Взыскание ипотечного имущества, проданного в процессе ликвидационной процедуры в практике Верховного Суда

Виктория Никитина,

«Судебно-юридическая газета»

Верховный Суд Украины пришел к выводу, что принятие судом решения об отмене обременений недвижимого имущества банкрота и исключений записи из Единого реестра запретов, которое впоследствии было отменено, не опровергает презумпции правомерности обременения спорного недвижимого имущества ипотекой на время его отчуждения в процессе ликвидации ипотекодателя. Такое обременение действует с момента его первичной регистрации в этом реестре.

Об этом идет речь в Постановлении Судебной палаты в гражданских делах ВСУ от 26 октября 2016 года №6-1382цс16.

Так, выполнение обеспечительного обязательства, возникающего по ипотеке, заключается в реализации ипотекодержателем (кредитором) вправе получить удовлетворение за счет переданного должником в ипотеку имущества преимущественно перед другими кредиторами этого должника. Сущность этого права заключается в том, что оно позволяет удовлетворить требования кредитора даже в случае неисполнения должником своего обязательства в силу компенсацийности этого права за счет ипотечного имущества и установленного законом механизма осуществления кредитором своего права, независимо от перехода права собственности на это имущество от ипотекодателя к другому лицу (в т.ч. и в случае недоказанности к этому лицу информации об обременении имущества).

Ч. 5 ст. 3 Закона Украины «Об ипотеке» предусмотрено, что ипотека имеет производный характер от основного обязательства и является действительной до прекращения основного обязательства или до окончания срока действия ипотечного договора. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от исполнения обязательств (ч. 4 ст. 631 Гражданского кодекса Украины, далее — ГК Украины).

Ст. 23 Закона Украины «Об ипотеке» определено, что в случае перехода права собственности (права хозяйственного ведения) на предмет ипотеки от ипотекодателя к другому лицу, в т.ч. в порядке наследования или правопреемства, ипотека является действительной для приобретателя соответствующего недвижимого имущества даже в том случае, если до его сведения не доказана информация об обременении имущества ипотекой. Лицо, к которому перешло право собственности на предмет ипотеки, приобретает статус ипотекодателя, имеет все его права и несет все его обязанности по ипотечному договору в том объеме и на тех условиях, которые существовали до вступления его в права собственности на предмет ипотеки.

Согласно ч. 1 ст. 4 Закона Украины «Об ипотеке», обременение недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством. Правовые, экономические и организационные основы проведения государственной регистрации и других прав, которые подлежат регистрации по настоящему Закону, и их обременений определены Законом Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений».

В соответствии с ч. 3 ст. 3 настоящего Закона права на недвижимое имущество и их обременение, которые подлежат государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации.

Аналогичные положения содержатся и в ч. 2 ст. 3 Закона Украины «Об ипотеке», согласно которой взаимные права и обязанности ипотекодателя и ипотекодержателя возникают с момента государственной регистрации ипотеки в соответствии с законом.

Кроме этого, процедура государственной регистрации ипотек в спорный период регулировалась Временным порядком государственной регистрации ипотек, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 31 марта 2004 года №410 (утратил силу 31 января 2013 года), и Порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 17 октября 2013 года №868 (далее — Порядок).

В соответствии с частями 1, 2 ст. 26 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений», записи в Государственный реестр прав на недвижимое имущество (далее — Государственный реестр прав) вносятся на основании принятого решения о государственной регистрации прав и их обременений.

В случае отмены на основании решения суда о государственной регистрации прав в Государственный реестр прав вносится запись об отмене государственной регистрации прав.

Пунктами 74, 75 Порядка предусмотрено, что решение суда о обременении прав на недвижимое имущество, вступившим в законную силу, является документом, подтверждающим возникновение, переход и прекращение обременений прав на недвижимое имущество.

Если судебный акт отменен, то он не порождает никаких правовых последствий с момента его принятия.

В таких условиях, в случае отмены незаконного судебного решения об отмене обременения ипотекой недвижимого имущества, на основании которого из Единого реестра запретов исключена запись об обременении, действие ипотеки подлежит восстановлению с момента совершения первичной записи в Едином реестре запретов, который исключен на основании незаконного решения суда, поскольку отпало основание исключения этой записи.

Это означает, что ипотека является действительной с момента внесения о нем первичной записи в Единый реестр запретов.

Указанный вывод согласуется и с положениями ст. 204 ГК Украины, которая закрепляет презумпцию правомерности сделки. Эта презумпция означает, что совершенная сделка считается правомерной, т.е. такой, что порождает, изменяет или прекращает гражданские права и обязанности, пока эта презумпция не будет опровергнута, в частности, на основании решения суда, вступившего в законную силу.

Итак, принятие судом решения об отмене обременений недвижимого имущества банкрота и исключений записи из Единого реестра запретов, которое впоследствии было отменено, не опровергает презумпции правомерности обременения спорного недвижимого имущества ипотекой на время его отчуждения в процессе ликвидации ипотекодателя. Такое обременение действует с момента его первичной регистрации в этом реестре.

При этом необходимо учесть, что действия ликвидатора ипотекодателя по отчуждению спорного имущества (квартиры и машиноместа) при снятии судебным решением обременения и право собственности ответчика на это недвижимое имущество кредитор не оспаривает.

Принимая во внимание обстоятельства дела и исходя из сущности ипотеки и содержания правовых механизмов обеспечения прав всех сторон спорных правоотношений, можно сделать вывод о том, что эффективным восстановлением прав кредитора в связи с отменой незаконного судебного решения является применение предусмотренной соглашением сторон процедуры обращения взыскания на ипотечное имущество как одного из условий предоставления (получения) кредита.

Аналогичный правовой вывод содержится в постановлении Верховного Суда Украины от 23 марта 2016 года и в постановлении Высшего хозяйственного суда Украины от 9 февраля 2015 года, предоставленных заявителем для сравнения.

Установив по делу просматриваемый факт перехода к физическому лицу права собственности на спорное недвижимое имущество (квартиру и машиноместо) в ходе ликвидационной процедуры при исключении из Единого реестра запретов записи об обременении этого имущества, суды пришли к ошибочному выводу о том, что: к спорным правоотношениям не применяется ст. 23 Закона Украины «Об ипотеке»; не сохраняется обременение имущества ипотекой в результате отмены решения суда об исключении из Единого реестра запретов записи об обременении этого имущества ипотекой и не распространяется на ответчика в соответствии с этой нормой статус ипотекодателя по ипотечному договору с учетом на то, что к нему перешло право собственности на предметы ипотеки — квартиру и машиноместо.

С полным текстом судебного решения можно ознакомиться по ссылке.