Передача в іпотеку права користування чужою земельною ділянкою для забудови: деталі

У Офісі протидії рейдерству повідомляють, що однією з новел земельної реформи стала можливість передачі в іпотеку права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи для забудови (суперфіцій).

Однак зауважують, що зазначені права користування нерухомим майном в контексті іпотеки розглядаються нерухомим майном, з огляду на що на дані особливі об'єкти поширено загальні норми щодо передання нерухомого майна в іпотеку (наприклад, в частині оформлення договору іпотеки).

Важливо враховувати, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, як і відповідне застереження в іпотечному договорі, що прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, за рахунок переданих в іпотеку емфітевзису/суперфіцію може передбачати:

• передачу іпотекодержателю такого права в рахунок виконання основного зобов’язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»;
• право іпотекодержателя від свого імені уступити таке право будь-якій особі у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».

У разі передання іпотекодержателю прав на ці предмети іпотеки в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку» договір про задоволення вимог іпотекодержателя або застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, включене до іпотечного договору, є:

• документом, що посвідчує перехід такого права до іпотекодержателя та заміну особи користувача земельної ділянки у договорі про емфітевзис чи суперфіцій;
• підставою для державної реєстрації такого права.

«При цьому, рішення про реєстрацію права емфітевзису, суперфіцію іпотекодержателя, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді», - зазначають у Офісі.

Повідомляється, що на державну реєстрацію прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття емфітевзису чи суперфіцію, поширено вимоги пункту 61 Постанови КМУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Порядок № 1127).

«Зверніть увагу, що вартість емфітевзису/суперфіцію, що переходить до іпотекодержателя, визначається на момент набуття такого права на підставі оцінки предмета іпотеки суб’єктом оціночної діяльності», - сказано у повідомленні.

Реалізація емфітевзису, переданого в іпотеку, у разі звернення стягнення на нього здійснюється на прилюдних торгах.

Також слід мати на увазі, що оскільки емфітевзис і суперфіцій мають зобов’язальний характер, то ці права можуть припинятися, що впливатиме на права іпотекодержателя, для забезпечення яких законодавець запровадив певну гарантію.

«Так, для державної реєстрації дострокового припинення емфітевзису/суперфіцій, що перебуває в іпотеці, обов’язково має подаватися документ, що підтверджує згоду іпотекодержателя на припинення відповідного речового права на земельну ділянку (пункт 61 Порядку № 1127).

Правовим підґрунтям зазначеного припису стала вимога абзацу дев’ятого частини дев’ятої статті 102-1 Земельного кодексу України, відповідно до якої емфітевзис і суперфіцій, що перебуває у заставі (іпотеці), можуть бути припинені за згодою сторін договору емфітевзису/суперфіцію лише за згодою заставодержателя (іпотекодержателя). Аналогічний припис міститься й у статті 37 Закону України «Про іпотеку».

Також у статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» була передбачена така підстава для відмови у державній реєстрації припинення емфітевзису/суперфіцію, що перебувають у заставі (іпотеці), як відсутність згоди заставодержателя (іпотекодержателя) на дострокове припинення дії договору емфітевзису/суперфіцію», - підсумовують в Офісі протидії рейдерству.

Раніше «Судово-юридична газета» писала, як підготуватися до продажу паю: інструкція.

Додамо, що ми повідомляли, як захищаються права власників землі в умовах відкриття ринку землі: деталі.

Крім того, ми повідомляли, що ринок землі відкрито: Денис Малюська розповів про перші зареєстровані угоди.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал та на Twitter, щоб бути в курсі найважливіших подій.