Верховний Суд: для ринків не діють правила оренди комунального майна — що це означає для бізнесу
Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду розглянув спір між комунальним ринком і підприємцем, який після завершення строку договору продовжив користуватися торговельним місцем. Ключове питання полягало не лише в тому, чи мав підприємець звільнити місце, а й у ширшому — які саме правила регулюють такі відносини: загальні норми цивільного права чи спеціальний закон про оренду комунального майна.
У своїй постанові КГС ВС фактично змінив підхід до цієї категорії спорів. Він дійшов висновку, що договори користування торговельними місцями на ринках не є орендою комунального майна у розумінні Закону № 157-IX, тому на них не поширюються спеціальні правила автоматичного продовження договорів під час воєнного стану. Водночас у конкретній справі ВС став на бік підприємця — але з інших підстав: через застосування механізму мовчазного поновлення договору за Цивільним кодексом.
Обставини справи №914/746/25
Комунальне підприємство «Центральний ринок» Шептицької міської ради звернулося до суду з вимогою зобов’язати підприємця звільнити торговельне місце площею 11,47 кв. м та демонтувати контейнер.
Позов обґрунтовано тим, що договір діяв до 31 грудня 2024 року і після цього не був продовжений, а відтак підприємець користується місцем без правових підстав.
Відповідач наполягав, що договір підлягає автоматичному продовженню як оренда комунального майна відповідно до Закону № 157-IX та постанови Кабінету Міністрів № 634, оскільки строк його дії сплив під час воєнного стану, а повідомлення про непродовження він не отримував.
Суди першої та апеляційної інстанцій погодилися з позивачем і зобов’язали підприємця звільнити торговельне місце.
Ключова правова проблема
Перед Верховним Судом постало питання, чи є договір користування торговельним місцем на ринку орендою комунального майна у розумінні спеціального закону і чи поширюються на нього правила автоматичної пролонгації під час воєнного стану.
Позиція Верховного Суду
Правова природа торговельного місця
Суд виходив з того, що ринок є організованим простором для здійснення торговельної діяльності, а торговельне місце — це лише відведена площа для розміщення інвентарю та продажу товарів. Такий об’єкт не є самостійним об’єктом нерухомості у розумінні законодавства про оренду державного чи комунального майна.
Характер договору
Верховний Суд зазначив, що договір користування торговельним місцем не є класичним договором найму. До нього можуть застосовуватися правила про оренду лише настільки, наскільки це відповідає суті правовідносин. Водночас такий договір не передбачає повного обсягу правомочностей, характерних для оренди нерухомості, зокрема у частині володіння.
Застосовуване право
КГС ВС дійшов висновку, що спірні правовідносини регулюються нормами Цивільного кодексу України та підзаконними актами, які визначають порядок функціонування ринків. При цьому положення Закону № 157-IX, що регулює оренду державного і комунального майна, на такі відносини не поширюються.
Відступ від попередньої практики
Судова палата прямо відступила від раніше висловленої позиції у справі № 914/622/24, де подібні договори розглядалися як оренда комунального майна. Новий підхід обґрунтовано тим, що інше тлумачення призвело б до невиправданого ускладнення або навіть унеможливлення користування торговельними місцями та організації ринкової торгівлі.
Вирішення спору
Попри відмову застосовувати спеціальні правила «воєнної» пролонгації, Верховний Суд став на бік підприємця з інших підстав.
КГС ВС встановив, що після закінчення строку дії договору підприємець продовжив користування торговельним місцем, а вимогу про його звільнення позивач направив лише 21 лютого 2025 року, тобто після спливу місячного строку.
За таких обставин застосовується стаття 764 Цивільного кодексу України, відповідно до якої за відсутності заперечень орендодавця протягом одного місяця договір вважається поновленим на попередній строк. Отже, договір вважається продовженим до 31 грудня 2025 року.
Таким чином, позов про звільнення торговельного місця був заявлений без належних правових підстав.
Рішення суду
Верховний Суд задовольнив касаційну скаргу підприємця, скасував рішення судів попередніх інстанцій та ухвалив нове рішення про відмову в позові. Суд також стягнув із комунального підприємства на користь підприємця судовий збір.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.
