Правительство запретило украинцам строить «многоэтажки» вместо огорода в частном секторе

Правительство продолжает цифровизацию строительной отрасли через Единую государственную электронную систему в сфере строительства (ЕГЭССС) путем внесения изменений в процедуры строительства объектов на основании строительного паспорта или схемы намерений застройки земельного участка. 4 марта 2026 года Кабинет Министров Украины принял постановление № 305, которым внесены изменения в процедуру возведения частных домов в условиях военного положения.

Основной фокус изменений направлен не только на автоматизацию процессов, но и на усиление контроля. Ключевая цель Постановления № 305 — четкое разграничение небольшого частного строительства и крупных коттеджных проектов. Правительственное постановление, по замыслу, должно сделать невозможной практику, когда крупные жилые комплексы оформлялись как садовые дома, чтобы избежать прохождения более сложных процедур — в частности, экспертизы проектной документации и получения градостроительных условий и ограничений.

Садовый дом по строительному паспорту

Так, в новой редакции теперь изложен перечень объектов, строительство которых осуществляется на основании строительного паспорта.

В частности, речь идет об индивидуальных, садовых и дачных жилых домах высотой не более двух этажей, даже с мансардой, и общей площадью до 500 кв. м. Кроме того, на основании строительного паспорта могут возводиться хозяйственные постройки (сараи, гаражи, котельные и т. д.) и сооружения (заборы, ворота), являющиеся принадлежностью такого дома.

Важно, что из перечня упрощенных объектов, то есть тех, которые строятся на основании паспорта, полностью исключены сблокированные и блокированные жилые дома. То есть, строительство таунхаусов, дуплексов и многоквартирных домов с отдельными выходами на участок будет осуществляться исключительно на основании градостроительных условий и ограничений. Такие нововведения должны прекратить практику строительства «многоэтажек» вместо огорода по упрощенной процедуре.

Садовый дом по схеме намерений

Также Постановление № 305 содержит специальную норму для упрощенных процедур во время военного положения. Так, на период военного положения в Украине и в течение одного года после его прекращения или отмены разрешается возводить индивидуальные (усадебные), садовые и дачные дома высотой до двух этажей, без учета мансарды, и площадью до 200 кв. м без получения строительного паспорта.

Такое упрощение также распространяется на строительство хозяйственных построек и сооружений, гаражей, элементов благоустройства и озеленения земельного участка, и точно так же не применяется к сблокированным жилым домам.

Перед началом строительства заказчик должен обратиться к сертифицированному архитектору или инженеру-проектировщику. На основании заключенного договора специалист сформирует схему намерений застройки земельного участка и загрузит ее в Единую государственную электронную систему в сфере строительства. Сегодня довольно много типовых проектов энергоэффективных домов имеют площадь до 250 кв. м, соответственно, теперь и такое строительство индивидуального дома потребует более сложной процедуры и строительного паспорта.

Цифровая схема намерений застройки

В Порядке ведения ЕГЭССС появляется новый пункт 88-2, который будет действовать на период военного положения. Е-документ, созданный архитектором или инженером-проектировщиком с соответствующим сертификатом, загружается через электронный кабинет и заверяется квалифицированной электронной подписью (КЭП). На практике это должно минимизировать самостоятельные проекты владельцев участков, которые ранее приводили к многочисленным нарушениям норм относительно отступов от границ и линий застройки.

Схема намерений в Е-системе — это комплексный документ, включающий данные о местоположении, фасады, планы этажей, инженерные сети и даже отметку о том, что объект не является памятником или объектом повышенной опасности.

Защита культурного наследия

Новые правила вводят ограничения для застройки в исторических ареалах. Отныне застройка на основании схемы намерений запрещена в пределах исторических населенных мест, если для них не утверждена соответствующая научно-проектная документация. Также не допускается строительство по упрощенной схеме в зонах охраны памятников и буферных зонах. Такая норма должна сделать невозможной застройку в исторических центрах городов под видом реконструкции садового дома.

Государственный контроль и практика предписаний

Правительство внедрило автоматизированный механизм ответственности специалистов. Если государственный архитектурно-строительный контроль выявит нарушение норм и выдаст архитектору или проектировщику два предписания об их устранении, система автоматически заблокирует такому специалисту доступ к созданию новых схем. Это фактически означает невозможность специалиста работать до момента исправления нарушений или обжалования предписаний. Такой механизм ответственности специалистов может существенно повлиять на стоимость услуг профессиональных кадров, которые будут закладывать в стоимость услуг свои риски.

По идее правительства, постановление должно закрыть лазейки для неупорядоченной застройки под видом индивидуального жилья и отделить подлинно частное строительство от масштабных жилых проектов. Владельцы частных домов смогут не переживать, что за забором через месяц будет возведен пятиэтажный многоквартирный дом или отель. Девелоперам, строившим коттеджные комплексы по упрощенным процедурам, стоит подготовиться к необходимости перехода к полноценной градостроительной процедуре. Для самих же частных застройщиков новые правила означают более цифровую и упорядоченную процедуру строительства, однако предусматривающую обязательное привлечение сертифицированного архитектора или инженера-проектировщика.

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.