Верховный Суд определил, как покупателю квартиры защитить права, если застройщик поднял цену после оплаты из-за «роста цен»

Рынок первичной недвижимости в Украине был и остается сферой повышенных правовых рисков для покупателей. Многоуровневые схемы «резервирования», «инвестирования» и предварительных договоров нередко создают ситуации, когда после полной оплаты жилья инвестор все равно сталкивается с дополнительными требованиями застройщика.

Верховный Суд в деле № 554/12929/24 существенно усилил позицию защиты прав инвесторов в первичную недвижимость.

Верховный Суд в составе Первой судебной палаты Касационного гражданского суда столкнулся с довольно распространенной проблемой: застройщик, получив 100% оплаты за квартиру еще в 2021 году, через три года попытался изменить правила, требуя доплату в размере 144% от первоначальной стоимости. Поэтому важным вопросом, который предстал перед ВС, стал не только вопрос цены, но и выбор процессуального инструмента, который бы реально, а не формально, защитил право лица на жилье.

Хронология дела

Конфликт начался с договора о резервировании недвижимости для передачи в собственность, заключенного в 2021 году между застройщиком и покупателем.

Истец сразу уплатил полную стоимость объекта — 327 000 грн. Однако застройщик условия договора не выполнил: договор купли-продажи имущественных прав не заключил, дом в эксплуатацию вовремя не ввел. Вместо этого в сентябре 2024 года застройщик предложил инвестору заключить договор по новой цене за кв. м, что увеличило общую стоимость квартиры до 799 439 грн. То есть, истцу предложили доплатить более 472 тысяч гривен за уже оплаченную недвижимость.

Поэтому истец обратился в суд с иском об обязании застройщика выполнить условия договора и о признании права собственности на имущественные права.

Суд первой инстанции встал на сторону инвестора частично: он обязал застройщика заключить договор купли-продажи на старых условиях. Однако суд отказал в признании имущественных прав, считая это преждевременным, поскольку сам договор еще не подписан.

Апелляционный суд изменил подход и отменил решение в части обязания заключить договор и вместо этого признал за истцом имущественные права на объект инвестирования. Суд апелляционной инстанции отметил, что принуждение к заключению договора является ненадлежащим способом защиты, поскольку оно не дает инвестору реального контроля над имуществом.

Контраргументы застройщика

Застройщик пытался доказать, что договор резервирования — это лишь договор о намерениях, а уплаченные средства имели обеспечительный характер и не были инвестицией. Однако суд установил, что согласно пункту 2.10 договора эти средства прямо зачислялись в счет платежей за имущественные права. Оценив реальную природу отношений, суд признал истца полноценным инвестором, независимо от названия договора.

Мотивы Верховного Суда и нормативное обоснование

Верховный Суд оставил постановление апелляции без изменений, сформулировав несколько важных выводов.

Суд подтвердил, что имущественные права являются самостоятельным объектом гражданских прав и могут рассматриваться как непотребляемая вещь. В контексте инвестирования в строительство это означает, что имущественное право фактически выступает правом ожидания приобретения права собственности на объект недвижимости в будущем.

Таким образом, лицо, полностью уплатившее денежные средства, владеет не только договорным обязательством, но и отдельным имущественным правом, подлежащим судебной защите.

Договор резервирования не является предварительным договором в понимании положений статьи 635 ГК Украины, в соответствии с которым стороны обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем на условиях, установленных предварительным договором.

Доводы кассационной жалобы о том, что цена имущественных прав по договору купли-продажи имущественных прав не может быть тождественной размеру сумме уплаченных денежных средств в подтверждение намерений приобрести в собственность имущественные права на объект недвижимости, опровергаются тем, что в соответствии с пунктом 2.11 договора застройщик не предоставил суду доказательства в обоснование необходимости увеличения стоимости строительства.

Суд установил безосновательность увеличения застройщиком стоимости одного кв. м спорного объекта недвижимости.

На время рассмотрения дела договор между сторонами не был расторгнут, не признавался недействительным и не изменялся. При этом застройщик не выполнил свои обязательства и не заключил с истцом договор купли-продажи имущественных прав.

При этих обстоятельствах суды пришли к выводу, что истец сохраняет статус инвестора объекта строительства и имеет соответствующие имущественные права.

Апелляционный суд, оценивая содержание договора, его правовую природу и цель заключения, учел принципы добросовестности, справедливости и разумности. Отдельно суд обратил внимание на то, что дом не был введен в эксплуатацию, несмотря на полную и своевременную оплату средств со стороны инвестора.

При таких условиях коллегия судей пришла к выводу о наличии оснований для защиты прав истца путем признания за ним имущественных прав на квартиру.

Верховный Суд подтвердил установившуюся практику: если застройщик не выполняет обязательства, а дом не введен в эксплуатацию, именно признание имущественных прав является наиболее эффективным способом защиты. Это позволяет инвестору юридически закрепить свой статус собственника объекта инвестирования без необходимости последующих подписей от недобросовестного застройщика.

Концепция «легитимных ожиданий» и практика ЕСПЧ

Суд сослался на практику Европейского суда по правам человека, в частности дела «Броневски против Польши» и «Федоренко против Украины». В этих решениях закреплен подход, согласно которому понятие имущество в понимании статьи 1 Первого протокола к Конвенции охватывает также обоснованные ожидания.

Если лицо выполнило свои договорные обязательства, в частности полностью уплатило стоимость объекта, оно имеет защищенное ожидание получить соответствующее имущество.

Суд отклонил аргументы застройщика относительно «динамической» цены договора резервирования. Было установлено, что ответчик не доказал объективного роста стоимости строительства, как это предусматривалось условиями договора.

Одностороннее увеличение стоимости на 144% признано противоречащим принципам добросовестности, справедливости и разумности, закрепленным в ст. 3 ГК Украины.

Невыполнение сроков ввода в эксплуатацию и попытки манипулировать ценой приводят к тому, что инвестор получает имущественное право через суд, минуя сложные договорные процедуры застройщика.

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER и WhatsApp, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.