Во Львове мужчина отказался покупать дом из-за форс-мажора, но вселился туда и залил пеной канализацию: Верховный Суд разбирался в деле

В гражданском судопроизводстве доказывание убытков является одним из самых сложных процессов, где граница между очевидным и юридически доказанным часто бывает непреодолимой.

Предварительный договор купли-продажи, досрочное вселение в дом и заблокированная монтажной пеной канализация — обстоятельства этого дела больше напоминали сюжет детектива, чем обычный гражданский спор.

История о неудавшейся купле-продаже жилого дома во Львове превратилась в многолетнюю судебную тяжбу, где собственник пытался получить компенсацию за разрушенное имущество и бесплатное проживание оппонента. Верховный Суд рассмотрел дело № 462/7787/24 сквозь призму базовых принципов гражданского права и пришел к выводу: сам факт проживания лица в доме не является достаточным доказательством его ответственности за повреждение имущества.

В апреле 2021 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи дома и участка. Покупатель, ответчик по делу, уплатил 35 000 долларов США в качестве обеспечительного платежа и с согласия собственника вселился в недостроенный дом. Однако основной договор так и не был заключен: ответчик сослался на форс-мажор из-за военного положения и отсутствие средств, но дом освобождать отказался.

После принудительного выселения через суд, собственник, то есть истец, обнаружил в доме самовольную перепланировку, поврежденные окна, двери и, что наиболее показательно, залитую монтажной пеной канализацию и систему отопления. Общая сумма претензий составила 986 866,83 грн, включая ремонт, плату за проживание (660 000 грн) и неоплаченную электроэнергию.

Истец предоставил суду заключение строительно-технического экспертного исследования, в котором было зафиксировано, что планировка не соответствует техпаспорту, стены демонтированы, окна повреждены. Однако суд первой инстанции, с которым согласились апелляция и Верховный Суд, отметил, что экспертиза констатирует факт повреждений, но не указывает, кто и когда их совершил.

Для возмещения вреда недостаточно доказать лишь факт повреждения имущества

Рассматривая спор относительно повреждения дома, Верховный Суд напомнил об обязательных условиях гражданской ответственности, предусмотренных статьей 1166 Гражданского кодекса Украины. Для взыскания убытков истец должен доказать совокупность четырех элементов: противоправное поведение ответчика, наличие вреда, причинную связь между действиями лица и причиненными убытками, а также его вину.

В этом деле суды установили, что истец подтвердил только сам факт наличия повреждений в доме. В то же время доказательств того, что именно ответчик нанес эти повреждения, предоставлено не было. В частности, не удалось доказать причинную связь между его действиями и причиненным вредом, а также наличие вины.

При таких обстоятельствах Верховный Суд согласился с выводами предыдущих инстанций об отказе в удовлетворении требований о возмещении убытков. Суд подчеркнул, что проживание лица в доме или фактическое пользование им не создает презумпции его ответственности за любые обнаруженные повреждения имущества.

Эта позиция в очередной раз подтверждает, что в спорах о возмещении вреда решающее значение имеют надлежащие и допустимые доказательства, а не предположения о возможной причастности лица к повреждению имущества.

Почему не взыскали 660 000 грн за аренду?

Истец требовал плату за проживание как возмещение материального вреда в пределах деликтных отношений. Суды установили, что договора аренды не было, а следовательно, нет договорных оснований для взыскания платы.

Верховный Суд отметил, что пользование чужой вещью по закону является императивно возмездным в соответствии со статьями 762, 820 ГК Украины.

Если договора нет, а лицо пользуется имуществом, собственник имеет право на взыскание безосновательно сохраненных средств (кондикция) на основании ст. 1212 ГК Украины.

Но, истец не заявлял требований на основании ст. 1212 ГК Украины. Руководствуясь принципом диспозитивности, суд не имел права выходить за пределы заявленных требований и самостоятельно изменять основание иска с деликта на кондикцию.

Предварительный договор и форс-мажор

Верховный Суд отклонил доводы о том, что ответчик нарушил предварительный договор.

Суд отметил, что природа предварительного договора не влияет на обязанность доказывать вред по ст. 1166 ГК, поскольку это разные виды правоотношений. Фактически, незавершенный статус покупателя, который вселился до заключения основного соглашения, вызвал юридическую путаницу, из которой собственник не смог выйти из-за процессуальных ошибок.

Ключевые выводы

Фиксируйте состояние имущества до передачи. Передача недвижимости по предварительному договору или для проведения ремонта должна сопровождаться актом приема-передачи, фото- и видеофиксацией. В этом деле именно отсутствие документального подтверждения первоначального состояния дома стало одной из причин невозможности доказать ответственность ответчика.

Правильно выбирайте способ судебной защиты. Если лицо пользуется недвижимостью без надлежащих правовых оснований, целесообразно рассматривать возможность заявления требований о безосновательном обогащении по статье 1212 ГК Украины. Такой способ защиты может быть более эффективным, чем требование о возмещении убытков.

Экспертиза устанавливает повреждения, но не виновника. Строительно-техническое заключение способно подтвердить наличие дефектов и их стоимость, однако не отвечает на вопрос, кто именно их причинил. Для этого необходимы другие доказательства: показания свидетелей, видеозаписи, акты правоохранительных органов или другие подтверждения причинной связи.

Кроме того, суд не будет изменять исковые требования вместо стороны. Принцип диспозитивности означает, что именно истец определяет основания и способ защиты своих прав. Ошибочный выбор правовой конструкции может привести к отказу в иске даже при наличии реальных имущественных потерь.

Это дело стало очередным напоминанием для собственников недвижимости, что договоренности без надлежащего документального оформления и фиксации состояния имущества могут стоить чрезвычайно дорого. В рассмотренном споре цена таких процессуальных ошибок достигла почти одного миллиона гривен.

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER и WhatsApp, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.