Робоча група обговорила ключові тези майбутнього законопроєкту про діяльність ріелторів

27 березня 2026 року в стінах Комітету Верховної Ради України з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування відбулося засідання робочої групи з удосконалення законодавства у сфері захисту житлових прав.

На ньому розглядалися ключові питання регулювання діяльності ріелторів, фінансового моніторингу та відповідальності учасників ринку нерухомості. 

Ключовим питанням засідання стало обговорення окремих положень майбутнього законопроєкту, який буде регулювати діяльність ріелторів, передусім — фінансовий моніторинг та відповідальність. 

Учасники засідання висловлювали найрізноманітніші пропозиції. Наприклад, Мінцифра підтримує ідею автоматичної перевірки оголошень на маркетплейсах. Якщо платформа бачить оголошення про продаж, вона має через API перевірити, чи є у автора оголошення діючий сертифікат у Реєстрі. Мова йде про заборону на надання реклами об'єктів нерухомості особам, які не мають унікального номера в Реєстрі фахівців.

В цілому базові положення законопроєкту зведені до наступного.

Виходом із "сірої зони" для послуг на ринку нерухомості має стати Єдиний державний реєстр фахівців. Це не просто список імен, а цифровий інструмент, інтегрований з базами ДПС та Держреєстром речових прав. Клієнт зможе перевірити статус ріелтора за QR-кодом. Підпис ріелтора на попередньому договорі залишатиме "цифровий слід" для фінансового моніторингу.

У членів робочої групи є розуміння, що для виведення ринку з "тіні" (де зараз перебуває понад 90% гравців) потрібен регулятор.

Проте ведеться гостра дискусія між двома підходами:

- Чи буде встановлений державний контроль і тоді функціями нагляду наділять Фонд держмайна або профільне міністерство. До цього схиляються Мінфін та Держфінмоніторинг, які наполягають на жорсткому звітуванні перед контролюючими органами.

- Чи буде створена професійна палата або саморегулівна організація (за прикладом адвокатури), яка сама видаватиме сертифікати та контролюватиме етику. Ріелторські спільноти категорично проти ФДМ і вимагають самоврядування галузі, щоб уникнути корупції з боку чиновників. Експерти не розуміють яке відношення Фонд державного майна має до ріелторської діяльності.

Крім того, учасники ринку звернули увагу на системний парадокс: закон вимагає від ріелтора перевіряти кошти клієнта, але не дає для цього інструментів. При цьому ріелтор не бачить "живих" грошей, на відміну від банку, але за законом є суб'єктом фінмоніторингу. Більше того, ріелтори не мають повноважень і технічного доступу до перевірки джерел походження коштів клієнта, на відміну від банків.

Ріелтори побоюються "забюрократизованості" та дублювання перевірок, які вже роблять банки та нотаріуси. Тобто, ріелтор, нотаріус і банк перевірятимуть одне й те саме.

З іншого боку, надмірне регулювання фінмоніторингу з боку ріелторів може призвести до здирництва або формалізму.

Одночасно створюється дублювання звітності, оскільки виникає необхідність подавати аналогічні дані різними суб'єктами (ріелтор-нотаріус-банк).

Проте станом на момент обговорення змін у Закон №361 “Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення” не передбачено. Ріелтори залишаються суб'єктами первинного фінмоніторингу (ПФМ), яким доведеться навчитися працювати з походженням коштів. Кожна підозріла операція або невідповідність доходів клієнта вартості нерухомості має фіксуватися.

Раніше була розповсюджена практика масового використання терміну "інформаційні послуги" замість "посередницькі" для ухилення від фінансового контролю. Відтепер цю практику доведеться змінювати. 

Яким стане освітній ценз? 

Одним із найгостріших питань дискусії став "вхідний квиток" у професію. Нинішня ситуація дозволяє працювати на ринку особам з повною загальною середньою освітою.

Учасники робочої групи пропонують встановити вимогу щодо наявності вищої освіти (не нижче рівня бакалавра). Ріелтори або фахівці з нерухомості мають відношення до юридичних документів та угод, в яких фігурують мільйони гривень, тож необхідна мінімум базова вища освіта для мінімізації ризиків.

Проте перелік спеціальностей, які дозволять працювати на ринку нерухомості, поки що залишається дискусійним питанням.

Найбільш імовірний варіант — будь-яка вища освіта, але з обов'язковим проходженням спеціалізованих курсів та іспиту на отримання кваліфікаційного сертифіката.

Мета цього - припинити практику "входу в професію за один день" та підвищити середній вік і рівень компетентності фахівців. 

Хто отримає доступ до реєстрів? 

Доступ до Державного реєстру речових прав (ДРРП) та інших баз отримають лише сертифіковані ріелтори, які внесені до офіційного Єдиного реєстру. 

Доступ буде суворо регламентованим для захисту персональних даних. 

Право "бачити" власників та обтяження стане головним стимулом для фахівців виходити з тіні та отримувати відповідні дозволи. 

Але міністерство юстиції погоджується надати ріелторам доступ до Державного реєстру речових прав виключно в режимі читання/отримання інформаційних довідок без права вносити будь-які зміни.

Що буде з юридичними послугами в цій сфері?

Одна із найбільш конфліктних точок майбутнього законопроєкту: розмежування юридичних та ріелторських послуг. Нотаріуси та адвокати вимагають заборонити ріелторам надавати юридичні консультації.

Часто ріелтори в Україні виконують роль "квазі-юристів": аналізують судові рішення, перевіряють обтяження в реєстрах та дають правові висновки. Проте без юридичної освіти така діяльність несе високі ризики.

Функції ріелтора пропонують обмежити супроводом угоди, маркетингом та медіацією. Юридичну "чистоту" та перевірку документів можливо остаточно закріплять за юристами/нотаріусами.

У законопроєкті буде чітке визначення "посередницьких послуг", з якого спробують виключити правову експертизу, щоб уникнути конфлікту інтересів із суміжними професіями.

Яку відповідальність встановлять для ріелторів?

Ймовірно фахівці у сфері нерухомості будуть притягуватися до відповідальності, в тому числі за порушення стандартів роботи та приховування реальних цін угод.

• Дисциплінарна: Призупинення або анулювання сертифіката за порушення етики чи професійних стандартів.
• Адміністративна/Кримінальна: За порушення правил фінансового моніторингу та сприяння ухиленню від сплати податків.
• Матеріальна: Обговорюється запровадження обов'язкового страхування професійної відповідальності. Якщо через помилку ріелтора клієнт зазнає збитків, вони мають бути відшкодовані страховою компанією.

Автор: Тарас Лученко

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.