Удавані договори оренди асфальту та іпотечні звіти з недоліками: нові виклики для Верховного Суду

Вагу сталої судової практики сьогодні важко переоцінити, адже тлумачення судових органів заповнює прогалини, що залишаються в законодавстві, і забезпечує можливість практичного, а не декларативного застосування норм права. Особливо це стосується питань, які на перший погляд видаються формальними, але на практиці виникають неоднозначності — наприклад, статус твердого покриття чи можливість суду за власною ініціативою змінювати умови договорів. На минулому тижні до ЄДРСР було внесено декілька ухвал ВС про передачу справ на розгляд Великої Палати Верховного Суду, об’єднаних та судових палат касаційних судів. Розбираємося, чому ці справи є знаковими та на що варто очікувати.

Оренда асфальтованого покриття чи удавана оренда землі?

Ухвалою КГС ВС від 27 січня 2026 року на розгляд ВП ВС передано справу для вирішення виключної правової проблеми щодо визначення правового статусу майданчика з твердим покриттям як об’єкта цивільного права, а також визначення належного й ефективного способу судового захисту у спорах щодо прав на такі об’єкти. 

Прокуратура в судовому порядку вимагала визнати недійсним договір оренди майна і зобов’язати орендатора звільнити земельну ділянку, вважаючи оренду твердого покриття, розташованого на земельній ділянці, удаваним правочином, що приховує оренду землі. Відповідно до спірного договору в оренду передано тверде покриття загальною площею 65 кв. м, з метою розміщення аптечного пункту, прокурор наполягав на тому, що тверде покриття не є нерухомим майном, яке підлягає державній реєстрації, а є елементом благоустрою.

Касаційний цивільний суд у постанові від 12.02.2025 у справі № 444/2919/22 визнає тверде покриття, тобто асфальт елементом благоустрою, який не є самостійним об'єктом цивільних прав. Тобто за своїм правовим режимом асфальтоване покриття не має власного самостійного функціонального призначення, а використовується виключно для забезпечення експлуатації головної речі - земельної ділянки.

Натомість Касаційний господарський суд у постанові від 17.04.2025 у справі № 921/144/24  визнає такі майданчики індивідуально визначеним майном, що може виступати об’єктом оренди.

Колегія Верховного Суду звертається до ВП ВС для вирішення існуючої колізії. На рішення Великої Палати очікують місцеві громади, забудовники і орендарі комунального майна, адже у тому випадку, якщо ВП ВС визнає асфальт простою приналежністю до земельної ділянки, тисячі договорів оренди майданчиків можуть бути визнані нікчемними як такі, що приховують оренду землі.

Чи можна вважати договір укладеним, якщо його оригінал відсутній?

Ухвалою КГС ВС від 5 лютого 2026 року на розгляд ОП КГС ВС передано справу для відступу від висновків КГС ВС щодо відсутності підстав вважати договір укладеним, якщо відсутній його оригінал та поставлено під сумнів копію такого договору, незалежно від встановлення дій, спрямованих на виконання такого договору, тобто наявності інших доказів, які підтверджують його укладення.

Розглядався позов про стягнення суми боргу за договором безпроцентної фінансової допомоги на поворотній основі. Позовні вимоги вмотивовані невиконанням відповідачем умов договору, у частині повного та своєчасного повернення отриманих коштів, внаслідок чого і утворився борг. Відповідач, своєю чергою, заперечував підписання договору, оригіналу немає, а копія піддається сумніву. Звертаючись з касаційною скаргою відповідач зазначав, що суди першої та апеляційної інстанцій незважаючи на відсутність оригіналу договору та його заперечень щодо факту укладання такого договору, неправомірно взяли до уваги копію цього договору, наданого позивачем, як доказ виникнення правовідносин між сторонами. Також, на думку відповідача, суди неправомірно встановили факт укладення спірного договору виходячи з наявності інших доказів фактичного виконання його умов, а саме - платіжних інструкцій про фінансову допомогу і про її повернення.

Тобто, виникає питання: чи можна вважати договір укладеним, якщо його оригінал відсутній, але є докази його фактичного виконання?

Верховний Суд вважає, що фактичне виконання (повне або часткове) договору його сторонами виключає кваліфікацію цього договору як неукладеного. Наведене узгоджується з висновками Верховного Суду, викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17.

Колегія суддів вважає за необхідне відступити від висновків колегії суддів Касаційного господарського суду викладеного у постанові від 10.07.2025 у справі № 925/1287/24, щодо застосування абзацу 2 частини шостої статті 91 ГПК України в контексті наявності підстав вважати договір укладеним, у разі відсутності оригіналу договору.

Від рішення Великої Палати залежить подальша можливість захисту бізнесу від  контрагентів, які намагаються уникнути відповідальності за формальними підставами, попри реальне отримання коштів.

Чи має право суд за власною ініціативою оцінювати справедливість умов договору та зменшувати проценти?

Ухвалою КЦС ВС від 4 лютого 2026 року на розгляд ОП КЦС ВС передано справу для відступу від висновку КЦС ВС щодо права суду за власною ініціативою, без заявлення відповідних позовних вимог стороною договору, оцінювати справедливість умов кредитного договору та зменшувати на цій підставі розмір нарахованих процентів.

Розглядалося питання стягнення боргу за мікро кредитом, де проценти в рази перевищували тіло кредиту. Звертаючись до суду з касаційною скаргою, боржник погодився зі стягненням з нього тіла кредиту, але, зокрема, вказував на надмірний розмір нарахованих кредитором відсотків у порівнянні з розміром кредиту, який відповідає статті 625 ЦК України, і може бути зменшений або з урахуванням в Україні воєнного стану списаний кредитодавцем.

Колегія Верховного Суду вказала на постанову Касаційного цивільного суду від 12 лютого 2025 року у справі № 679/1103/23, де предметом розгляду якої були подібні правовідносини. У цій постанові зазначено, що з огляду на компенсаційний характер заходів відповідальності у цивільному праві, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що, керуючись принципами розумності, справедливості та пропорційності, суд за певних умов може зменшити загальний розмір як неустойки, штрафу, так і процентів річних, як відповідальності за прострочення грошового зобов`язання. Позичальник із позовом про визнання недійсним договору про відкриття кредитної лінії не звертався. При цьому відсутність такого позову, як зазначено у постанові, не є перешкодою для врахування інтересів відповідача у цій справі з метою дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів.

Колегія Верховного Суду не може погодитися з такими висновками вважає за необхідне відступити від такого висновку, наголосивши на тому, що для визнання несправедливими певних умов правочину зі споживачем, він повинен звернутися до суду з відповідними позовними вимогами, наприклад, про кабальні (завідомо невигідні, несправедливі) умови договору тощо.

Велика Палата має вирішити, чи вправі суд давати оцінку справедливості умовам кредитного договору без заявлення відповідних позовних вимог. Від рішення Великої Палати не буде залежати можливість боржників оскаржувати кабальні умови договору.

На що впливають помилки в звіті про оцінку об’єкта іпотеки?

Ухвалою КГС ВС від 4 лютого 2026 року на розгляд судової палати передано справу для уточнення висновку КГС ВС про те, чи є використання звіту про оцінку майна з недоліками, які можуть бути усунуті та не впливають на достовірність оцінки, підставою для визнання порушення процедури звернення стягнення, встановленої ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Спір стосувався особливостей застосування ч. 5 ст. 37 Закону України «Про іпотеку», а саме: чи є порушенням процедури позасудового звернення стягнення використання звіту про оцінку майна, який має недоліки, що можуть бути виправлені.

Чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса, так і позасудове врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема, й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

Звертаючись з позовом у даній справі, позивач зазначав, що за рахунок звернення стягнення на майно була повністю погашена кредитна заборгованість перед банком, оскільки дійсна ринкова вартість майна суттєво перевищувала розмір кредитної заборгованості. Відповідно, звернення стягнення на інше майно, як другий (наступний) предмет забезпечення, є незаконним. Крім того, звернення стягнення на об’єкти відбувались на підставі звітів про оцінку, які не можуть бути використані через значні дефекти.

У постанові від 23.05.2024 у справі № 918/99/19 (918/180/22) Верховний Суд виснував: неправильна оцінка предмета іпотеки також свідчить про порушення процедури звернення стягнення на нього та може бути підставою для скасування державної реєстрації права власності за іпотекодержателем. Отже, відповідно до наведеного висновку Верховного Суду обов`язковою умовою порушення процедури звернення стягнення є неправильна оцінка предмета іпотеки, яка не відповідає реальній вартості майна на момент набуття права власності на нього.

У цій же справі суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що після виправлення недоліків звіти про оцінку є належними та достовірними доказами, які підтверджують вартість предметів іпотеки на момент звернення стягнення. Тобто, недоліки цих звітів не вплинули на достовірність (правильність) оцінки, яка після їх виправлення фактично не змінилася.

Тож, виникає питання, чи є порушенням процедури звернення стягнення, встановленої статтею 37 Закону України «Про іпотеку», використання звітів про оцінку майна з недоліками, які можна виправити.

Велику Палату чекає вирішення питання щодо можливості уточнення висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 23.05.2024 у справі № 918/99/19  щодо застосування норм статті 37 Закону України «Про іпотеку».

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.