Как проверить юридическую чистоту квартиры при купле-продаже

Александр Погребной, Анна Коновалова

«Судебно-юридическая газета»

Как отмечают адвокаты, покупатель сам может проверить юридическую чистоту недвижимости, которую собирается приобрести. Но, как показывает практика, чаще всего люди поручают эту работу риелторам, которые, как и нотариусы, не будут проверять всю историю квартиры с момента строительства дома, а ограничатся лишь конкретной сделкой, которую Вы собираетесь заключить. Поэтому, покупая недвижимость, следует обращаться к специалистам, но учитывать некоторые моменты.

Во-первых, нужно получить у владельца квартиры документ, подтверждающий право собственности. К таким бумагам можно отнести:

• свидетельство о приватизации жилья;
• договор купли-продажи/мены/дарения;
• в редких случаях — решение суда или другие документы.

Покупателю следует внимательно осмотреть бумаги о праве собственности на наличие дописок, исправлений и т.п.

Во-вторых, нужно знать, что право собственности считается приобретенным надлежащим образом, если оно зарегистрировано. На сегодняшний день Вы можете проверить регистрацию такого права, либо обратившись к нотариусу, который будет оформлять Вашу сделку купли-продажи, либо выяснить самостоятельно на сайте Министерства юстиции. Для этого нужно зарегистрироваться надлежащим образом, оплатить небольшую государственную пошлину и получить интересующую информацию по конкретному объекту недвижимости. 

Следует знать, что Государственный реестр ведется с 2013 года. Поэтому при поиске информации уточните, чтобы совпадали фамилии собственника на бумаге и в реестре. Также есть возможность получить подтверждение права собственности в Бюро технической инвентаризации.

Покупателям рекомендуется обращать внимание на саму дату перехода права собственности. Если этот день был очень недавно, то нужно задуматься, почему новый собственник решил так скоро продавать квартиру и не имеет ли недвижимость каких-либо «подводных камней».

Проверьте, кто зарегистрирован в доме. Если в нем прописаны малолетние дети, то нужно будет получать разрешение органа опеки и попечительства для совершения сделки купли-продажи недвижимости. Также выясните, не зарегистрированы ли в квартире третьи лица: наличие этого факта не мешает покупке дома, но в дальнейшем выписка жильцов займет время и повлечет за собой судебный спор.

Приобретая квартиру, не будет лишним проверить личность продавца. К сожалению, существует немало мошенников, имеющих поддельные паспорта для совершения сделок. Поэтому на сайте Государственной миграционной службы можно проверить информацию о паспорте владельца квартиры, а на ресурсе Государственной налоговой службы — идентификационный код. Это убережет Вас от покупки жилья у «мертвых душ».

Существуют риски при заключении сделки с лицом по доверенности. Бумага должна предусматривать возможность не только подписания договора купли-продажи, но и получения денежных средств. Иначе владелец недвижимости, получив решение суда о признании сделки недействительной, заберет у Вас квартиру, а деньги уйдут «доверенным» мошенникам.

В реестре нотариус проверяет также информацию о том, не имеет ли дом обременений: запретов, ипотек и других долгов. А еще очень важно получить справку в Едином реестре судебных решений о наличии таковых по интересуемому объекту недвижимости.

Покупателя должен также насторожить тот факт, что квартира несколько раз была перепродана. Выяснить причины этого и развеять другие сомнения по поводу желаемого жилья можно у потенциальных соседей, которые обязательно поведают Вам немало полезной информации, как о владельце недвижимости, так и о самой жилплощади.