Продажа квартиры, находящейся в общей собственности: что нужно знать
Продажа квартиры, принадлежащей нескольким владельцам, требует учета правового режима такой собственности, а также соблюдения требований действующего законодательства Украины. Особое внимание следует уделять форме общей собственности и возможным разногласиям между совладельцами. Об этом отметил Черкасский апелляционный суд.
Возможно ли продать квартиру, если у нее несколько владельцев?
Действующее законодательство допускает отчуждение недвижимого имущества, находящегося в собственности двух или более лиц, при условии соблюдения установленных требований, в частности в зависимости от формы общей собственности:
▪ Общая совместная собственность — это собственность двух или более лиц без определения долей каждого из них в праве собственности (статья 368 Гражданского кодекса Украины). Распоряжение имуществом, являющимся объектом общей совместной собственности, осуществляется исключительно с согласия всех совладельцев.
▪ Общая долевая собственность — это собственность двух или более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности (статья 356 Гражданского кодекса Украины). Каждый из совладельцев имеет право самостоятельно распоряжаться своей долей.
В соответствии со статьей 361 Гражданского кодекса Украины совладелец имеет право отчуждать свою долю в праве общей долевой собственности, в частности путем продажи, дарения или завещания.
Вместе с тем, согласно статье 362 Гражданского кодекса Украины, в случае продажи доли совладелец обязан письменно уведомить других совладельцев о намерении ее отчуждения и предложить им воспользоваться преимущественным правом покупки по цене и на условиях, определенных для продажи третьему лицу (кроме случаев продажи с публичных торгов). Если другие совладельцы не воспользуются этим правом в течение одного месяца, доля может быть отчуждена другому лицу.
Надлежащим доказательством уведомления совладельцев о намерении продажи может быть свидетельство, выданное нотариусом, о передаче соответствующего заявления (статья 84 Закона Украины «О нотариате»), или письменные заявления совладельцев об отказе от реализации преимущественного права покупки, подлинность подписей на которых удостоверена нотариально.
Действия в случае отсутствия согласия одного из совладельцев
В случае, если один из совладельцев возражает против продажи квартиры, возможны следующие правовые механизмы урегулирования:
▪ достижение договоренности путем переговоров, в том числе относительно компенсации или альтернативных вариантов (например, обмена имущества);
▪ обращение в суд — в случаях, предусмотренных законом, в частности если доля совладельца является незначительной и он фактически не пользуется имуществом, суд может решить вопрос о принудительном выкупе его доли;
▪ отчуждение доли — в случае общей долевой собственности совладелец имеет право продать свою долю без согласия других совладельцев при условии соблюдения процедуры уведомления о намерении продажи.
Несоблюдение установленной процедуры уведомления может стать основанием для обжалования сделки в судебном порядке.
Порядок оформления сделки
В случае достижения согласия между всеми совладельцами договор купли-продажи квартиры подлежит нотариальному удостоверению. Если один из совладельцев не имеет возможности присутствовать при заключении сделки, его интересы может представлять уполномоченное лицо на основании нотариально удостоверенной доверенности.
Таким образом, продажа квартиры, находящейся в общей собственности, возможна при условии соблюдения требований законодательства, надлежащего оформления документов и учета прав и обязанностей всех совладельцев, что позволит минимизировать юридические риски.
Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.
