Рабочая группа обсудила ключевые тезисы будущего законопроекта о деятельности риелторов

27 марта 2026 года в стенах Комитета Верховной Рады Украины по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства прошло заседание рабочей группы по совершенствованию законодательства в сфере защиты жилищных прав. На нем рассматривались ключевые вопросы регулирования деятельности риелторов, финансового мониторинга и ответственности участников рынка недвижимости.

Ключевым вопросом заседания стало обсуждение отдельных положений будущего законопроекта, который будет регулировать деятельность риелторов, прежде всего — финансовый мониторинг и ответственность.

Участники заседания высказывали самые разнообразные предложения. Например, Минцифры поддерживает идею автоматической проверки объявлений на маркетплейсах. Если платформа видит объявление о продаже, она должна через API проверить, есть ли у автора объявления действующий сертификат в Реестре. Речь идет о запрете на предоставление рекламы объектов недвижимости лицам, которые не имеют уникального номера в Реестре специалистов.

В целом базовые положения законопроекта сведены к следующему. Выходом из «серой зоны» для услуг на рынке недвижимости должен стать Единый государственный реестр специалистов. Это не просто список имен, а цифровой инструмент, интегрированный с базами ГНС и Госреестром вещных прав. Клиент сможет проверить статус риелтора по QR-коду. Подпись риелтора на предварительном договоре оставит «цифровой след» для финансового мониторинга. У членов рабочей группы есть понимание, что для вывода рынка из «тени» (где сейчас находится более 90% игроков) нужен регулятор.

При этом ведется острая дискуссия между двумя подходами:
 — Будет ли установлен государственный контроль, и тогда функциями надзора наделят Фонд госимущества или профильное министерство. К этому склоняются Минфин и Госфинмониторинг, которые настаивают на жесткой отчетности перед контролирующими органами.
 — Будет ли создана профессиональная палата или саморегулируемая организация (по примеру адвокатуры), которая сама будет выдавать сертификаты и контролировать этику. Риелторские сообщества категорически против ФГИ и требуют самоуправления отрасли, чтобы избежать коррупции со стороны чиновников. Эксперты не понимают, какое отношение Фонд государственного имущества имеет к деятельности риелторов.

Кроме того, участники рынка обратили внимание на системный парадокс: закон требует от риелтора проверять средства клиента, но не предоставляет для этого инструментов. При этом риелтор не видит «живых» денег, в отличие от банка, но по закону является субъектом финансового мониторинга. Более того, риелторы не имеют полномочий и технического доступа к проверке источников происхождения средств клиента, в отличие от банков.

Риелторы опасаются «забюрокраченности» и дублирования проверок, которые уже выполняют банки и нотариусы. То есть риелтор, нотариус и банк будут проверять одно и то же.

С другой стороны, чрезмерное регулирование финансового мониторинга риелторами может привести к вымогательству или формализму.

Одновременно создается дублирование отчетности, поскольку возникает необходимость предоставлять аналогичные данные разными субъектами (риелтор-нотариус-банк). При этом на момент обсуждения изменений в Закон №361 «О предотвращении и противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, финансированию терроризма и финансированию распространения оружия массового уничтожения» не предусмотрено. Риелторы остаются субъектами первичного финансового мониторинга (ПФМ), которым придется научиться работать с происхождением средств. Каждая подозрительная операция или несоответствие доходов клиента стоимости недвижимости должна фиксироваться.

Ранее была распространена практика массового использования термина «информационные услуги» вместо «посреднических» для уклонения от финансового контроля. Теперь эту практику придется менять.

Каков будет образовательный ценз?

Одним из самых острых вопросов дискуссии стал «входной билет» в профессию. Текущая ситуация позволяет работать на рынке лицам с полным средним образованием. Участники рабочей группы предлагают установить требование о наличии высшего образования (не ниже уровня бакалавра). Риелторы или специалисты по недвижимости имеют дело с юридическими документами и сделками, в которых фигурируют миллионы гривен, поэтому необходим как минимум базовый уровень высшего образования для минимизации рисков.

Перечень специальностей, которые позволят работать на рынке недвижимости, пока остается дискуссионным вопросом. Наиболее вероятный вариант — любое высшее образование с обязательным прохождением специализированных курсов и экзамена на получение квалификационного сертификата. Цель — прекратить практику «входа в профессию за один день» и повысить средний возраст и уровень компетентности специалистов.

Кто получит доступ к реестрам?

Доступ к Государственному реестру вещных прав (ДРРП) и другим базам получат только сертифицированные риелторы, внесенные в официальный Единый реестр. Доступ будет строго регламентирован для защиты персональных данных.

Право «видеть» владельцев и обременения станет главным стимулом для специалистов выйти из тени и получать соответствующие разрешения.

Министерство юстиции согласилось предоставить риелторам доступ к Государственному реестру вещных прав исключительно в режиме чтения/получения информационных справок без права вносить изменения.

Что будет с юридическими услугами в этой сфере?

Одна из наиболее конфликтных точек будущего законопроекта — разграничение юридических и риелторских услуг. Нотариусы и адвокаты требуют запретить риелторам предоставлять юридические консультации.

Часто риелторы в Украине выполняют роль «квази-юристов»: анализируют судебные решения, проверяют обременения в реестрах и дают правовые заключения. Без юридического образования такая деятельность несет высокие риски.

Функции риелтора предлагается ограничить сопровождением сделки, маркетингом и медиативной деятельностью. Юридическую «чистоту» и проверку документов возможно окончательно закрепить за юристами/нотариусами. В законопроекте будет четкое определение «посреднических услуг», из которого попытаются исключить правовую экспертизу, чтобы избежать конфликта интересов с смежными профессиями.

Какую ответственность установят для риелторов?

Вероятно, специалисты в сфере недвижимости будут привлекаться к ответственности, в том числе за нарушение стандартов работы и скрытие реальных цен сделок.

• Дисциплинарная: приостановление или аннулирование сертификата за нарушение этики или профессиональных стандартов.
• Административная/Уголовная: за нарушение правил финансового мониторинга и содействие уклонению от уплаты налогов.
• Материальная: обсуждается введение обязательного страхования профессиональной ответственности. Если из-за ошибки риелтора клиент понесет убытки, они должны быть возмещены страховой компанией.

Автор: Тарас Лученко

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.