Верховний Суд визначив, як покупцю квартири захистити права, якщо забудовник підняв ціну після оплати через «ріст цін»

Ринок первинної нерухомості в Україні був і залишається сферою підвищених правових ризиків для покупців. Багаторівневі схеми «резервування», «інвестування» та попередніх договорів нерідко створюють ситуації, коли після повної оплати житла інвестор усе одно стикається з додатковими вимогами забудовника.

Верховний Суд у справі № 554/12929/24 суттєво посилив позицію захисту прав інвесторів у первинну нерухомість.

Верховний Суд у складі Першої судової палати Касаційного цивільного суду зіткнувся з доволі поширеною проблемою: забудовник, отримавши 100% оплати за квартиру ще у 2021 році, через три роки спробував змінити правила, вимагаючи доплату в розмірі 144% від первісної вартості. Тож важливим питанням, яке постало перед ВС стало не лише питання ціни, а й вибір процесуального інструменту, який би реально, а не формально, захистив право особи на житло.

Хронологія справи

Конфлікт розпочався з договору про резервування нерухомості для передачі у власність, укладеного у 2021 році між забудовником та покупцем.

Позивач одразу сплатив повну вартість об'єкта — 327 000 грн. Проте забудовник умови договору не виконав: договір купівлі-продажу майнових прав не уклав, будинок в експлуатацію вчасно не ввів. Натомість у вересні 2024 року забудовник запропонував інвестору укласти договір за новою ціною за кв. м, що збільшило загальну вартість квартири до 799 439 грн. Тобто, позивачу запропонували доплатити понад 472 тисячі гривень за вже оплачену нерухомість.

Тож, позивач звернувся до суду з позовом про зобов`язання забудовника виконати умови договору та про визнання права власності на майнові права.

Суд першої інстанції став на бік інвестора частково: він зобов'язав забудовника укласти договір купівлі-продажу на старих умовах. Однак суд відмовив у визнанні майнових прав, вважаючи це передчасним, оскільки сам договір ще не підписаний.

Апеляційний суд змінив підхід і скасував рішення в частині зобов’язання укласти договір і натомість визнав за позивачем майнові права на об'єкт інвестування. Суд апеляційної інстанції зауважив, що примус до укладення договору є неналежним способом захисту, оскільки він не дає інвестору реального контролю над майном.

Контраргументи забудовника

Забудовник намагався довести, що договір резервування — це лише договір про наміри, а сплачені кошти мали забезпечувальний характер і не були інвестицією. Проте суд встановив, що згідно з пунктом 2.10 договору ці кошти прямо зараховувалися в рахунок платежів за майнові права. Оцінивши реальну природу відносин, суд визнав позивача повноцінним інвестором, незалежно від назви договору.

Мотиви Верховного Суду та нормативне обгрунтування

Верховний Суд залишив постанову апеляції без змін, сформулювавши декілька важливих висновків.

Суд підтвердив, що майнові права є самостійним об’єктом цивільних прав і можуть розглядатися як неспоживна річ. У контексті інвестування в будівництво це означає, що майнове право фактично виступає правом очікування набуття права власності на об’єкт нерухомості в майбутньому.

Таким чином, особа, яка повністю сплатила кошти, володіє не лише договірним зобов’язанням, а й окремим майновим правом, що підлягає судовому захисту.

Договір резервування не є попереднім договором в розумінні положень статті 635 ЦК України, відповідно до якого сторони зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому на умовах, встановлених попереднім договором.

Доводи касаційної скарги про те, що ціна майнових прав за договором купівлі-продажу майнових прав не може бути тотожною розміру сумі сплачених грошових коштів на підтвердження намірів набути у власність майнові права на об`єкт нерухомості, спростовуються тим, що відповідно до пункту 2.11 договору забудовник не надав суду докази на обґрунтування необхідності збільшення вартості будівництва.

Суд встановив безпідставність збільшення забудовником вартості одного кв. м спірного об`єкта нерухомості.

На час розгляду справи договір між сторонами не був розірваний, не визнавався недійсним і не змінювався. При цьому забудовник не виконав свої зобов’язання та не уклав із позивачем договір купівлі-продажу майнових прав.

За цих обставин суди дійшли висновку, що позивач зберігає статус інвестора об’єкта будівництва та має відповідні майнові права.

Апеляційний суд, оцінюючи зміст договору, його правову природу та мету укладення, врахував принципи добросовісності, справедливості та розумності. Окремо суд звернув увагу на те, що будинок не був введений в експлуатацію, попри повну та своєчасну оплату коштів з боку інвестора.

За таких умов колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для захисту прав позивача шляхом визнання за ним майнових прав на квартиру.

Верховний Суд підтвердив сталу практику: якщо забудовник не виконує зобов’язання, а будинок не введено в експлуатацію, саме визнання майнових прав є найбільш ефективним способом захисту. Це дозволяє інвестору юридично закріпити свій статус власника об’єкта інвестування без необхідності подальших підписів від недобросовісного забудовника.

Концепція «легітимних очікувань» та практика ЄСПЛ

Суд послався на практику Європейського суду з прав людини, зокрема справи «Броньовські проти Польщі» та «Федоренко проти України». У цих рішеннях закріплено підхід, за яким поняття майно у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції охоплює також обґрунтовані очікування.

Якщо особа виконала свої договірні зобов’язання, зокрема повністю сплатила вартість об’єкта, вона має захищене очікування отримати відповідне майно.

Суд відхилив аргументи забудовника щодо «динамічної» ціни договору резервування. Було встановлено, що відповідач не довів об’єктивного зростання вартості будівництва, як це передбачалося умовами договору.

Одностороннє збільшення вартості на 144% визнано таким, що суперечить принципам добросовісності, справедливості та розумності, закріпленим у ст. 3 ЦК України.

Невиконання термінів введення в експлуатацію та спроби маніпулювати ціною призводять до того, що інвестор отримує майнове право через суд, минаючи складні договірні процедури забудовника.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.