Чи може незареєстрований договір оренди земельної ділянки бути підставою набуття права оренди

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду розглянув справу № 818/100/18, в якій акцентував увагу на тому, що оскільки судами попередніх інстанцій встановлено, що договір оренди земельної ділянки не було зареєстровано у встановленому порядку, він чинності не набув, після 01.01.2013 тривалий час (більше ніж 3 роки) за реєстрацією ПКФ «С» також не зверталося, то відповідно остання не набула права оренди на спірну земельну ділянку та права орендаря за договором оренди земельної ділянки.

Обставини справи

Так, суть спору полягала в тому, що між приватною комерційною фірмою «С» та Сумською міською радою було укладено договір оренди земельної ділянки, який, однак, не був зареєстрований у встановленому порядку.

У 2016 році приватна комерційна фірма, звернувшись до приватного нотаріуса,  зареєструвало право оренди за вказаним договором оренди земельної ділянки.

Пізніше Сумська міська рада звернулась до суду з вимогою про скасування рішення державного реєстратора та запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державу реєстрацію права оренди ПКФ, оскільки вважала, що договір оренди земельної ділянки не є укладеним та не набув чинності.

Рішенням суду першої інстанції позов задоволено. Постановою апеляційного суду рішення суду першої інстанції скасовано та прийнято нове рішення – про відмову в позові.

Висновок Верховного Суду

Розглядаючи справу, зокрема, в питанні щодо набуття та державної реєстрації права оренди ВС зазначив таке.

Відповідно до частини другої статті 125 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент підписання договору оренди земельної ділянки) право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Крім того, частина друга статті 126 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент підписання договору оренди земельної ділянки) передбачала, що право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

Тобто, чинним на момент укладення договору оренди земельної ділянки законодавством було передбачено, що право оренди виникає після державної реєстрації договору оренди землі.

З 01.01.2013 набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11.02.2010 № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», яким з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 Цивільного кодексу України виключено положення щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» було виключено статті 18 та 20 про обов`язкову державну реєстрацію договорів оренди землі, а тому після 01.01.2013 ПКФ «С» не могло зареєструвати спірний договір оренди земельної ділянки.

Тобто, починаючи з 01.01.2013 та на момент винесення оскаржуваного рішення від 22.01.2016 реєстрації підлягало саме право оренди, яке виникає на підставі договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого належним чином.

Разом з тим ВС підкреслив, що проведення у 2016 році реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди земельної ділянки не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі), а тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки, укладеним до 01.01.2013.

Таким чином, оскільки судами попередніх інстанцій встановлено, що договір оренди земельної ділянки не було зареєстровано у встановленому порядку, він чинності не набув, після 01.01.2013 тривалий час (більше ніж 3 роки) за реєстрацією ПКФ «С» також не зверталося, то відповідно остання не набула права оренди на спірну земельну ділянку та права орендаря за договором оренди земельної ділянки.

З урахуванням викладеного суд касаційної інстанції зазначає, що оскільки державна реєстрація - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, то державна реєстрація 22.01.2016 права оренди земельної ділянки не є самостійною підставою виникнення такого права у ПКФ «С».

Таким чином, у ПКФ «С» право оренди земельної ділянки не виникло тому, що договір оренди земельної ділянки не набув чинності, і приватний нотаріус внесла до Державного реєстру прав запис про державну реєстрацію неіснуючого права оренди земельної ділянки.

Звідси суд першої інстанції дійшов правильного висновку про задоволення позову, оскільки внесення до Державного реєстру прав запису від 22.01.2016  на підставі договору оренди земельної ділянки суперечить положенням Земельного кодексу України, Закону України «Про оренду землі», Закону про державну реєстрацію прав та порушує права Сумської міської ради як власника щодо володіння, користування та розпорядження об`єктом права комунальної власності - земельною ділянкою.

Натомість суд апеляційної інстанції дійшов необґрунтованого висновку про те, що судом першої інстанції порушено норми матеріального права шляхом застосування до спірних правовідносин закону, який не підлягав застосуванню.

Верховний Суд скасував рішення суду апеляційної інстанції та залишив у силі рішення суду першої інстанції.

Раніше «Судово-юридична газета» писала про просту мову судових рішень:ВП ВС зазначила, якими повинні бути всі судові рішення.

Підписуйтесь на наш telegram-канал t.me/sudua, на Youtube Право ТВ, а також на нашу сторінку у Facebook, Viber та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.