Могут ли компании с иностранными владельцами покупать землю в Украине: Большая Палата рассмотрит принципиальное дело
Кассационный хозяйственный суд в составе Верховного Суда передал на рассмотрение Большой Палаты Верховного Суда дело о продаже земельного участка, который находился в аренде оператора телекоммуникационной связи. Суд пришел к выводу, что дело содержит исключительную правовую проблему, решение которой необходимо для обеспечения единства судебной практики.
В центре спора оказался вопрос применения статьи 82 Земельного кодекса Украины и определения того, могут ли юридические лица, созданные в соответствии с законодательством Украины, но участниками или акционерами которых впоследствии стали иностранные юридические или физические лица, приобретать в собственность земельные участки несельскохозяйственного назначения.
Обстоятельства дела
В 2007 году сельский совет передал в аренду земельный участок площадью 0,07 га сроком на 25 лет для размещения объекта связи. В 2021 году орган местного самоуправления принял решение о продаже этого участка другому субъекту хозяйствования и предусмотрел прекращение договора аренды после государственной регистрации права собственности покупателя. В ноябре 2022 года стороны заключили договор купли-продажи земельного участка.
Арендатор обратился в хозяйственный суд, утверждая, что при отчуждении земельного участка было нарушено его преимущественное право на его приобретение. Истец просил отменить решение сельского совета и перевести на него права и обязанности покупателя по заключенному договору.
Рассмотрение дела судами
Во время первого рассмотрения дела №926/3616/23 суды частично удовлетворили иск. Однако в октябре 2024 года Верховный Суд отменил принятые решения и направил дело на новое рассмотрение, обратив внимание на необходимость оценить возможность перевода на истца прав покупателя земельного участка и дать оценку доводам сторон относительно применения статьи 82 Земельного кодекса Украины.
После нового рассмотрения местный хозяйственный суд пришел к выводу, что орган местного самоуправления не обеспечил реализацию преимущественного права арендатора на приобретение земельного участка. Суд удовлетворил иск и перевел на истца права и обязанности покупателя. Также суд указал, что юридическое лицо имеет право приобретать в собственность земельные участки несельскохозяйственного назначения для осуществления предпринимательской деятельности.
Апелляционный хозяйственный суд отменил это решение и отказал в удовлетворении иска. Суд, в частности, указал, что решение органа местного самоуправления было реализовано путем заключения договора купли-продажи. Кроме того, апелляционный суд обратил внимание на отсутствие надлежащих доказательств, которые подтверждали бы состав учредителей истца по состоянию на момент возникновения спорных правоотношений, что имеет значение для применения статьи 82 Земельного кодекса Украины.
Почему дело передали в Большую Палату
Во время кассационного пересмотра Верховный Суд установил, что дело затрагивает вопрос, который до сих пор не имеет однозначного решения в судебной практике.
Коллегия судей обратила внимание, что часть 1 статьи 82 Земельного кодекса Украины предусматривает возможность приобретения земельных участков юридическими лицами, учрежденными гражданами Украины или украинскими юридическими лицами. В то же время закон не определяет, на какой именно момент должен оцениваться состав учредителей или участников юридического лица — на момент его создания или на момент приобретения права собственности на земельный участок.
Верховный Суд отметил, что такая неопределенность уже стала предметом ряда судебных споров и потенциально может влиять на значительное количество предприятий с иностранными инвестициями, которые работают в Украине и используют земельные участки для осуществления хозяйственной деятельности.
Кроме того, коллегия судей указала на необходимость выработки единого подхода к применению положений абзаца 11 части 2 статьи 134 Земельного кодекса Украины. Речь идет о случаях продажи или передачи без земельных торгов земельных участков, на которых расположены объекты связи, не являющиеся недвижимым имуществом и не принадлежащие лицу, претендующему на приобретение земельного участка.
Что решил Верховный Суд
Кассационный хозяйственный суд не решал по существу спор между сторонами и не определял, кто из участников спора прав.
Суд пришел к выводу, что дело содержит исключительную правовую проблему, которая выходит за пределы конкретного спора и требует формирования единой правоприменительной практики. В связи с этим ходатайство о передаче дела было удовлетворено, а само дело вместе с кассационными жалобами передано на рассмотрение Большой Палаты Верховного Суда.
Именно Большая Палата должна предоставить окончательные правовые выводы относительно применения статьи 82 Земельного кодекса Украины к юридическим лицам с иностранными участниками, а также определить подходы к применению исключений из правила о проведении земельных торгов в спорах, связанных с объектами связи.
Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER и WhatsApp, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.
