Государственная регистрация в проекте нового Гражданского кодекса: что подготовил обществу Руслан Стефанчук

В Верховной Раде зарегистрирован законопроект № 14394 от 22.01.2026 под названием Проект Гражданского кодекса Украины (Кодекса частного права). Автором законопроекта является Председатель Верховной Рады Руслан Стефанчук.

Структура проекта нового Гражданского кодекса Украины построена по девяти книгам, охватывающим ядро частноправового регулирования и обеспечивающим целостность кодификации: книга первая «Общая часть», книга вторая «Личное право», книга третья «Вещное право», книга четвертая «Право интеллектуальной собственности», книга пятая «Обязательственное право», книга шестая «Семейное право», книга седьмая «Наследственное право», книга восьмая «Международное частное право», книга девятая «Публичность гражданских прав».

Проект книги девятой «Публичность гражданских прав» посвящен государственной регистрации и государственным реестрам.

Он кодифицирует целостную частноправовую доктрину публичности как универсального механизма обеспечения юридической определенности в имущественном обороте: определяет предмет публичности и ее способы (через ключевые государственные реестры и иные формы обнародования), устанавливает условия и последствия публичности (противопоставимость, приоритет/очередность, а в установленных законом случаях — правопорождающие последствия), а также формирует систему презумпций в сфере реестров (существование/несуществование и достоверность зарегистрированных прав, сделок и фактов).

При этом последовательно нормативно закреплен принцип: надлежащим образом обеспеченная публичность «закрывает» спор о незнании третьих лиц, а отсутствие публичности, как общее правило, лишает соответствующие права/факты противопоставимости третьим лицам, если не доказано их знание иным способом (статьи 1910–1914).

Публичность осуществляется на основании:

1. Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество;
2. Государственного реестра обременений движимого имущества;
3. Государственного реестра юридических лиц, физических лиц — предпринимателей и общественных формирований;
4. Единого государственного реестра транспортных средств;
5. Единого государственного реестра судебных решений;
6. государственных реестров в сфере интеллектуальной собственности;
7. Государственного реестра актов гражданского состояния граждан;
8. иных форм обнародования, установленных законом.

Если право, сделка или факт зарегистрированы в государственном реестре, они существуют до момента их исключения из соответствующего реестра либо изменения в соответствии с законом.

Право, сделка или факт, исключенные из государственного реестра, не существуют.

В отношении права, сделки или факта, зарегистрированных в государственном реестре, действует презумпция достоверности до тех пор, пока они не будут признаны утратившими силу либо недействительными.

Согласно законопроекту в реестрах осуществляют регистрацию, предварительную регистрацию и внесение отметок (регистрационные действия).

Предметом регистрации и предварительной регистрации являются права, подлежащие регистрации, а внесение отметок осуществляется в отношении иных прав, сделок, фактов или отношений, связанных с зарегистрированными правами, сведения о которых содержит реестр.

Исправление отметки осуществляется на основании решения суда, если законом не определено, что соответствующая отметка может быть исключена из реестра по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе держателем реестра.

К требованию о внесении исправлений в реестр исковая давность не применяется.

Книга девятая вводит нормативный стандарт доступа к реестровой информации как предпосылку доверия к публичным данным: любое лицо имеет право знакомиться с информацией государственных реестров без обоснования интереса, тогда как любые договорные отказы либо санкции, направленные на блокирование реализации формальных требований публичности, являются ничтожными.

Особой новеллой является построение общей модели правоустанавливающих государственных реестров и четкое разграничение регистрационных действий: регистрация, предварительная регистрация и внесение отметок (статьи 1917 и 1918).

Книга фиксирует регистрационно-ориентированный момент возникновения/изменения/прекращения имущественных прав на объекты, подлежащие регистрации, закрепляет судебную оспоримость зарегистрированного права и вводит инструменты процессуальной «сигнализации» для рынка — отметку о возражении, отметку о судебном споре, а также специальный иск о регистрации с четко установленным сроком исковой давности (в целом — три года).

Практический эффект — повышение управляемости регистрационных конфликтов и уменьшение возможностей для недобросовестных «перерегистраций» и конкурентных захватов титула.

Законопроект системно решает классическую проблему конкуренции приобретателей от «общего исполнителя», предоставляя приоритет лицу, первым подавшему заявление о регистрации, независимо от момента возникновения основания (статья 1923), а также предусматривает специальную конструкцию судебной защиты от недобросовестного приобретателя с одновременной «очисткой» реестра от конкурирующего права (статья 1924).

Параллельно введен современный инструментарий предварительной регистрации как способ обеспечения будущей регистрации права (включая случаи условности приобретения, секвестра/запрета и т. п.), с определением ее последствий и отдельного иска о подтверждении; это усиливает предсказуемость сложных сделок (в частности в финансировании, девелопменте, M&A с недвижимостью) (статьи 1930 и 1931).

Отдельного внимания заслуживает большая группа норм об отметках и исправлениях, которая переводит вопрос «реестровых дефектов» в управляемый юридический режим: определено, какие права/факты/отношения должны становиться противопоставимыми третьим лицам путем внесения отметки, приведен показательный (практически ориентированный) перечень оснований для отметок — от предварительного договора и опциона до исков, банкротства, секвестра, статуса совместного имущества супругов, фидуциарного управления и т. д. (статья 1933), а также установлены механизмы исправления регистрации/предварительной регистрации/отметки и последствия судебного решения для лиц, приобретших права после внесения отметки о споре (статьи 1936–1940).

Системно закреплены и приоритетность прав по временной последовательности регистрации и возможность договорного изменения очередности (статья 1929).

Книга девятая формирует четкие предохранители ответственности и доверия к реестру: установлено возмещение вреда, причиненного незаконными регистрационными действиями, и специальная ответственность за ненадлежащее ведение реестра (включая возможность гарантийного фонда), а также установлен принципиально важный для приоритета и стабильности оборота момент создания последствий регистрации с точностью до минуты подачи заявления (статьи 1917, 1943, 1946).

Как будут работать иски о регистрации

Если лицо, обязанное передать, установить или изменить в пользу другого лица право, подлежащее регистрации, не выполняет необходимые для регистрации обязанности, уполномоченное лицо имеет право обратиться в суд с требованием о совершении регистрации держателем реестра (иск о регистрации).

Срок исковой давности по иску о регистрации составляет три года.

Истец не обязан доказывать, что обязанное лицо не дало своего согласия на регистрацию.

Если отметка об иске о регистрации внесена в государственный реестр, решение суда распространяется также на всех лиц, которые приобрели право, подлежащее регистрации, после внесения отметки. При этом такое право должно быть исключено из соответствующего реестра по требованию любого заинтересованного лица, без согласия лиц, определенных этой частью, одновременно с правом их исполнителя, который участвовал в судебном процессе.

Решение суда, которым удовлетворен иск о регистрации, является обязательным к исполнению (противопоставимым) для держателя реестра без необходимости привлечения его к участию в деле.

Зарегистрированное имущественное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде.

Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, имеет право требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора относительно этого права.

Отметка об иске вносится:

1. по требованию заявителя на основании искового заявления, заявления о возбуждении дела о неплатежеспособности, заявления о выдаче исполнительного документа (исполнительного листа), имеющего входящий номер или иное доказательство его принятия судом либо, по обстоятельствам, международным коммерческим арбитражным судом;
2. на основании решения суда в соответствии с Гражданским процессуальным кодексом Украины;
3. по собственной инициативе — в случае, если иск оспаривает решение держателя реестра.

Отметка об иске исключается:

1. по требованию лица, ходатайствовавшего о внесении отметки, либо его процессуального правопреемника;
2. по требованию любого заинтересованного лица на основании определения суда, рассматривающего иск по существу, либо решения суда об удовлетворении иска об исправлении отметки;
3. по требованию любого заинтересованного лица на основании вступившего в законную силу определения суда об отказе в принятии заявления, о возврате заявления, прекращении производства по делу, оставлении заявления без рассмотрения, отмене решения суда (исполнительного листа, судебного приказа или определения суда), на основании решения об отклонении заявления о возбуждении процедуры неплатежеспособности, а также на основании вступившего в законную силу определения суда, принятого по результатам рассмотрения иска по существу.

Лицо, имеющее право в результате совершенной действительной сделки требовать регистрации подлежащего регистрации права в свою пользу, может обратиться в суд с иском о регистрации своего права и исключении из государственного реестра конкурирующего права либо о признании более высокой очередности права, зарегистрированного в пользу третьего лица, если закон допускает сосуществование этих конкурирующих прав, при соблюдении следующих условий:

1. сделка, на основании которой основывается иск истца, предшествует сделке, на основании которой осуществлена регистрация в пользу третьего лица;
2. право истца и приобретателя — третьего лица происходит от общего исполнителя;
3. регистрации права в пользу истца препятствовал приобретатель — третье лицо вследствие применения принуждения либо под влиянием обмана.

Требование об исключении из государственного реестра либо о присуждении более высокой очередности права может быть предъявлено также в случае, если принуждение либо обман применялись иным лицом, чем покупатель — третье лицо, но лишь если такой покупатель знал или должен был знать об этом обстоятельстве на дату совершения сделки, на основании которой приобретено подлежащее регистрации право.

К этим отношениям применяются положения об исковой давности по иску о признании сделки недействительной вследствие применения принуждения либо обмана. В таком случае срок исковой давности составляет три года со дня регистрации права третьим лицом на свое имя.

Иск о ответственности государства за вред, причиненный вследствие неправомерных действий (бездействия) государственного органа в соответствии с этой частью, может быть подан в суд в течение десяти лет со дня их совершения.

Срок исковой давности составляет один год со дня, когда лицо, которому причинен вред, узнало о деянии, которым причинен вред, но не более трех лет со дня совершения деяния.

Срок исковой давности приостанавливается в связи с подачей исков и применением способов обжалования, предусмотренных законом, для устранения последствий деяния, которым причинен вред.

Иск о внесении исправлений может быть подан одновременно с иском по существу либо, при необходимости, отдельно после удовлетворения иска по существу. Иск может быть подан в отношении непосредственного приобретателя и приобретателей — третьих лиц, кроме иска, который не может быть предъявлен к добросовестному приобретателю подлежащего регистрации права, приобретенного на основании возмездной сделки либо, по обстоятельствам, на основании договора залога, ипотеки либо иного вещного обеспечения.

Иск о внесении исправлений не влечет необходимости одновременного обжалования решения регистратора.

К требованию о внесении исправлений в реестр исковая давность не применяется.

Иск о внесении исправлений удовлетворению не подлежит, если лицо, которому принадлежит зарегистрированное право, доказало, что имело место добросовестное приобретение либо приобретательная давность в соответствии с настоящим Кодексом.

Решение о внесении исправлений не может влиять на права лиц, не участвовавших в судебном производстве по делу.

Если отметка об иске о внесении исправлений была внесена в реестр, решение суда об удовлетворении иска о внесении исправлений распространяется также на всех лиц, которые приобрели подлежащее регистрации право после внесения отметки, при этом такое право должно быть исключено по требованию любого лица одновременно с правом их исполнителя, участвовавшего в судебном производстве по делу.

Эти положения применяются также в случае, если соответствующие приобретатели не были привлечены к участию в деле, без подачи отдельного иска против них.

Решение суда, которым был удовлетворен иск о внесении исправлений, является противопоставимым держателю реестра без необходимости привлечения его к участию в судебном производстве по делу.

Автор: Тарас Лученко

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.