Мнимые договоры аренды асфальта и ипотечные отчеты с недостатками: новые вызовы для Верховного Суда

Значение устойчивой судебной практики сегодня трудно переоценить, ведь толкование судебных органов восполняет пробелы, остающиеся в законодательстве, и обеспечивает возможность практического, а не декларативного применения норм права. Особенно это касается вопросов, которые на первый взгляд кажутся формальными, но на практике вызывают неоднозначности — например, статус твердого покрытия или возможность суда по собственной инициативе изменять условия договоров. На прошлой неделе в ЕГСР было внесено несколько определений ВС о передаче дел на рассмотрение Большой Палаты Верховного Суда, объединенных и судебных палат кассационных судов. Разбираемся, почему эти дела являются знаковыми и чего стоит ожидать.

Аренда асфальтированного покрытия или мнимая аренда земли?

Определением КГС ВС от 27 января 2026 года на рассмотрение БП ВС передано дело для решения исключительной правовой проблемы относительно определения правового статуса площадки с твердым покрытием как объекта гражданского права, а также определения надлежащего и эффективного способа судебной защиты в спорах относительно прав на такие объекты.

Прокуратура в судебном порядке требовала признать недействительным договор аренды имущества и обязать арендатора освободить земельный участок, считая аренду твердого покрытия, расположенного на земельном участке, мнимой сделкой, скрывающей аренду земли. Согласно спорному договору, в аренду передано твердое покрытие общей площадью 65 кв. м с целью размещения аптечного пункта; прокурор настаивал на том, что твердое покрытие не является недвижимым имуществом, подлежащим государственной регистрации, а является элементом благоустройства.

Кассационный гражданский суд в постановлении от 12.02.2025 по делу № 444/2919/22 признает твердое покрытие, то есть асфальт, элементом благоустройства, который не является самостоятельным объектом гражданских прав. То есть по своему правовому режиму асфальтированное покрытие не имеет собственного самостоятельного функционального назначения, а используется исключительно для обеспечения эксплуатации главной вещи — земельного участка.

Напротив, Кассационный хозяйственный суд в постановлении от 17.04.2025 по делу № 921/144/24 признает такие площадки индивидуально определенным имуществом, которое может выступать объектом аренды.

Коллегия Верховного Суда обращается в ОП ВС для решения существующей коллизии. Решения Большой Палаты ожидают местные общины, застройщики и арендаторы коммунального имущества, ведь в том случае, если БП ВС признает асфальт простой принадлежностью к земельному участку, тысячи договоров аренды площадок могут быть признаны ничтожными как скрывающие аренду земли.

Можно ли считать договор заключенным, если его оригинал отсутствует?

Определением КГС ВС от 5 февраля 2026 года на рассмотрение ОП КГС ВС передано дело для отступления от выводов КГС ВС относительно отсутствия оснований считать договор заключенным, если отсутствует его оригинал и поставлена под сомнение копия такого договора, независимо от установления действий, направленных на исполнение такого договора, то есть наличия других доказательств, подтверждающих его заключение.

Рассматривался иск о взыскании суммы долга по договору беспроцентной финансовой помощи на возвратной основе. Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком условий договора в части полного и своевременного возврата полученных средств, в результате чего и образовался долг. Ответчик, в свою очередь, отрицал подписание договора, оригинала нет, а копия подвергается сомнению. Обращаясь с кассационной жалобой, ответчик указывал, что суды первой и апелляционной инстанций, несмотря на отсутствие оригинала договора и его возражения относительно факта заключения такого договора, неправомерно приняли во внимание копию этого договора, предоставленную истцом, как доказательство возникновения правоотношений между сторонами. Также, по мнению ответчика, суды неправомерно установили факт заключения спорного договора исходя из наличия других доказательств фактического исполнения его условий, а именно — платежных инструкций о финансовой помощи и о ее возврате.

То есть возникает вопрос: можно ли считать договор заключенным, если его оригинал отсутствует, но есть доказательства его фактического исполнения?

Верховный Суд считает, что фактическое исполнение (полное или частичное) договора его сторонами исключает квалификацию этого договора как незаключенного. Изложенное согласуется с выводами Верховного Суда, изложенными в постановлении Большой Палаты Верховного Суда от 05.06.2018 по делу № 338/180/17.

Коллегия судей считает необходимым отступить от выводов коллегии судей Кассационного хозяйственного суда, изложенных в постановлении от 10.07.2025 по делу № 925/1287/24, относительно применения абзаца 2 части шестой статьи 91 ГПК Украины в контексте наличия оснований считать договор заключенным в случае отсутствия оригинала договора.

От решения Большой Палаты зависит дальнейшая возможность защиты бизнеса от контрагентов, которые пытаются избежать ответственности по формальным основаниям, несмотря на реальное получение средств.

Имеет ли право суд по собственной инициативе оценивать справедливость условий договора и уменьшать проценты?

Определением КЦС ВС от 4 февраля 2026 года на рассмотрение ОП КЦС ВС передано дело для отступления от вывода КЦС ВС относительно права суда по собственной инициативе, без заявления соответствующих исковых требований стороной договора, оценивать справедливость условий кредитного договора и уменьшать на этом основании размер начисленных процентов.

Рассматривался вопрос взыскания долга по микрокредиту, где проценты в разы превышали тело кредита. Обращаясь в суд с кассационной жалобой, должник согласился с взысканием с него тела кредита, но, в частности, указывал на чрезмерный размер начисленных кредитором процентов по сравнению с размером кредита, который соответствует статье 625 ГК Украины и может быть уменьшен или, с учетом военного положения в Украине, списан кредитодателем.

Коллегия Верховного Суда указала на постановление Кассационного гражданского суда от 12 февраля 2025 года по делу № 679/1103/23, предметом рассмотрения которого были подобные правоотношения. В этом постановлении указано, что, учитывая компенсационный характер мер ответственности в гражданском праве, Большая Палата Верховного Суда пришла к выводу, что, руководствуясь принципами разумности, справедливости и пропорциональности, суд при определенных условиях может уменьшить общий размер как неустойки, штрафа, так и процентов годовых как ответственности за просрочку денежного обязательства. Заемщик с иском о признании недействительным договора об открытии кредитной линии не обращался. При этом отсутствие такого иска, как отмечено в постановлении, не является препятствием для учета интересов ответчика в данном деле с целью соблюдения требований относительно всесторонности, полноты и объективности выяснения обстоятельств дела и оценки доказательств.

Коллегия Верховного Суда не может согласиться с такими выводами и считает необходимым отступить от такого вывода, подчеркнув, что для признания несправедливыми определенных условий сделки с потребителем он должен обратиться в суд с соответствующими исковыми требованиями, например, о кабальных (заведомо невыгодных, несправедливых) условиях договора и т.п.

Большая Палата должна решить, вправе ли суд давать оценку справедливости условиям кредитного договора без заявления соответствующих исковых требований. От решения Большой Палаты не будет зависеть возможность должников оспаривать кабальные условия договора.

На что влияют ошибки в отчете об оценке объекта ипотеки?

Определением КГС ВС от 4 февраля 2026 года на рассмотрение судебной палаты передано дело для уточнения вывода КГС ВС о том, является ли использование отчета об оценке имущества с недостатками, которые могут быть устранены и не влияют на достоверность оценки, основанием для признания нарушения процедуры обращения взыскания, установленной ст. 37 Закона Украины «Об ипотеке».

Спор касался особенностей применения ч. 5 ст. 37 Закона Украины «Об ипотеке», а именно: является ли нарушением процедуры внесудебного обращения взыскания использование отчета об оценке имущества, имеющего недостатки, которые могут быть исправлены.

Действующим законодательством предусмотрен порядок удовлетворения требований ипотекодержателя за счет предмета ипотеки как путем обращения взыскания на предмет ипотеки на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса, так и внесудебное урегулирование согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя, которым также считается соответствующая оговорка в ипотечном договоре, в том числе и путем передачи ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки.

Обращаясь с иском по данному делу, истец указывал, что за счет обращения взыскания на имущество была полностью погашена кредитная задолженность перед банком, поскольку действительная рыночная стоимость имущества существенно превышала размер кредитной задолженности. Соответственно, обращение взыскания на другое имущество как второй (следующий) предмет обеспечения является незаконным. Кроме того, обращение взыскания на объекты происходило на основании отчетов об оценке, которые не могут быть использованы из-за значительных дефектов.

В постановлении от 23.05.2024 по делу № 918/99/19 (918/180/22) Верховный Суд пришел к выводу: неправильная оценка предмета ипотеки также свидетельствует о нарушении процедуры обращения взыскания на него и может быть основанием для отмены государственной регистрации права собственности за ипотекодержателем. Таким образом, согласно приведенному выводу Верховного Суда, обязательным условием нарушения процедуры обращения взыскания является неправильная оценка предмета ипотеки, которая не соответствует реальной стоимости имущества на момент приобретения права собственности на него.

В этом же деле суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что после исправления недостатков отчеты об оценке являются надлежащими и достоверными доказательствами, подтверждающими стоимость предметов ипотеки на момент обращения взыскания. То есть недостатки этих отчетов не повлияли на достоверность (правильность) оценки, которая после их исправления фактически не изменилась.

Таким образом, возникает вопрос, является ли нарушением процедуры обращения взыскания, установленной статьей 37 Закона Украины «Об ипотеке», использование отчетов об оценке имущества с недостатками, которые можно исправить.

Большой Палате предстоит решение вопроса о возможности уточнения вывода Верховного Суда, изложенного в постановлении от 23.05.2024 по делу № 918/99/19 относительно применения норм статьи 37 Закона Украины «Об ипотеке».

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.