ВС роз’яснив, чи допускається розмежування розміру внесків  на утримання багатоквартирного будинку залежно від виду об`єкта нерухомого майна

Верховний Суд у складі Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду розглянув справу № 761/26815/17 та встановив, що за відсутності відповідного нормативного застереження щодо встановлення однакового розміру внесків для власників квартир та нежитлових приміщень, рішення загальних зборів ОСББ щодо встановлення більшого розміру внесків для власників нежитлових приміщень не можна вважати прийнятим з порушенням норм чинного законодавства.

Обставини справи

Позовна заява мотивована тим, що позивач відповідно до договору дарування нежитлового приміщення є власником нежитлових приміщень першого поверху.  Між позивачем та ОСББ укладено договір з надання послуг з управління неподільним та загальним майном житлового комплексу, забезпечення належної експлуатації, якісного та своєчасного надання житлово-комунальних послуг. Забезпечення відповідних умов користування неподільним та загальним майном.

Рішенням загальних зборів членів ОСББ «Х» позивачу, як власнику нежитлових приміщень, підвищено плату за утримання та обслуговування житлово-будинкового комплексу з 5,00 до 7,00 грн за 1 кв. м загальної площі нежитлового приміщення.

Таке підвищення плати обґрунтоване зростанням тарифів на електроенергію, воду та водовідведення, теплову енергію, зростання мінімальної заробітної плати. На дату прийняття цього рішення позивач не був членом ОСББ, проте таке рішення є обов’язковим для виконання позивачем в силу укладеного між ним та відповідачем договору. Позивач зазначав, що для власників житлових приміщень, які становлять абсолютну більшість усіх приміщень зазначеного будинку, розмір плати на утримання та обслуговування житлово-будинкового комплексу з 2009 року станом на день подання позову залишається незмінним та становить 5,00 грн за 1 кв. м загальної площі приміщень.

Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва позовні вимоги задоволено частково. Визнано незаконним рішення загальних зборів членів ОСББ, у частині встановлення з 1 січня 2015 року розміру плати на утримання та обслуговування житлово-будинкового комплексу. У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено.

Постановою Апеляційного суду м. Києва рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Задовольняючи частково позовні вимоги, суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, виходив із того, що ні положеннями Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», ні нормами Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 869 від 1 червня 2011 року, не передбачено можливості поділу тарифів на послуги по категоріях споживачів, тобто окремо для власників квартир та власників нежитлових приміщень.

Тому рішення загальних зборів членів ОСББ в частині встановлення з 1січня 2015 року платежу на утримання та обслуговування житлово-будинкового комплексу в розмірі 7,00 грн за 1 кв. м загальної площі нежитлових приміщень є таким, що суперечить Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Висновок Верховного Суду

Судді ВС зазначили, що у пункті 2.6 договору з надання послуг з управління неподільним та загальним майном житлового комплексу від 10 липня 2008 року, укладеного між особою_1 та ОСББ, сторони домовилися, що розмір щомісячної вартості послуг з утримання будинку та прибудинкових територій, з управління будинком, з ремонту приміщень будинку, що надаються за цим договором, встановлюється рішенням загальних зборів ОСББ диференційовано, в залежності від характеристик та інших властивостей приміщень власника. Копія протоколу загальних зборів ОСББ про затвердження вартості зазначених послуг є невід’ємною частиною цього договору.

У статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів, на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов’язання його сторони набувають обов’язкыв (а не лише суб’єктивні права), які вони мають виконувати. Невиконання обов’язків, встановлених договором, може відбуватися при:

1. розірванні договору за взаємною згодою сторін;
2. розірванні договору в судовому порядку;
3. відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом;
4. припиненні зобов’язання на підставах, що містяться у главі 50 ЦК України;
5. недійсності договору (нікчемності договору або визнанні його недійсним на підставі рішення суду)».

ВС підкреслив, що у пунктах 7.32-7-36 Постанови Великої Палати Верховного Суду від 3 грудня 2019 року у справі № 910/6471/18 (провадження № 12-111гс19) зазначено, що: «при цьому суди з`ясували, що при прийнятті спірного рішення про розподіл витрат на управління будинком та розмежування розміру внесків в залежності від виду нерухомого майна, належного співвласникам (житлове чи нежитлове), у кошторисі були враховані різні режими функціонування, навантаження на 1 кв. м таких приміщень (житлових і нежитлових), різний обсяг необхідності витрат на обслуговування такого приміщення та прибудинкової території (навантаження на внутрішньобудинкові мережі, кількість відвідувачів, обсяг відходів, проїзд машин, місце паркування тощо).

Матеріалами справи не доведено, що по відношенню до позивача рішенням загальних зборів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку були здійснені будь-які обмеження, а іншим власникам житлових приміщень надані несправедливі переваги за рахунок позивачів. Як вже вказано вище, при визначенні розміру внесків враховані об`єктивні істотні обставини, а докази та доводи на обґрунтування того, що розмір визначених для позивача платежів в залежності від його виду як споживача послуг є явно несправедливим чи надмірним, відсутні.

Враховуючи наведене, ВС зауважив, що за відсутності відповідного нормативного застереження щодо встановлення однакового розміру внесків для власників квартир та нежитлових приміщень, рішення загальних зборів ОСББ від 1 жовтня 2017 року не можна вважати прийнятим з порушенням норм чинного законодавства, відповідно у задоволенні позову в частині його скасування слід відмовити.

За таких обставин, оскільки допускається розмежування розміру внесків залежно від виду об`єкта нерухомого майна (квартира або нежитлове приміщення) і позивач не оспорював пункт 2.6 договору з надання послуг з управління неподільним та загальним майном житлового комплексу від 10 липня 2008 року, то відсутні підстави для визнання оспорюваного рішення загальних зборів ОСББ  недійсним.

Раніше «Судово-юридична газета» повідомляла, що спір за позовом фізичної особи, яка не є членом ОСББ, не є співвласником майна членів ОСББ, підлягає розгляду у порядку цивільного судочинства.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб бути в курсі найважливіших подій.