства в соответствии с требованиями ст. 20 ХПК.

Как следует из материалов дела, в обоснование исковых требований истец указывал на то, что на основании спорного договора аренды, заключенного между ответчиками, один из совладельцев дома передал, а ФЛП и арендаторы приняли во временное пользование нежилое помещение и используют его в соответствии с условиями договора, как заведение общественного питания – кофейню.

Согласно решению общего собрания ОСББ в доме и на придомовой территории запрещено использование нежилых и вспомогательных помещений, зданий и сооружений в промышленных целях, для организации предприятий питания, продажи товаров непродовольственного назначения, входящих в группу химических, взрывоопасных товаров, офисной техники и электроники, а также продовольственных товаров, игорного бизнеса, временного пребывания/проживания лиц (гостиницы, хостелы и т. д.), организации пунктов сбора вторичного сырья всех категорий, размещение мастерских.

Истец считает, что использование ответчиками – арендаторами, ФЛП и др. арендованного помещения не по назначению нарушает права совладельцев многоквартирного дома, которые решением общего собрания запретили размещение заведений общественного питания и продуктовых магазинов в доме и на придомовой территории, и противоречит нормам ч. 8 статьи 26 Закона «О объединение совладельцев многоквартирного дома», статей 203, 215 Гражданского кодекса.

Позиция Верховного Суда.

Кассационный хозяйственный суд Верховного Суда в постановлении от 6 июля 2021 г. по делу №910/872/21 отмечает следующее

Предметная и субъектная юрисдикция хозяйственных судов, то есть совокупность полномочий хозяйственных судов по рассмотрению дел, отнесенных к их компетенции, определена статьей 20 ХПК, по содержанию части первой которой хозяйственные суды рассматривают дела по спорам, возникающим в связи с осуществлением хозяйственной деятельности, и другие дела в определенных законом случаях. В частности дела по спорам, возникающим из корпоративных отношений, в том числе в спорах между участниками (учредителями, акционерами, членами) юридического лица или между юридическим лицом и его участником (учредителем, акционером, членом), в том числе участником, который выбыл, связанные с созданием, деятельностью, управлением или прекращением деятельности такого юридического лица, кроме трудовых споров.

Критериями разграничения юрисдикции, то есть предусмотренными законом условиями, при которых определенное дело подлежит рассмотрению по правилам того или иного вида судопроизводства, является субъектный состав спорных правоотношений, предмет спора и характер спорных материальных правоотношений в их совокупности. Кроме того, таким критерием может быть прямое указание в законе на вид судопроизводства, в котором рассматривается определенная категория дел.

При этом в решении вопроса о том, можно ли считать правоотношения и соответствующий спор хозяйственными, нужно руководствоваться признаками, приведенными в статье 3 ХПК.

Хозяйственный спор относится к юрисдикции хозяйственного суда, в частности, в следующих случаях:

• участие в споре субъекта хозяйствования;
• наличие между сторонами, во-первых, хозяйственных отношений, урегулированных ГК, Хозяйственным кодексом, другими актами хозяйственного и гражданского законодательства, и, во-вторых, спора о праве, возникающего из соответствующих отношений;
• наличие в законе нормы, прямо предусматривающей разрешение спора хозяйственным судом;
• отсутствие в законе нормы, прямо предусматривающей решение такого спора судом другой юрисдикции.

Таким образом, круг хозяйственных споров, в которых стороной может быть физическое лицо, законом ограничено.

В соответствии со статьей 1 Закона «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» объединение совладельцев многоквартирного дома – юридическое лицо, созданное владельцами квартир и / или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования общего имущества.

Согласно положениям статьи 26 Закона «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», на которые сослался истец в обоснование исковых требований, не допускается передача в аренду квартиры или нежилого помещения для ведения хозяйственной, предпринимательской и иной деятельности, если это будет противоречить интересам или ограничивать права других собственников (пользователей) помещений.

Споры относительно заключения, исполнения или прекращения договора аренды помещения для указанной деятельности решаются по соглашению сторон или в судебном порядке.

Поскольку истец доказывает, что передача ответчиком в аренду принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения ответчикам ФЛП и арендатору для ведения предпринимательской деятельности противоречит интересам других собственников помещений, им заявленные требования в защиту прав совладельцев многоквартирного дома, то есть защиты жилищных прав последних.

Приведенное подтверждается и решением общего собрания ОСББ, которым запрещено в доме и на придомовой территории использования нежилых и вспомогательных помещений в определенных предпринимательских целях.

Итак, спор о признании недействительным договора аренды, принадлежащего на праве собственности имущества совладельцев многоквартирных домов, не является спором о деятельности и управления юридическим лицом – ОСББ, даже учитывая, что именно оно является истцом по делу.

Таким образом, поскольку исковые требования не касаются вопросов создания, деятельности, управления или прекращения деятельности ОСББ, этот спор НЕ является спором, который следует из корпоративных отношений.

Одной из сторон оспариваемого договора являются физические лица. При этом, из искового заявления не усматривается, что ответчики – физические лица имеют статус предпринимателей.

При таких обстоятельствах, коллегия судей соглашается с выводом судов предыдущих инстанций, что спор не относится к числу споров в соответствии со статьей 20 ХПК, в которых стороной может быть физическое лицо. При этом, доводы жалобщика, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают выводов судов предыдущих инстанций.

Таким образом, Верховный Суд пришел выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы ОСББ.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал и на Twitter, чтобы быть в курсе самых важных событий.