Розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки в межах справи про банкрутство — постанова КГС ВС
Звернення з позовом до суду про розірвання договору оренди та повернення земельних ділянок, на яких знаходяться об’єкти нерухомого майна, належні на праві власності орендарю (боржнику), за обставин здійснення щодо нього процедури ліквідації у справі про банкрутство, одночасно із непред’явленням позивачем кредиторських вимог до боржника, необхідності відчуження нерухомого майна боржника та неможливості використання такого майна за його призначенням без відповідних земельних ділянок (після розірвання договору оренди), не відповідає цілям та завданням провадження у справі про банкрутство.
У провадженні Господарського суду Вінницької області на стадії ліквідаційної процедури перебуває справа про банкрутство ТОВ (Боржник).
У межах цієї справи прокурор в інтересах держави в особі Жмеринської міської ради звернувся з позовом про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки через систематичну несплату Боржником орендних платежів. На спірній земельній ділянці знаходиться майновий комплекс нерухомого майна, належний на праві власності Боржнику.
Місцевий господарський суд позов задовольнив, вказавши на наявність заборгованості та невикористання спірної земельної ділянки за призначенням (обслуговування очисних споруд кисневої станції). Заразом суд зазначив, що право оренди земельної ділянки не входить до ліквідаційної маси, а новий власник проданого майна боржника зможе самостійно укласти договір оренди землі з громадою.
Суд апеляційної інстанції зазначене рішення скасував та ухвалив нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог, встановивши фактичну наявність на земельній ділянці очисних споруд як невід’ємної частини майнового комплексу цукрового заводу боржника. Суд констатував, що розірвання договору оренди та повернення землі поза межами конкурсної процедури суперечить меті банкрутства, оскільки це призведе до втрати майна та порушить права кредиторів на отримання виплат від його продажу. Заборгованість з орендної плати не була предметом розгляду в якості грошових вимог кредитора безпосередньо у справі про банкрутство ТОВ. Вимоги про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки заявлені без вимог про стягнення заборгованості з орендної плати. Отже, захист інтересів громади щодо заборгованості має відбуватися виключно в межах спеціальних норм КУзПБ, які мають пріоритет у цьому спорі.
ОЦІНКА СУДУ
Із моменту відкриття справи про банкрутство Боржник перебуває в особливому правовому режимі, де спеціальні норми КУзПБ мають пріоритет заради балансу інтересів усіх учасників провадження. Специфіка банкрутства як судового провадження не може ігноруватися та залишатися поза увагою під час розгляду в межах цієї справи позовів за участю боржника.
КГС ВС зазначив, що максимальне задоволення вимог кредиторів перебуває у прямій залежності з відчуженням майнових активів боржника за найвищою ціною, яка може бути гарантована лише за умови забезпечення та урахування усіх необхідних умов для реалізації зазначеної мети. Провадження у справі про банкрутство об’єктивно формується на засадах конкурсу. У матеріалах справи зафіксовано наголошення арбітражного керуючого на тому, що втрата права оренди землі унеможливить ефективний продаж нерухомості боржника через нерозривний зв’язок між цими об’єктами.
Аналізуючи обставини справи, КГС ВС відзначив неврахування місцевим судом факту розгляду позову прокурора у відокремленому провадженні в межах справи про банкрутство, а не як самостійного спору.
Разом з тим суд апеляційної інстанції врахував зазначене та, зваживши на обставини невиконання відповідачем умов договору оренди й систематичної несплати ним орендної плати, дійшов правильного висновку про передчасність розірвання оспорюваного договору оренди землі та повернення земельних ділянок орендодавцю, оскільки втрата права на землю знизить вартість нерухомості боржника та завадить максимальному задоволенню вимог кредиторів.
Це доводить необхідність пріоритетного врахування цілей банкрутства у розгляді позовів прокурора.
З огляду на викладене звернення з позовом до суду про розірвання договору оренди та поверненням земельних ділянок, на яких знаходяться об’єкти нерухомого майна, належні на праві власності Боржнику (орендарю), за обставин здійснення щодо нього процедури ліквідації у справі про банкрутство одночасно із непред’явленням позивачем кредиторських вимог до боржника, необхідності відчуження нерухомого майна боржника та неможливості використання такого майна за його призначенням без відповідних земельних ділянок (після розірвання договору оренди) не відповідає цілям та завданням провадження у справі про банкрутство.
За результатами розгляду касаційної скарги КГС ВС залишив без змін постанову суду апеляційної інстанції.
З текстом постанови КГС ВС від 18.11.2025 у справі № 902/181/22 (902/1003/24) можна ознайомитися за посиланням.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.
