У Львові чоловік відмовився купувати будинок через форс-мажор, але вселився туди і залив піною каналізацію: Верховний Суд розбирався у справі
У цивільному судочинстві доказування збитків є одним із найскладніших процесів, де межа між очевидним та юридично доведеним часто буває непереборною.
Попередній договір купівлі-продажу, дострокове вселення до будинку та заблокована монтажною піною каналізація — обставини цієї справи більше нагадували сюжет детективу, ніж звичайний цивільний спір.
Історія про невдалу купівлю-продаж житлового будинку у Львові перетворилася на багаторічну судову тяганину, де власник намагався отримати компенсацію за зруйноване майно та безоплатне проживання опонента. Верховний Суд розглянув справу № 462/7787/24 крізь призму базових принципів цивільного права та дійшов висновку: сам факт проживання особи в будинку не є достатнім доказом її відповідальності за пошкодження майна.
У квітні 2021 року між сторонами було укладено попередній договір купівлі-продажу будинку та ділянки. Покупець, відповідач у справі сплатив 35 000 доларів США як забезпечувальний платіж і за згодою власника вселився у недобудований будинок. Проте основний договір так і не був укладений: відповідач послався на форс-мажор через воєнний стан та відсутність коштів, але будинок звільняти відмовився.
Після примусового виселення через суд, власник, тобто позивач виявив в будинку самовільне перепланування, пошкоджені вікна, двері та, що найбільш показово, залиту монтажною піною каналізацію та систему опалення. Загальна сума претензій склала 986 866,83 грн, включаючи ремонт, плату за проживання (660 000 грн) та неоплачену електроенергію.
Позивач надав суду висновок будівельно-технічного експертного дослідження, в якому було зафіксовано, що планування не відповідає техпаспорту, стіни демонтовані, вікна пошкоджені. Проте суд першої інстанції, з яким погодилися апеляція та Верховний Суд, зазначив, що експертиза констатує факт пошкоджень, але не вказує, хто і коли їх вчинив.
Для відшкодування шкоди недостатньо довести лише факт пошкодження майна
Розглядаючи спір щодо пошкодження будинку, Верховний Суд нагадав про обов’язкові умови цивільної відповідальності, передбачені статтею 1166 Цивільного кодексу України. Для стягнення збитків позивач повинен довести сукупність чотирьох елементів: протиправну поведінку відповідача, наявність шкоди, причинний зв’язок між діями особи та завданими збитками, а також її вину.
У цій справі суди встановили, що позивач підтвердив лише сам факт наявності пошкоджень у будинку. Водночас доказів того, що саме відповідач спричинив ці пошкодження, надано не було. Зокрема, не вдалося довести причинний зв’язок між його діями та завданою шкодою, а також наявність вини.
За таких обставин Верховний Суд погодився з висновками попередніх інстанцій про відмову в задоволенні вимог щодо відшкодування збитків. Суд підкреслив, що проживання особи в будинку або фактичне користування ним не створює презумпції її відповідальності за будь-які виявлені пошкодження майна.
Ця позиція вкотре підтверджує, що у спорах про відшкодування шкоди вирішальне значення мають належні та допустимі докази, а не припущення щодо можливої причетності особи до пошкодження майна.
Чому не стягнули 660 000 грн за оренду?
Позивач вимагав плату за проживання як відшкодування матеріальної шкоди в межах деліктних відносин. Суди встановили, що договору оренди не було, а отже, немає договірних підстав для стягнення плати.
Верховний Суд зазначив, що користування чужою річчю за законом є імперативно оплатним відповідно до статей 762, 820 ЦК України.
Якщо договору немає, а особа користується майном, власник має право на стягнення безпідставно збережених коштів (кондикція) на підставі ст. 1212 ЦК України.
Але, позивач не заявляв вимог на підставі ст. 1212 ЦК України. Керуючись принципом диспозитивності, суд не мав права виходити за межі заявлених вимог і самостійно змінювати підставу позову з делікту на кондикцію.
Попередній договір та форс-мажор
Верховний Суд відхилив доводи про те, що відповідач порушив попередній договір.
Суд зазначив, що природа попереднього договору не впливає на обов’язок доказувати шкоду за ст. 1166 ЦК, оскільки це різні види правовідносин. Фактично, незавершений статус покупця, який вселився до укладення основної угоди, зчинив юридичну плутанину, з якої власник не зміг вийти через процесуальні помилки.
Ключові висновки
Фіксуйте стан майна до передачі. Передача нерухомості за попереднім договором або для проведення ремонту повинна супроводжуватися актом приймання-передачі, фото- та відеофіксацією. У цій справі саме відсутність документального підтвердження початкового стану будинку стала однією з причин неможливості довести відповідальність відповідача.
Правильно обирайте спосіб судового захисту. Якщо особа користується нерухомістю без належних правових підстав, доцільно розглядати можливість заявлення вимог про безпідставне збагачення за статтею 1212 ЦК України. Такий спосіб захисту може бути ефективнішим, ніж вимога про відшкодування збитків.
Експертиза встановлює пошкодження, але не винуватця. Будівельно-технічний висновок здатний підтвердити наявність дефектів та їх вартість, проте не відповідає на питання, хто саме їх спричинив. Для цього необхідні інші докази: показання свідків, відеозаписи, акти правоохоронних органів або інші підтвердження причинного зв’язку.
Крім того, суд не змінюватиме позовні вимоги замість сторони. Принцип диспозитивності означає, що саме позивач визначає підстави та спосіб захисту своїх прав. Помилковий вибір правової конструкції може призвести до відмови у позові навіть за наявності реальних майнових втрат.
Ця справа стала черговим нагадуванням для власників нерухомості, що домовленості без належного документального оформлення та фіксації стану майна можуть коштувати надзвичайно дорого. У розглянутому спорі ціна таких процесуальних помилок сягнула майже одного мільйона гривень.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.
