Расторжение договора аренды земли и возврат земельного участка в рамках дела о банкротстве — постановление КХС ВС
Обращение с иском в суд о расторжении договора аренды и возврате земельных участков, на которых находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности арендатору (должнику), при обстоятельствах осуществления в отношении него процедуры ликвидации в деле о банкротстве, одновременно с непредъявлением истцом кредиторских требований к должнику, необходимостью отчуждения недвижимого имущества должника и невозможностью использования такого имущества по его назначению без соответствующих земельных участков (после расторжения договора аренды), не соответствует целям и задачам производства по делу о банкротстве.
В производстве Хозяйственного суда Винницкой области на стадии ликвидационной процедуры находится дело о банкротстве ООО (Должник).
В рамках этого дела прокурор в интересах государства в лице Жмеринского городского совета обратился с иском о расторжении договора аренды и возврате земельного участка в связи с систематической неуплатой Должником арендных платежей. На спорном земельном участке находится имущественный комплекс недвижимого имущества, принадлежащий на праве собственности Должнику.
Местный хозяйственный суд иск удовлетворил, указав на наличие задолженности и неиспользование спорного земельного участка по назначению (обслуживание очистных сооружений кислородной станции). При этом суд отметил, что право аренды земельного участка не входит в ликвидационную массу, а новый собственник проданного имущества должника сможет самостоятельно заключить договор аренды земли с общиной.
Суд апелляционной инстанции указанное решение отменил и принял новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, установив фактическое наличие на земельном участке очистных сооружений как неотъемлемой части имущественного комплекса сахарного завода должника. Суд констатировал, что расторжение договора аренды и возврат земли вне рамок конкурсной процедуры противоречит цели банкротства, поскольку это приведет к утрате имущества и нарушит права кредиторов на получение выплат от его продажи. Задолженность по арендной плате не была предметом рассмотрения в качестве денежных требований кредитора непосредственно в деле о банкротстве ООО. Требования о расторжении договора аренды и возврате земельного участка заявлены без требований о взыскании задолженности по арендной плате. Следовательно, защита интересов общины в части задолженности должна осуществляться исключительно в рамках специальных норм КУзПБ, которые имеют приоритет в данном споре.
ОЦЕНКА СУДА
С момента открытия дела о банкротстве Должник находится в особом правовом режиме, в котором специальные нормы КУзПБ имеют приоритет ради баланса интересов всех участников производства. Специфика банкротства как судебного производства не может игнорироваться и оставаться вне внимания при рассмотрении в рамках этого дела исков с участием должника.
КХС ВС отметил, что максимальное удовлетворение требований кредиторов находится в прямой зависимости от отчуждения имущественных активов должника по наивысшей цене, которая может быть гарантирована лишь при условии обеспечения и учета всех необходимых условий для реализации указанной цели. Производство по делу о банкротстве объективно формируется на конкурсных началах. В материалах дела зафиксировано указание арбитражного управляющего на то, что утрата права аренды земли сделает невозможной эффективную продажу недвижимости должника из-за неразрывной связи между этими объектами.
Анализируя обстоятельства дела, КХС ВС отметил непринятие во внимание местным судом факта рассмотрения иска прокурора в обособленном производстве в рамках дела о банкротстве, а не как самостоятельного спора.
В то же время суд апелляционной инстанции учел указанное и, приняв во внимание обстоятельства неисполнения ответчиком условий договора аренды и систематической неуплаты им арендной платы, пришел к правильному выводу о преждевременности расторжения оспариваемого договора аренды земли и возврата земельных участков арендодателю, поскольку утрата права на землю снизит стоимость недвижимости должника и воспрепятствует максимальному удовлетворению требований кредиторов.
Это доказывает необходимость приоритетного учета целей банкротства при рассмотрении исков прокурора.
С учетом изложенного обращение с иском в суд о расторжении договора аренды и возврате земельных участков, на которых находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности Должнику (арендатору), при обстоятельствах осуществления в отношении него процедуры ликвидации в деле о банкротстве одновременно с непредъявлением истцом кредиторских требований к должнику, необходимостью отчуждения недвижимого имущества должника и невозможностью использования такого имущества по его назначению без соответствующих земельных участков (после расторжения договора аренды), не соответствует целям и задачам производства по делу о банкротстве.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы КХС ВС оставил без изменений постановление суда апелляционной инстанции.
С текстом постановления КХС ВС от 18.11.2025 по делу № 902/181/22 (902/1003/24) можно ознакомиться по ссылке.
Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.
