ВП ВС визначила, що є належними вимогами, які може заявити особа – власник земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво

Належними вимогами, які може заявити особа – власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно. Про це зазначила Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 листопада 2023 року по справі № 916/1174/22.

Так, ВП ВС відступила від правового висновку КЦС ВС щодо належного способу захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, визначивши, що за обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 Цивільним кодексом порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Обставини справи

У червні 2013 року робочою групою Комінтернівської районної ради Одеської області складено акт обстеження рухомого та нерухомого безхазяйного майна на території району (за межами населених пунктів), згідно з яким було виявлене безхазяйне майно – спірний об`єкт нерухомості.

Було виготовлено технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна - Спортивно-рибацький клуб «Сичавський курінь».

Постановою Одеського апеляційного суду від 22 вересня 2021 року у справі № 504/4534/17, рішення Комінтернівського районного суду від 8 лютого 2018 року скасовано і відмовлено в задоволенні заяви Сичавської сільської ради Лиманського району про визнання спірного об`єкта нерухомості безхазяйним та передачу його в комунальну власність.

12 червня 2018 року державним реєстратором внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про право комунальної власності територіальної громади в особі Сичавської сільської ради на спірний об`єкт нерухомості на підставі рішення Комінтернівського районного суду від 8 лютого 2018 року.

Южненська міська рада є правонаступником щодо майна, прав і обов`язків Сичавської сільської ради Лиманського району.

5 листопада 2021 року державним реєстратором внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про право приватної власності СРК «Сичавський курінь» на частку в розмірі 1 нежитлового об`єкта нерухомого майна – спірного об`єкта нерухомості, а також проведено державну реєстрацію припинення права комунальної власності Южненської міської територіальної громади на спірний об`єкт нерухомості. Южненська міська рада звернулася з позовом про припинення права власності на об`єкт нерухомого майна, який зареєстрований за СРК «Сичавський курінь».

Позивач як власник земельної ділянки стверджував, що спірний об`єкт нерухомості є самочинно збудованим, оскільки під його будівництво не була відведена земельна ділянка, дозвіл на проведення будівельних робіт не надавався, проєкт не затверджувався. Особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набула права власності на нього.

Позиція Великої Палати Верховного Суду

Суд першої інстанції виснував, що позивач має право на судовий захист, зокрема шляхом обраного ним способу (припинення права власності СРК «Сичавський курінь» на спірний об`єкт нерухомості). Натомість апеляційний господарський суд дійшов висновку, що вимога про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно побудованого спірного об`єкта нерухомості відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України є належним та ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, а Южненською міською радою обрано неналежний спосіб захисту своїх прав.

Із цього приводу Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на таке.

Можливі способи захисту прав особи – власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна. Частинами третьою - п`ятою статті 376 ЦК України, відповідно, встановлено, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Отже, апеляційний господарський суд правильно зазначив, що знесення самочинно побудованого спірного об`єкта нерухомості відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України є належним та ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво.

Також потрібно враховувати положення частини третьої та п`ятої статті 376 ЦК. Визнання права власності в порядку частини третьої або п`ятої статті 376 ЦК призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна – або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов`язкова умова для визнання права власності на таке майно (частина третя статті 376 ЦК України); або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою – власником земельної ділянки (частина п`ята статті 376 ЦК України).

Натомість суд першої інстанції вважав вимогу про припинення права власності СРК «Сичавський курінь» на спірний об`єкт нерухомості належною. У цьому контексті Велика Палата Верховного Суду зазначає таке.

Відповідно до частини другої статті 376 ЦК особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. При цьому формулювання положень статті 376 ЦК виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.

Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.

Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті.

Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.

Сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності. Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту.

5 листопада 2021 року державним реєстратором внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про право приватної власності СРК «Сичавський курінь» на частку в розмірі одного нежитлового об`єкта нерухомого майна – спірного об`єкта нерухомості. Підставою для державної реєстрації зазначено постанову Одеського апеляційного суду від 22 вересня 2021 року у справі № 504/4534/17, якою відмовлено в задоволенні заяви Сичавської сільської ради Лиманського району про визнання спірного об`єкта нерухомості безхазяйним та передачу його в комунальну власність.

Тобто така постанова не є рішенням суду про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Таким чином, судовими рішеннями не встановлено, що СРК «Сичавський курінь» є власником спірного об`єкта нерухомості. Отже, вимога про припинення права власності СРК «Сичавський курінь» не відповідає належному способу захисту, оскільки право власності цього суб`єкта на спірний об`єкт нерухомості не виникло (як і сам спірний об`єкт не виник як об`єкт права власності).

Право власності на спірний об`єкт самочинного будівництва не могло бути зареєстроване за будь-якою особою інакше, ніж у визначеному статтею 376 ЦК порядку. Якщо позивач прагне захистити свої права, порушені внаслідок самочинного будівництва, він має право звернутись до суду з позовною вимогою, сформульованою відповідно до положень частини четвертої або п`ятої статті 376 ЦК України.

Южненська міська рада може подати позов про визнання права власності на спірний об`єкт нерухомості (частина п`ята статті 376 ЦК України). У випадку задоволення зазначеної вище вимоги Южненська міська рада набуде право власності на спірний об`єкт нерухомості. Судове рішення про визнання права власності є підставою для державної реєстрації права власності на спірний об`єкт нерухомості за Южненською міською радою з огляду на положення пункту 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості).

Южненська міська рада може подати позов про знесення спірного об`єкта нерухомості (частина четверта статті 376 ЦК України). Судовим рішенням про знесення спірного об`єкта нерухомості суд вирішує подальшу юридичну долю самочинно побудованого майна (спірного об`єкта нерухомості).

Якщо право власності на об`єкт самочинного будівництва зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, у разі задоволення позовної вимоги про знесення об`єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої державної реєстрації. Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини першої статті 14 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються в разі набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ).

Велика Палата Верховного Суду наголошує, що у випадку задоволення однієї із зазначених вище вимог юридична доля самочинно побудованого майна (спірного об`єкта нерухомості) буде вирішена у встановленому законом порядку.

Разом із цим буде відновлено стан єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна. Натомість заявлена позивачем у цій справі вимога зазначеного не забезпечує.

Отже, суди попередніх інстанцій дійшли правильного по суті висновку про відмову в задоволенні позову. Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в постанові від 21 грудня 2022 року у справі № 263/18985/19, зокрема, зазначив, що «установивши відсутність доказів надання земельної ділянки відповідачу для будівництва спірного магазину, відсутність формування земельної ділянки та присвоєння їй указаної відповідачем поштової адреси, а також доказів реєстрації декларації та готовність спірного об`єкта - нежитлової будівлі, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про відсутність підстав для набуття фізичною особою права власності не нерухоме майно та незаконність здійснення оспорюваної державної реєстрації права власності за відповідачем, що має наслідком її скасування».

Велика Палата Верховного Суду відступає від правового висновку, оскільки за обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Отже, належними вимогами, які може заявити особа – власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Автор: Наталя Мамченко

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на нашу сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.