Хто є добросовісним набувачем нерухомого майна: позиція Верховного Суду

Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар. Таку правову позицію висловив Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду при розгляді справи 645/4220/16-ц.

Добросовісний набувач не може відповідати у зв`язку із бездіяльністю влади в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Факт незаконного відчуження та допущення продажу квартири не може породжувати правових наслідків для добросовісного набувача, проте є підставою для виникнення обов`язку щодо відшкодування збитків, що завдані таким відчуженням.

Так, згідно зі статтею 330 ЦК України, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Тобто тлумачення статті 330 ЦК України свідчить, що виникнення права власності у добросовісного набувача відбувається за таких умов:

• факт відчуження майна;
• майно відчужене особою, яка не мала на це права;
• відчужене майно придбав добросовісний набувач;
• відповідно до статті 388 ЦК, майно, відчужене особою, яка не мала на це право, не може бути витребуване у добросовісного набувача.

У справі 645/4220/16-ц рішенням районного суду від 22 червня 2016 року за Особою-1 в порядку спадкування за законом після смерті Особи-4 визнано право власності на квартиру.

29 березня 2016 року від імені Особи-4, яка на той час вже померла, та Особи-3 приватним нотаріусом був посвідчений договір купівлі-продажу, на підставі якого відповідач Особа-3 набула право власності на спірну квартиру, яка на момент відчуження була зареєстрована на ім`я Особи-4.

12 серпня 2016 року між Особою-3 та Особою-2 був укладений договір купівлі-продажу, за яким відповідач Особа-2 придбала зазначену квартиру, що на момент відчуження була зареєстрована на ім`я Особи-3

Суди попередніх інстанцій зробили висновок, що Особа-2 є добросовісним набувачем спірної квартири.

КЦС ВС скасував  рішення районного суду в частині задоволення позовних вимог за первісним позовом Особи-1 до Особи-2 про витребування квартири із чужого незаконного володіння.

Верховний Суд відмовив у задоволенні позовних вимог Особи-1 до Особи-2 про витребування квартири з володіння Особи-2.

Відповідно до положень чинного законодавства власник має право витребувати майно з чужого незаконного володіння.

Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:

1. було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;
2. було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;
3. вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинно бути законним. Про це говорить Перша та найбільш важлива вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод

Вимога щодо законності у розумінні Конвенції вимагає дотримання відповідних положень національного законодавства та відповідності принципові верховенства права, що включає свободу від свавілля.

Будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинно забезпечити «справедливий баланс» між загальним інтересом суспільства та вимогами захисту основоположних прав конкретної особи. Необхідного балансу не вдасться досягти, якщо на відповідну особу буде покладено індивідуальний та надмірний тягар. Іншими словами, має існувати обґрунтоване пропорційне співвідношення між засобами, які застосовуються, та метою, якої прагнуть досягти (EAST WEST ALLIANCE LIMITED v. UKRAINE, №19336/04, §166-168, ЄСПЛ, від 23 січня 2014 року).

Колегія суддів врахувала позицію ЄСПЛ в іншій справі, де заявниця була позбавлена права власності на квартиру без компенсації і не могла розраховувати на отримання іншого житла від держави. Органи державної влади не забезпечили належної експертизи щодо законності правочинів з нерухомим майном.

Проте, як вказав ЄСПЛ, заявниця не повинна була передбачати наявність ризику того, що право власності на квартиру може бути припинено в зв`язку з бездіяльністю влади в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном (ALENTSEVA v. RUSSIA, №31788/06 від 17 листопада 2016 року).

Раніше «Судово-юридична газета» розповідала, що включає в себе право власності на будинок.

Також ми повідомляли, яким чином вносяться зміни до свідоцтва про право на спадщину.