У новому ЦК хочуть закріпити «право очікування» на ще не збудовані квартири та будинки
У проєкті нового Цивільного кодексу України №15150 пропонують запровадити окреме речове право очікування щодо нерухомого майна. Йдеться про право особи у майбутньому набути право власності або обмежене речове право на об’єкт нерухомості. Нотаріальна палата України заявила, що сама концепція виписана зрозуміло, однак її впровадження може вимагати масштабної перебудови системи державної реєстрації та адаптації вже чинного законодавства.
Окрема глава про «право очікування»
У Книзі 3 проєкту Цивільного кодексу України №15150 пропонують запровадити окрему главу 36 — «Речове право очікування».
Суб’єкт речового права очікування матиме право:
- набути право власності або обмежене речове право на нерухоме майно;
- вимагати завершення будівництва об’єкта;
- вимагати прийняття об’єкта в експлуатацію для набуття права власності на нерухомість, що відповідає визначеним у договорі технічним характеристикам.
Також проєкт передбачає, що особа, яка має речове право очікування, буде зобов’язана:
- вносити платежі, визначені договором;
- оплачувати витрати, пов’язані зі спорудженням або набуттям нерухомого майна;
- здійснювати інші платежі, встановлені законом.
Право очікування пропонують реєструвати та відчужувати
Речове право очікування підлягатиме державній реєстрації та виникатиме з моменту внесення відповідного запису до Державного реєстру прав.
Також проєкт допускає відчуження права очікування.
Передбачено, що до його відчуження застосовуватимуться приписи про відступлення права вимоги, якщо іншого не встановлено законом або договором.
Крім того, відчуження самого майна, щодо якого встановлено право очікування, не припинятиме такого права.
Право очікування хочуть застосовувати до майбутньої нерухомості
Проєкт передбачає, що речове право очікування може встановлюватися:
- щодо нерухомого майна, яке буде збудоване, придбане або набуте у майбутньому;
- щодо майна, яке вже існує на момент встановлення такого права.
Суб’єктами права очікування можуть бути інвестори, забудовники та замовники об’єктів будівництва.
Також право очікування може одночасно належати двом або більше особам, зокрема з визначенням часток у праві, належних кожній із таких осіб.
Окремо проєкт передбачає, що право очікування може встановлюватися договором, законом, а у випадках, визначених законом, — рішенням суду.
НПУ заявила про складність адаптації нової системи
Нотаріальна палата України у своєму правовому аналізі зазначила, що глава про право очікування «теоретично виписана чітко та зрозуміло».
Водночас у НПУ нагадали, що в Україні вже:
- відбулася реформа містобудування;
- запрацювала Єдина державна електронна система у сфері будівництва;
- запроваджено спеціальне майнове право як обтяження;
- створено нову систему державної реєстрації прав на майбутні об’єкти нерухомості;
- значна кількість новобудов та спеціальних майнових прав уже зареєстрована.
У НПУ зазначили, що запровадження права очікування вимагатиме зміни вже напрацьованих механізмів, масштабного доопрацювання державних реєстрів, адаптації нових понять до чинних процедур.
У правовому аналізі підкреслюється, що така адаптація може бути «надскладною, а можливо і нереальною».
НПУ висловила окремі технічні зауваження
Окремо Нотаріальна палата висловила зауваження щодо формулювань про державну реєстрацію права очікування.
У НПУ вважають, що у Цивільному кодексі не варто використовувати конкретні назви державних реєстрів, оскільки вони можуть змінюватися.
Також у палаті запропонували використовувати формулювання:
- «його державній реєстрації»;
- «особа, за якою проведено державну реєстрацію права».
Детальні правила державної реєстрації мають визначатися окремими законами, а не самим Цивільним кодексом.
НПУ також звернула увагу на колізії із заставою
Окремі положення проєкту про заставу не враховують право очікування серед можливих предметів застави.
У НПУ вказали, що це не узгоджується з іншими положеннями самого проєкту ЦК, де право очікування вже передбачене.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.
