Виконкоми місцевих рад зобов’яжуть опертивно передати в управління будинки, в яких відсутнє ОСББ

Парламент планує приділити увагу урядовому законопроекту № 6103 від 27.09.2021 «Про внесення змін до розділу VI "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про житлово-комунальні послуги".

Згідно з пропонованими змінами, у разі, коли конкурс з призначення управителя багатоквартирного будинку не було проведено до 1 травня 2021 року, виконавчий орган відповідної місцевої ради (або інший орган — суб’єкт владних повноважень, якому делеговані функції із здійснення управління об’єктами житлово-комунального господарства, забезпечення їх утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг) зобов’язаний не пізніше 1 березня 2022 року оголосити і провести такий конкурс з призначення управителя багатоквартирного будинку у будинках, у яких станом на дату, що передує двом місяцям до запланованої дати оголошення конкурсу, не створено об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, співвласниками не прийнято рішення про форму управління багатоквартирним будинком та не оголошено і не проведено такий конкурс. Необхідно одразу уточнити, що у даному випадку не йдеться про органи управління поточною діяльністю юридичними особами, тому при укладенні договору з управителем бігти змінювати керівництво ОСББ не потрібно (тим більше, що жоден закон цього не вимагає). Навпаки, мова йде про те, до 01 березня 2022 року виконкоми місцевих рад повинні визначити виконавців послуг з утримання будинків, співвласники яких досі не створили ОСББ. В подальшому з переможцем конкурсу буде укладений договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком (різновид договору про управління майном в розумінні Глави 70 Цивільного кодексу України).

Нагадаємо, згідно із Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» за рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку).

Під управителем багатоквартирного будинку в вищезазначеному законі розуміють фізичну особу – підприємця або юридичну особу - суб’єкта підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.

В аналогічному сенсі управитель згадується і в Законі України «Про житлово-комунальні послуги».

Згідно з останнім, послуга з управління багатоквартирним будинком - результат господарської діяльності суб’єктів господарювання, спрямованої на забезпечення належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території відповідно до умов договору.

Послуга з управління багатоквартирним будинком включає:

забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, якщо прибудинкова територія, за даними Державного земельного кадастру, знаходиться у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог законодавства, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо;

купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку;

поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку;

інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені співвласниками багатоквартирного будинку;

житлова послуга - послуга з управління багатоквартирним будинком.

Управитель також у разі прийняття рішення співвласниками багатоквартирного будинку та включення відповідних умов до договору управління:

накопичує кошти на реконструкцію, реставрацію, проведення капітального ремонту, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку;

надає в оренду спільне майно багатоквартирного будинку;

встановлює сервітути щодо спільного майна багатоквартирного будинку.

Навіщо потрібен законопроект.

Проблема виникла у зв’язку із наступним.

Пунктом 6 Розділу VI Прикінцевих та перехідних положень Закону України № 1060–IX «Про внесення змін до деяких законів України щодо врегулювання окремих питань у сфері надання житлово - комунальних послуг» передбачається врегулювання питання проведення органами місцевого самоврядування конкурсів з призначення управителів багатоквартирних будинків.

Граничний термін проведення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку встановлений саме цим Законом і закінчувався він 1 травня 2021 року.

Одночасно Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (Закон № 417) було задекларовано право співвласників багатоквартирного будинку на визначення форми управління таким будинком – створення ОСББ, обрання управителя. Це право співвласників багатоквартирного будинку на прийняття рішення щодо визначення форми управління будинком у часі не обмежено.

При цьому, Прикінцевими та перехідними положеннями Закону № 417 передбачено, що у випадку не прийняття такого рішення співвласниками протягом року з дня набрання чинності цим Законом (тобто з 1 липня 2016 року), управитель призначається органом місцевого самоврядування за результатами конкурсу. Строку, протягом якого часу має бути забезпечено проведення органом місцевого самоврядування таких конкурсів, Законом № 417 також не встановлено.

Прикінцевими та Перехідними положеннями Закону «Про житлово-комунальні послуги» № 2189 було передбачено окрему норму, про те, що орган місцевого самоврядування зобов’язаний оголосити і провести конкурс у тримісячний строк з дня отримання протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку із проханням призначити управителя.

Водночас змін до Закону № 417 внесено не було.

В процесі виявилося, що у майже третині багатоквартирних будинків нині не створено ОСББ та не обрано управителя.

Мінрегіон пояснює це тим, що свідомість співвласників є критично низькою, у більшості багатоквартирних будинків співвласники займають пасивну позицію.

Станом на дату подання до Верховної Ради законопроекту № 6103 із 180 тис. багатоквартирних будинків управління 36 тис. будинків здійснювали утворені в них ОСББ (20 %);

у 71 тис. будинків було здійснено перехід до надання послуги з управління багатоквартирним будинком – управителя обрано співвласниками самостійно або призначено за результатами конкурсу органом місцевого самоврядування (39 %);

при цьому 28 % багатоквартирних будинків «живуть» за старим законодавством.

Тож у міністерстві вважають за доцільне встановити обов’язок органу місцевого самоврядування протягом певного часу оголосити і провести конкурси з призначення управителя по будинках, співвласники яких не визначилися з формою управління.

Як буде проводитися конкурс з визначення управителя

Порядок проведення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку був затверджений Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України № 150 від 13.06.2016.

Згідно з цим порядок організатор конкурсу складає перелік будинків, в яких не створено об’єднань співвласників багатоквартирних будинків, співвласники яких не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, та оголошує щодо них конкурс з призначення управителя.

Із складеного переліку організатор конкурсу визначає об’єкти конкурсу.

Для проведення конкурсу організатор конкурсу створює конкурсну комісію, склад якої та положення про яку затверджуються організатором конкурсу.

Організатор конкурсу розміщує на офіційному веб-сайті органу місцевого самоврядування оголошення про проведення конкурсу.

Інформаційне повідомлення про проведення конкурсу організатор конкурсу публікує в засобах масової інформації.

Кінцевий строк подання конкурсних пропозицій не може бути менше тридцяти календарних днів з дати опублікування в друкованому засобі масової інформації інформаційного повідомлення про проведення конкурсу.

Організатор конкурсу може встановити плату за участь у конкурсі, яка не повинна перевищувати 5 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян за кожний об’єкт конкурсу.

Плата за участь у конкурсі вноситься одноразово учасниками конкурсу на рахунок його організатора, використовується для покриття витрат, пов'язаних з підготовкою та проведенням конкурсу, та учасникам не повертається.

Конкурсна документація надається особисто або надсилається поштою організатором конкурсу його учаснику протягом трьох робочих днів після надходження від учасника заяви про участь у конкурсі, у якій зазначається спосіб надання конкурсної документації.

Учасник конкурсу має право не пізніше ніж за десять календарних днів до закінчення строку подання конкурсних пропозицій письмово звернутися за роз'ясненнями щодо змісту конкурсної документації до організатора конкурсу, який зобов'язаний надіслати йому протягом трьох робочих днів з дня отримання звернення письмову відповідь, яку може оприлюднити на своєму офіційному веб-сайті.

Переможцем конкурсу визначається його учасник, що набрав максимальну кількість балів щодо об’єкта конкурсу.

Рішення про результати проведення конкурсу приймається конкурсною комісією не пізніше десяти календарних днів з моменту розкриття конвертів з конкурсними пропозиціями.

Переможець конкурсу за кожним об’єктом конкурсу оголошується на засіданні конкурсної комісії, на яке запрошуються всі учасники конкурсу або уповноважені ними особи.

У разі, якщо у конкурсі взяв участь тільки один учасник і його пропозиція не була відхилена, він оголошується переможцем конкурсу.

Підписаний протокол засідання конкурсної комісії є підставою для прийняття виконавчим органом місцевої ради протягом п’яти календарних днів з моменту його підписання рішення про призначення управителя.

Протягом п'яти календарних днів з дня прийняття виконавчим органом місцевої ради рішення про призначення управителя з переможцем конкурсу укладається договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.

Чим управляє управитель

Управління багатоквартирним будинком здійснюється управителем на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається у відповідності до типового договору, затвердженого Кабміном.

Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за рішенням зборів співвласників (загальних зборів об’єднання співвласників багатоквартирного будинку) і згодою управителя та зазначається у договорі з управителем.

Умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України.

Істотними умовами договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є:

1) перелік послуг;

2) вимоги до якості послуг;

3) права і обов’язки сторін;

4) відповідальність сторін за порушення договору;

5) ціна послуг;

6) порядок оплати послуг;

7) порядок і умови внесення змін до договору;

8) строк дії договору, порядок і умови продовження дії та розірвання договору.

Якщо зборами співвласників прийнято рішення про укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, такий договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов’язковим для виконання всіма співвласниками.

Управитель протягом одного місяця після підписання з ним договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (змін до нього) зобов’язаний надати або надіслати рекомендованим листом кожному співвласнику примірник такого договору (змін до нього), завірений підписом управителя.

Договір з управителем укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на наступний однорічний строк.

Згідно з умовами типового договору затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 5 вересня 2018 р. № 712 послуга з управління полягає у забезпеченні управителем належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна будинку та його прибудинкової території.

Зазначимо, що управитель багатоквартирного будинку має право:

1) вимагати від споживача дотримання вимог правил експлуатації жилих приміщень та прибудинкової території, санітарно-гігієнічних правил і правил пожежної безпеки, інших нормативно-правових актів у сфері комунальних послуг;

2) вимагати від споживача своєчасного проведення робіт з усунення виявлених неполадок, пов’язаних з експлуатацією спільного майна, що виникли з вини споживача, або відшкодування вартості таких робіт;

3) отримувати компенсацію за надані відповідно до закону окремим категоріям громадян пільги та нараховані субсидії з оплати житлових послуг;

4) отримувати інформацію від споживачів про зміну власника житла (іншого об’єкта нерухомого майна) та фактичної кількості осіб, які постійно проживають у житлі споживача, у випадках та порядку, передбачених договором;

5) за рішенням співвласників багатоквартирного будинку надавати в оренду, встановлювати сервітут щодо спільного майна багатоквартирного будинку;

6) доступу до приміщень, будинків і споруд для ліквідації аварій, усунення неполадок, що виникли у санітарно-технічному та інженерному обладнанні, його встановлення і заміни, проведення технічних і профілактичних оглядів у порядку, визначеному законодавством і договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком;

7) вести претензійно-позовну роботу у разі виникнення заборгованості за надані послуги в порядку і строки, встановлені законом та/або договором;

8) утворювати системи управління якістю та проводити їх сертифікацію відповідно до національних або міжнародних стандартів акредитованими органами із сертифікації;

9) у випадках та порядку, передбачених договором, припинити/призупинити надання послуг з управління у разі їх неоплати або оплати не в повному обсязі;

10) за письмовою заявою співвласника багатоквартирного будинку діяти від його імені як представник такого співвласника у відносинах з виконавцями комунальних послуг. У такому разі застосовуються положення Цивільного кодексу України про доручення.

У разі, якщо протягом дії договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеного за результатами конкурсу, співвласники багатоквартирного будинку приймуть рішення про форму (зміну форми) управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого управителя, вони мають право достроково розірвати такий договір з дати, визначеної зборами співвласників (загальними зборами об’єднання співвласників) багатоквартирного будинку, але не раніше ніж через два місяці після направлення особою, уповноваженою на це зборами співвласників (загальними зборами об’єднання співвласників) багатоквартирного будинку, такому виконавцю, управителю письмового повідомлення про припинення договору. У такому разі управитель має здійснити остаточне нарахування плати за надані послуги відповідно до фактичних нарахувань та обсягів наданих відповідних послуг.

У багатоквартирних будинках, а також одно- і двоквартирних житлових будинках, гуртожитках, у яких всі квартири, житлові та нежитлові приміщення є виключно державної або комунальної власності, управитель багатоквартирного будинку визначається органом, уповноваженим управляти державним або комунальним майном відповідно.

Зобов’язання з оплати послуги з управління багатоквартирним будинком у таких будинках, гуртожитках у разі здачі в найм (оренду) квартир, житлових та/або нежитлових приміщень несуть наймачі (орендарі) таких квартир та/або приміщень.

У багатоквартирних будинках, у яких на день набрання чинності цим Законом не менш як половина квартир та нежитлових приміщень відокремлена (відключена) від мереж (систем) централізованого опалення (теплопостачання) та постачання гарячої води, власники квартир та нежитлових приміщень, приєднаних до таких мереж (систем), не зобов’язані, але мають право виключно за власним рішенням у встановленому порядку відокремити (відключити) від них свою квартиру чи нежитлове приміщення та влаштувати систему індивідуального теплопостачання (опалення та/або гарячого водопостачання) у такій квартирі чи нежитловому приміщенні.

Сьогодні обговорюється, які дії стануть серйозною підставою для конфіскації земельної ділянки.

Крім того, стало відомо що і як будуть робити посадовці з виявленими об’єктами самочинного будівництва, якщо реформу ухвалять, а також за якими правилами будуть вводитися в експлуатацію будинки після проведення містобудівної реформи.

Підписуйтесь на наш telegram-канал t.me/sudua та на Youtube Право ТВ, а також на нашу сторінку у Facebook, Viber та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших події.