Верховный Суд подтвердил право владельца на вселение после истечения срока договора найма

Верховный Суд в составе коллегии судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда рассмотрел в порядке упрощённого искового производства без уведомления участников кассационную жалобу по гражданскому делу № 761/35043/21 по иску об устранении препятствий в осуществлении права пользования жильём путём вселения в квартиру.

Суть дела

Истцы обратились в суд с требованием о вселении в квартиру, право собственности на которую было приобретено на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи от 27 декабря 2019 года, заключённого с предыдущим собственником. На момент заключения договора продавец сообщал о проживании в квартире лиц по договору найма и заверял, что до заключения сделки жильё будет освобождено.

После государственной регистрации права собственности за новым владельцем в спорной квартире продолжала проживать лицо, ранее являвшееся её собственником, вместе с членами своей семьи. Указанные лица препятствовали новому владельцу и членам его семьи в доступе к квартире, ссылаясь на отсутствие судебного решения об их выселении либо о вселении нового собственника.

Ответчики возражали против иска, ссылаясь на заключённый 01 июля 2019 года с предыдущим собственником договор найма жилья, срок действия которого определён до 29 июня 2024 года. По их мнению, в связи с переходом права собственности на квартиру к новому владельцу к нему перешли права и обязанности наймодателя, а потому до окончания срока действия договора найма требования о вселении являются преждевременными.

Материалами дела установлено, что квартира находилась в собственности ответчика, впоследствии была предметом ипотеки, регистрации права собственности за кредитором, повторного отчуждения, заключения соглашения о партнёрстве и инвестировании с условием ограничения отчуждения без согласия ответчика в течение десяти лет, расторжения договора купли-продажи и заключения договора найма. Договор найма от 01 июля 2019 года предусматривал срок пользования жильём до 29 июня 2024 года и устанавливал, что в случае смены собственника к новому владельцу переходят права и обязанности наймодателя.

В рамках уголовного производства оригиналы договора найма, акта приёма-передачи и соглашения о партнёрстве и инвестировании были изъяты и признаны вещественными доказательствами. Заключением эксперта подтверждена подлинность подписей сторон на соответствующих документах.

Решения судов первой и апелляционной инстанций

Решением суда первой инстанции иск удовлетворён, истцы вселены в спорную квартиру, решён вопрос распределения судебных расходов. Суд исходил из того, что ответчики создают препятствия в осуществлении права пользования принадлежащим истцам имуществом, а надлежащих и допустимых доказательств правомерности недопуска собственника к жилью не представлено.

Постановлением Верховного Суда от 04 декабря 2024 года предыдущее постановление апелляционного суда отменено с направлением дела на новое рассмотрение в связи с тем, что суды не дали надлежащей оценки вопросу исследования оригиналов договора найма в соответствии с частью шестой статьи 95 Гражданского процессуального кодекса Украины и не установили, имеют ли истцы право на вселение в период действия договора найма.

По результатам нового апелляционного рассмотрения постановлением от 17 июля 2025 года решение суда первой инстанции изменено лишь в части распределения судебных расходов, поскольку их солидарное взыскание не предусмотрено законодательством. В остальной части решение оставлено без изменений. Апелляционный суд установил, что срок действия договора найма истёк 29 июня 2024 года, а следовательно после истечения этого срока ответчики утратили право пользования жильём, что обусловливает право собственника на вселение.

Позиция и выводы Верховного Суда

Пересматривая дело в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии с частью первой статьи 400 Гражданского процессуального кодекса Украины, Верховный Суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для её удовлетворения.

Суд кассационной инстанции исходил из того, что в соответствии со статьёй 41 Конституции Украины, статьями 317, 391 Гражданского кодекса Украины и статьями 150, 155 Жилищного кодекса Украины собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом и требовать устранения препятствий в осуществлении этих прав.

В то же время по смыслу статей 759, 761, 810, 811, 814, 821, 822 Гражданского кодекса Украины заключение договора найма жилья временно ограничивает право собственника на пользование жильём, а в случае смены собственника к новому владельцу переходят права и обязанности наймодателя.

Судами установлено, что срок действия договора найма истёк 29 июня 2024 года. После истечения этого срока ответчики утратили право проживания в квартире, тогда как истцы были лишены возможности реализовать право пользования жильём из-за препятствий со стороны ответчиков. При таких обстоятельствах вывод судов предыдущих инстанций о наличии оснований для вселения является правильным.

Верховный Суд отклонил доводы кассационной жалобы о необходимости закрытия производства в связи со смертью одного из истцов, поскольку в соответствии с частью третьей статьи 377 Гражданского процессуального кодекса Украины смерть стороны после принятия законного и обоснованного решения не является основанием для закрытия производства.

Доводы о ненадлежащем уведомлении другого ответчика не приняты во внимание, поскольку такое лицо не обращалось с кассационной жалобой. Ссылки на нерассмотрение ходатайства об отложении рассмотрения дела опровергаются содержанием постановления апелляционного суда. Иные доводы сводятся к переоценке доказательств, что выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Кассационная жалоба оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции в неизменённой части и постановление апелляционного суда оставлены без изменений. Исполнение судебных решений, приостановленное определением кассационного суда, возобновлено.

Постановление суда кассационной инстанции вступило в законную силу с момента его принятия и является окончательным.

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.