Достатньо заявити претензію на квартиру — і її продаж можуть «заморозити»: що закладає новий проєкт

У проєкті нового Цивільного кодексу України з’явилися норми, які можуть дозволити фактично «заморожувати» нерухомість ще до перевірки обґрунтованості претензій. Йдеться про механізм так званого забезпечувального запису в державному реєстрі.

У Нотаріальній палаті попереджають, що запропоновані норми Книги 9 проєкту ЦК №15150 можуть дозволити фактично «заморожувати» нерухомість ще до перевірки обґрунтованості вимог, а також створюють ризики зловживань, блокування угод і корпоративного шантажу.

Що таке «забезпечувальний запис»

У проєкті ЦК передбачено окремі статті 1930–1932, які регулюють забезпечувальний запис у публічному реєстрі.

Згідно зі статтею 1930, такий запис вноситься для «охорони права вимоги» на:

• реєстрацію права;
• внесення змін до реєстру;
• виключення запису з реєстру.

У документі зазначено, що підставою для цього можуть бути:

• правочин;
• рішення суду;
• або випадки, встановлені законом.

При цьому сама стаття прямо вказує, що забезпечувальний запис не створює майнового права і не замінює державну реєстрацію права.

Майно може бути «заморожене» ще до перевірки вимог

Ключове застереження стосується статті 1931. У ній передбачено, що юридичні наслідки виникають уже з моменту подання заяви про внесення забезпечувального запису до реєстру.

У НПУ наголошують: фактично це означає, що угоди щодо майна можуть блокуватися ще до того, як хтось перевірить обґрунтованість самої заяви.

Зокрема, у статті 1931 зазначено, що правочини або інші дії щодо об’єкта, вчинені після подання такої заяви, «не можуть бути протиставлені» особі, на користь якої внесено забезпечувальний запис.

Нотаріуси прямо вказують, що майно фактично «заморожується» вже на етапі подання заяви.

Подати заяву може фактично будь-хто

Окремо у НПУ звертають увагу, що коло осіб, які можуть ініціювати такий механізм, у проєкті чітко не обмежене.

Саме це створює ризик використання механізму не для захисту права, а для блокування операцій із майном.

У НПУ попередили про ризики корпоративного шантажу

Окремо аналізується стаття 1944 про «неприпустимість зловживання вимогами» щодо внесення записів до реєстру.

У ній зазначено, що заявляти вимоги про внесення, зміну чи виключення запису з реєстру з метою перешкоджання здійсненню права іншою особою або отримання неправомірної переваги заборонено.

Однак нотаріуси наголошують: попри формальну заборону, у проєкті не прописано чіткого механізму відповідальності чи оперативного захисту від таких дій.

На практиці це може означати ситуацію, коли будь-хто зможе заблокувати договір щодо нерухомості чи земельної ділянки просто шляхом подання заяви. Поки триватиме розгляд, угода фактично буде зупинена.

У НПУ називають це «закладанням у самому Кодексі інструменту зловживання і корпоративного шантажу».

Добросовісність після забезпечувального запису

У статті 1931 також передбачено, що особа, яка набула право після подання заяви про забезпечувальний запис, не може посилатися на свою добросовісність у межах обставин, що випливають із такого запису.

Таким чином, навіть подальші угоди щодо майна можуть опинятися під ризиком спорів.

Строк дії забезпечувального запису

У статті 1932 зазначено, що строк чинності забезпечувального запису має визначатися законом. Якщо ж окремий строк не встановлений, запис діє протягом часу, «необхідного для реєстрації права».

При цьому наголошується, що забезпечувальний запис не може мати невизначений строк чинності.

Що пропонують у Нотаріальній палаті

За результатами аналізу пропонується залишити питання державної реєстрації та відповідних процедур у сфері окремих профільних законів, а Книгу 9 виключити з проєкту нового Цивільного кодексу України.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.