Верховний Суд підтвердив право власника на вселення після спливу строку договору найму
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників касаційну скаргу у цивільній справі № 761/35043/21 за позовом про усунення перешкод у здійсненні права користування житлом шляхом вселення до квартири.
Суть справи
Позивачі звернулися до суду з вимогою про вселення до квартири, право власності на яку було набуто на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 27 грудня 2019 року, укладеного з попереднім власником. На момент укладення договору продавець повідомляв про проживання у квартирі осіб за договором найму та запевняв, що до укладення правочину житло буде звільнене.
Після державної реєстрації права власності за новим власником у спірній квартирі продовжувала проживати особа, яка раніше була її власником, разом із членами своєї сім’ї. Вказані особи перешкоджали новому власникові та членам його сім’ї у доступі до квартири, посилаючись на відсутність судового рішення про їх виселення або про вселення нового власника.
Відповідачі заперечували проти позову, посилаючись на укладений 01 липня 2019 року з попереднім власником договір найму житла, строк дії якого визначено до 29 червня 2024 року. На їхню думку, у зв’язку з переходом права власності на квартиру до нового власника до нього перейшли права та обов’язки наймодавця, а тому до закінчення строку дії договору найму вимоги про вселення є передчасними.
Матеріалами справи встановлено, що квартира перебувала у власності відповідача, згодом була предметом іпотеки, реєстрації права власності за кредитором, повторного відчуження, укладення угоди про партнерство та інвестування з умовою обмеження відчуження без згоди відповідача протягом десяти років, розірвання договору купівлі-продажу та укладення договору найму. Договір найму від 01 липня 2019 року передбачав строк користування житлом до 29 червня 2024 року та встановлював, що у разі зміни власника до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця.
У межах кримінального провадження оригінали договору найму, акту приймання-передачі та угоди про партнерство та інвестування були вилучені та визнані речовими доказами. Висновком експерта підтверджено справжність підписів сторін на відповідних документах.
Рішення судів першої та апеляційної інстанцій
Рішенням суду першої інстанції позов задоволено, позивачів вселено до спірної квартири, вирішено питання розподілу судових витрат. Суд виходив з того, що відповідачі чинять перешкоди у здійсненні права користування належним позивачам майном, а належних та допустимих доказів правомірності недопуску власника до житла не надано.
Постановою Верховного Суду від 04 грудня 2024 року попередню постанову апеляційного суду скасовано з направленням справи на новий розгляд у зв’язку з тим, що суди не надали належної оцінки питанню дослідження оригіналів договору найму відповідно до частини шостої статті 95 Цивільного процесуального кодексу України та не встановили, чи мають позивачі право на вселення під час дії договору найму.
За результатами нового апеляційного розгляду постановою від 17 липня 2025 року рішення суду першої інстанції змінено лише в частині розподілу судових витрат, оскільки солідарне їх стягнення не передбачене законодавством. В іншій частині рішення залишено без змін. Апеляційний суд встановив, що строк дії договору найму закінчився 29 червня 2024 року, а отже після спливу цього строку відповідачі втратили право користування житлом, що зумовлює право власника на вселення.
Позиція та висновки Верховного Суду
Переглядаючи справу в межах доводів касаційної скарги відповідно до частини першої статті 400 Цивільного процесуального кодексу України, Верховний Суд дійшов висновку про відсутність підстав для її задоволення.
Суд касаційної інстанції виходив із того, що відповідно до статті 41 Конституції України, статей 317, 391 Цивільного кодексу України та статей 150, 155 Житлового кодексу України власник має право володіти, користуватися і розпоряджатися своїм майном та вимагати усунення перешкод у здійсненні цих прав.
Водночас за змістом статей 759, 761, 810, 811, 814, 821, 822 Цивільного кодексу України укладення договору найму житла тимчасово обмежує право власника на користування житлом, а у разі зміни власника до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця.
Судами встановлено, що строк дії договору найму закінчився 29 червня 2024 року. Після спливу цього строку відповідачі втратили право проживання у квартирі, тоді як позивачі були позбавлені можливості реалізувати право користування житлом через перешкоди з боку відповідачів. За таких обставин висновок судів попередніх інстанцій про наявність підстав для вселення є правильним.
Верховний Суд відхилив доводи касаційної скарги щодо необхідності закриття провадження у зв’язку зі смертю одного з позивачів, оскільки відповідно до частини третьої статті 377 Цивільного процесуального кодексу України смерть сторони після ухвалення законного та обґрунтованого рішення не є підставою для закриття провадження.
Доводи щодо неналежного повідомлення іншого відповідача не прийняті до уваги, оскільки така особа не зверталася з касаційною скаргою. Посилання на нерозгляд клопотання про відкладення розгляду справи спростовуються змістом постанови апеляційного суду. Інші доводи зводяться до переоцінки доказів, що виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції.
Касаційну скаргу залишено без задоволення, рішення суду першої інстанції у незміненій частині та постанову апеляційного суду залишено без змін. Виконання судових рішень, зупинене ухвалою касаційного суду, поновлено.
Постанова суду касаційної інстанції набрала законної сили з моменту її ухвалення та є остаточною.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.
