Чи можуть компанії з іноземними власниками купувати землю в Україні: Велика Палата розгляне принципову справу
Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду передав на розгляд Великої Палати Верховного Суду справу щодо продажу земельної ділянки, яка перебувала в оренді оператора телекомунікаційного зв’язку. Суд дійшов висновку, що справа містить виключну правову проблему, вирішення якої необхідне для забезпечення єдності судової практики.
У центрі спору опинилося питання застосування статті 82 Земельного кодексу України та визначення того, чи можуть юридичні особи, створені за законодавством України, але учасниками або акціонерами яких згодом стали іноземні юридичні чи фізичні особи, набувати у власність земельні ділянки несільськогосподарського призначення.
Обставини справи
У 2007 році сільська рада передала в оренду земельну ділянку площею 0,07 га строком на 25 років для розміщення об’єкта зв’язку. У 2021 році орган місцевого самоврядування ухвалив рішення про продаж цієї ділянки іншому суб’єкту господарювання та передбачив припинення договору оренди після державної реєстрації права власності покупця. У листопаді 2022 року сторони уклали договір купівлі-продажу земельної ділянки.
Орендар звернувся до господарського суду, стверджуючи, що під час відчуження земельної ділянки було порушено його переважне право на її придбання. Позивач просив скасувати рішення сільської ради та перевести на нього права й обов’язки покупця за укладеним договором.
Розгляд справи судами
Під час першого розгляду справи №926/3616/23 суди частково задовольнили позов. Однак у жовтні 2024 року Верховний Суд скасував ухвалені рішення та направив справу на новий розгляд, звернувши увагу на необхідність оцінити можливість переведення на позивача прав покупця земельної ділянки та надати оцінку доводам сторін щодо застосування статті 82 Земельного кодексу України.
Після нового розгляду місцевий господарський суд дійшов висновку, що орган місцевого самоврядування не забезпечив реалізацію переважного права орендаря на придбання земельної ділянки. Суд задовольнив позов та перевів на позивача права і обов’язки покупця. Також суд зазначив, що юридична особа має право набувати у власність земельні ділянки несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності.
Апеляційний господарський суд скасував це рішення та відмовив у задоволенні позову. Суд, зокрема, вказав, що рішення органу місцевого самоврядування було реалізоване шляхом укладення договору купівлі-продажу. Крім того, апеляційний суд звернув увагу на відсутність належних доказів, які б підтверджували склад засновників позивача станом на момент виникнення спірних правовідносин, що має значення для застосування статті 82 Земельного кодексу України.
Чому справу передали до Великої Палати
Під час касаційного перегляду Верховний Суд встановив, що справа порушує питання, яке досі не має однозначного вирішення в судовій практиці.
Колегія суддів звернула увагу, що частина 1 статті 82 Земельного кодексу України передбачає можливість набуття земельних ділянок юридичними особами, заснованими громадянами України або українськими юридичними особами. Водночас закон не визначає, на який саме момент має оцінюватися склад засновників або учасників юридичної особи — на момент її створення чи на момент набуття права власності на земельну ділянку.
Верховний Суд зазначив, що така невизначеність уже стала предметом низки судових спорів та потенційно може впливати на значну кількість підприємств з іноземними інвестиціями, які працюють в Україні та використовують земельні ділянки для здійснення господарської діяльності.
Крім того, колегія суддів вказала на необхідність вироблення єдиного підходу щодо застосування положень абзацу 11 частини 2 статті 134 Земельного кодексу України. Йдеться про випадки продажу або передачі без земельних торгів земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти зв’язку, що не є нерухомим майном та не належать особі, яка претендує на набуття земельної ділянки.
Що вирішив Верховний Суд
Касаційний господарський суд не вирішував по суті спір між сторонами та не визначав, хто з учасників спору має рацію.
Суд дійшов висновку, що справа містить виключну правову проблему, яка виходить за межі конкретного спору та потребує формування єдиної правозастосовчої практики. У зв’язку з цим клопотання про передачу справи було задоволено, а саму справу разом із касаційними скаргами передано на розгляд Великої Палати Верховного Суду.
Саме Велика Палата має надати остаточні правові висновки щодо застосування статті 82 Земельного кодексу України до юридичних осіб з іноземними учасниками, а також визначити підходи до застосування винятків із правила про проведення земельних торгів у спорах, пов’язаних з об’єктами зв’язку.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.
