В новом ГК хотят закрепить «право ожидания» на еще не построенные квартиры и дома
В проекте нового Гражданского кодекса Украины №15150 предлагают внедрить отдельное вещное право ожидания в отношении недвижимого имущества. Речь идет о праве лица в будущем приобрести право собственности или ограниченное вещное право на объект недвижимости. Нотариальная палата Украины заявила, что сама концепция выписана понятно, однако ее внедрение может потребовать масштабной перестройки системы государственной регистрации и адаптации уже действующего законодательства.
Отдельная глава о «праве ожидания»
В Книге 3 проекта Гражданского кодекса Украины №15150 предлагают внедрить отдельную главу 36 — «Вещное право ожидания».
Субъект вещного права ожидания будет иметь право:
- приобрести право собственности или ограниченное вещное право на недвижимое имущество;
- требовать завершения строительства объекта;
- требовать принятия объекта в эксплуатацию для приобретения права собственности на недвижимость, соответствующую определенным в договоре техническим характеристикам.
Также проект предусматривает, что лицо, имеющее вещное право ожидания, будет обязано:
- вносить платежи, определенные договором;
- оплачивать расходы, связанные со строительством или приобретением недвижимого имущества;
- осуществлять иные платежи, установленные законом.
Право ожидания предлагают регистрировать и отчуждать
Вещное право ожидания будет подлежать государственной регистрации и возникать с момента внесения соответствующей записи в Государственный реестр прав.
Также проект допускает отчуждение права ожидания.
Предусмотрено, что к его отчуждению будут применяться предписания об уступке права требования, если иное не установлено законом или договором.
Кроме того, отчуждение самого имущества, в отношении которого установлено право ожидания, не будет прекращать такое право.
Право ожидания хотят применять к будущей недвижимости
Проект предусматривает, что вещное право ожидания может устанавливаться:
- в отношении недвижимого имущества, которое будет построено, приобретено или получено в будущем;
- в отношении имущества, которое уже существует на момент установления такого права.
Субъектами права ожидания могут быть инвесторы, застройщики и заказчики объектов строительства.
Также право ожидания может одновременно принадлежать двум или более лицам, в частности с определением долей в праве, принадлежащих каждому из таких лиц.
Отдельно проект предусматривает, что право ожидания может устанавливаться договором, законом, а в случаях, определенных законом, — решением суда.
НПУ заявила о сложности адаптации новой системы
Нотариальная палата Украины в своем правовом анализе отметила, что глава о праве ожидания «теоретически выписана четко и понятно».
В то же время в НПУ напомнили, что в Украине уже:
- состоялась реформа градостроительства;
- заработала Единая государственная электронная система в сфере строительства;
- внедрено специальное имущественное право как обременение;
- создана новая система государственной регистрации прав на будущие объекты недвижимости;
- значительное количество новостроек и специальных имущественных прав уже зарегистрировано.
В НПУ отметили, что внедрение права ожидания потребует изменения уже наработанных механизмов, масштабной доработки государственных реестров, адаптации новых понятий к действующим процедурам.
В правовом анализе подчеркивается, что такая адаптация может быть «чрезвычайно сложной, а возможно и нереальной».
НПУ высказала отдельные технические замечания
Отдельно Нотариальная палата высказала замечания относительно формулировок о государственной регистрации права ожидания.
В НПУ считают, что в Гражданском кодексе не стоит использовать конкретные названия государственных реестров, поскольку они могут изменяться.
Также в палате предложили использовать формулировки:
- «его государственной регистрации»;
- «лицо, за которым проведена государственная регистрация права».
Подробные правила государственной регистрации должны определяться отдельными законами, а не самим Гражданским кодексом.
НПУ также обратила внимание на коллизии с залогом
Отдельные положения проекта о залоге не учитывают право ожидания среди возможных предметов залога.
В НПУ указали, что это не согласуется с другими положениями самого проекта ГК, где право ожидания уже предусмотрено.
Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER и WhatsApp, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.
