Презумпция владения в новом ГК: владельцы смогут судиться с собственниками за имущество
Обсуждение проекта рекодификации Гражданского Кодекса Украины не сбавляет оборотов, и сегодня разбираем одну из важнейших его частей — Книгу 3 «Право Вещное». Рекодификация гражданского законодательства имеет целью кардинально изменить правила владения и пользования имуществом, и создать новые механизмы защиты прав граждан.
Проект Книги 3, как уже писала «Судебно-юридическая газета», был обнародован для обсуждения в ноябре 2025-го, и предлагает полную перезагрузку: внедрение института владения, новые современные инструменты для цифровых активов, экологические сервитуты и ротацию земельных паев.
Предлагается предусмотреть положения о социальной функции собственности: осуществляя вещное право, его субъект должен заботиться о национальной безопасности государства, охране окружающей среды или культурного наследия. Кроме того, предлагается ввести ограничения права собственности в контексте их вещного эффекта. То есть, собственник может в целях, которые не запрещены, ограничивать или обременять право путем регистрации запрета в государственном реестре недвижимого имущества и их обременений.
Предлагаются и новые виды ограниченных вещных прав, помимо определенных действующим гражданским законодательством, такие как узуфрукт, преимущественное право покупки недвижимости и право имущественного ожидания.
Узуфрукт позволяет передавать имущество во владение и пользование без перехода права собственности. Собственник сможет предоставить физическому или юридическому лицу право пользоваться вещью, получать от нее доходы и плоды, но с обязанностью сохранять ее назначение и надлежащее состояние. Узуфрукт может устанавливаться законом, договором, завещанием или решением суда в отношении любого непотребляемого движимого или недвижимого имущества, а также имущественных комплексов. Он может быть срочным или бессрочным, безвозмездным (если иное не предусмотрено), а также действовать одновременно или последовательно в пользу нескольких лиц. Отдельно урегулирован узуфрукт государственного и коммунального имущества: пользователи обязаны поддерживать целевое назначение имущества, платить налоги и расходы на его содержание, но не могут отчуждать или обременять такое имущество. Важно, что вещь, представленная в узуфрукт, может использоваться как в предпринимательской, так и в непредпринимательской деятельности.
Социальный узуфрукт — это замена предусмотренного действующим законодательством права членов семьи на пользование жильем новым пожизненным правом социального узуфрукта.
Преимущественное право покупки недвижимой вещи — ограниченное вещное право, которое может устанавливаться в пользу уполномоченного лица в случае отчуждения недвижимой вещи преимущественно перед другими лицами на равных условиях и по цене, по которой эта вещь продается на основании договора, закона или завещания.
Вещное право ожидания должно усилить защиту инвесторов в недвижимость и строительство. Речь идет об ограниченном вещном праве, предоставляющем лицу гарантированную возможность в будущем получить право собственности или иное вещное право на недвижимое имущество.
Предлагается предусмотреть в ГК Украины и положения о добрососедстве, обязывающие собственника земельного участка к взаимному уважению и восприятию допустимого негативного воздействия на свое имущество, такого как незначительные повреждения, нависание, посягательство на плоды и надстройка.
Также вводится понятие владения, занимающее целый раздел Книги 3. По сути — это фактическое господство над вещью без необходимости доказательства права на нее. Внедряется и защита факта владения даже от собственника, если он действует самоуправно. Владение признается самостоятельным объектом правовой защиты. Законопроект различает прямое и косвенное, титульное и беститульное, добросовестное и недобросовестное владение. Любое лицо, фактически контролирующее вещь, считается владельцем и может защищать свое владение даже от собственника — в частности, через иски о возврате вещи, устранении препятствий или возмещении вреда. Это одна из наиболее противоречивых норм, так как может привести к злоупотреблениям со стороны владельцев, которые будут защищать свое фактическое состояние даже от собственника вещи.
Предлагается также изменить правила залога как обеспечительного вещного права. Проект подтверждает приоритет залогодержателя перед другими кредиторами и прямо позволяет обеспечивать залогом будущие требования и будущее имущество, например, будущий урожай или строящуюся недвижимость. Вместе с тем вводится принцип приоритета зарегистрированного залога над незарегистрированным. Более того, проект расширяет и права кредиторов, а именно закрепляет право требовать досрочного исполнения обязательства в случае риска утраты залога и предусматривает возможность внесудебного обращения взыскания, если это согласовано договором.
Предлагается детализация такого инструмента, как придержание — ограниченное вещное право, позволяющее законному владельцу вещи не передавать ее должнику, пока тот не выполнит обязательства по оплате, возмещению расходов или компенсации убытков, связанных с ней.
Кроме того, проект устанавливает, что вещные права на вещь следуют за ней, в то время как действующий ГКУ и Закон Украины «О регистрации вещных прав» делают акцент на записи в реестре как на моменте возникновения права. Проект же больше внимания уделяет фактическому воздействию на вещь.
Важно также, что по проекту, земля, недра и леса становятся публичными вещами, которые являются неотчуждаемыми, пока находятся в публичной сфере, а для государства устанавливается 10-летний срок, после которого нельзя истребовать имущество у добросовестного приобретателя.
Изменений довольно много, и с одной стороны изменения достаточно детализированы, однако все равно требуют существенной системной доработки, устранения правовых коллизий и обеспечения стабильности гражданского оборота, учитывая фундаментальный характер изменений. С течением времени будем наблюдать, какая же финальная версия проекта будет принята Верховной Радой, а пока проекту предстоит еще много замечаний, форматирований и, конечно, изменений.
Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.
