Українці можуть втратити право на житло через тривале перебування за кордоном

Після початку повномасштабної війни мільйони українців виїхали за межі України. Це спричинило зростання спорів щодо права користування житлом: власники квартир намагаються зняти з реєстрації осіб, які роками не проживають у помешканні, а ті, своєю чергою, наполягають, що вимушений або тимчасовий виїзд не означає втрати житлових прав.

Найчастіше такі спори стосуються членів сім’ї власника, колишнього подружжя або інших осіб, які зареєстровані у житлі, але тривалий час фактично там не проживають, при цьому йдеться не про втрату права власності на квартиру чи будинок, а саме про втрату права користування житлом — тобто права проживати у ньому.

Що передбачає законодавство

Основне регулювання містять статті 71–72 Житлового кодексу УРСР та стаття 405 ЦК України.

Після набрання чинності Законом України «Про основні засади житлової політики» житлове законодавство зазнало оновлення, однак статті 71–72 ЖК УРСР продовжують діяти у перехідний період та залишаються базовими нормами у спорах про втрату права користування житлом.

Стаття 71 ЖК УРСР передбачає, що за тимчасово відсутньою особою житло зберігається протягом шести місяців, а за наявності поважних причин цей строк може бути продовжений. Закон також прямо передбачає випадки, коли право користування житлом зберігається на довший період, зокрема у разі військової служби, роботи чи навчання за кордоном, лікування, відбування покарання або виконання обов’язків опікуна.

Водночас відповідно до статті 72 ЖК УРСР визнання особи такою, що втратила право користування житлом через тривалу відсутність, можливе виключно у судовому порядку.

Стаття 405 ЦК України визначає, що член сім’ї власника житла може втратити право користування ним у разі відсутності понад один рік без поважних причин, якщо інше не встановлено домовленістю сторін або законом.

Варто зазначити, що законодавство не передбачає автоматичної втрати права через сам факт перебування за кордоном. У кожному випадку суди оцінюють конкретні обставини спору.

Також актуальним є новий Закон України «Про основні засади житлової політики», який закріплює пріоритет права на житло, принцип пропорційності та необхідність балансу інтересів учасників житлових правовідносин.

Актуальна практика Верховного Суду

У спорах про втрату права користування житлом Верховний Суд сформував кілька важливих підходів, які безпосередньо стосуються випадків тривалого перебування особи за кордоном або фактичного непроживання у квартирі.

Наприклад у постанові КЦС ВС від 14 грудня 2023 року у справі № 521/7073/21 Суд наголосив, що вимога про визнання особи такою, що втратила право користування житлом, фактично є втручанням у право на житло, тому таке втручання має бути виправданим, необхідним для захисту прав власника та співмірним із наслідками для особи, яка втрачає житло.

Водночас у постанові ВС від 4 вересня 2024 року у справі № 756/1384/20 Верховний Суд наголосив, що визнання особи такою, що втратила право користування житлом, є втручанням у право на житло, тому суди зобов’язані ретельно дослідити причини тривалої відсутності особи, наявність у неї зв’язку з житлом, можливі перешкоди у користуванні ним, а також оцінити пропорційність такого втручання з огляду на статтю 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Показовою є  постанова від 25 вересня 2024 року у справі № 161/15630/22, де Верховний Суд зазначив, що право користування приватним житлом має речово-правовий характер, а тому його припинення повинно відповідати вимогам статей 405–406 ЦК України. Суд підкреслив, що для втрати права користування житлом ключове значення має відсутність особи без поважних причин понад один рік, а також її фактична втрата зв’язку та інтересу до житла.

У постанові ВС від 2 квітня 2025 року у справі № 607/19247/21 Суд фактично узагальнив критерії таких спорів та зазначив, що для визнання особи такою, що втратила право користування житлом, необхідна одночасна наявність двох умов:

• непроживання понад встановлений законом строк;
• відсутність поважних причин такої відсутності.

При цьому саме позивач повинен довести відсутність особи без поважних причин.

Сформована практика свідчить, що Верховний Суд поступово відходить від суто формального підходу, за яким достатнім був сам факт багаторічної відсутності особи у житлі.

Тобто суди, як правило, враховують:

• чи була відсутність вимушеною;
• чи зберігала особа зв’язок із житлом;
• чи брала участь в оплаті комунальних послуг;
• чи має інше постійне місце проживання;
• чи фактично припинила користування квартирою.

У практиці Верховного Суду робота за кордоном, лікування, навчання або вимушений виїзд через бойові дії можуть визнаватися поважними причинами непроживання.

Однак у судовій практиці також простежується підхід, за яким тривале непроживання особи без поважних причин, відсутність участі в утриманні житла, наявність іншого місця проживання та втрата фактичного зв’язку зі спірним житлом можуть свідчити про втрату права користування ним.

Так, у постанові ВС від 3 березня 2021 року у справі № 161/2007/18 Суд прямо зазначив, що тривале непроживання особи, переїзд до іншого міста, створення сім’ї, наявність іншого житла та відсутність достатніх триваючих зв’язків зі спірним житлом свідчать про втрату інтересу до нього.

Практика ЄСПЛ

ЄСПЛ у своїй практиці виходить із того, що право на житло є складовою права на повагу до приватного і сімейного життя, гарантованого статтею 8 Конвенції.

У справі Kryvitska and Kryvitskyy v. Ukraine ЄСПЛ наголосив, що втрата житла є найбільш крайньою формою втручання у право на повагу до житла, а тому національні суди повинні оцінювати пропорційність такого втручання з урахуванням усіх конкретних обставин справи, а не застосовувати виключно формальний підхід.

Саме тому українські суди мають враховувати не лише строк відсутності особи, а й причини виїзду та характер її зв’язку із житлом.

Проблемні аспекти практики

Однією з головних проблем залишається відсутність чітких критеріїв для оцінки поважності причин непроживання.

На практиці суди по-різному оцінюють тривале проживання за кордоном, працевлаштування в іншій державі, отримання тимчасового захисту або створення сім’ї за межами України. Воєнний стан фактично став новим фактором для оцінки «поважності причин».

Окрему складність створюють обставини воєнного стану, адже чинне житлове законодавство фактично не адаптоване до масового вимушеного виїзду громадян за кордон.

Підсумуємо, що у подібних спорах ключове значення мають не лише строки непроживання, а насамперед докази фактичного зв’язку особи із житлом.

Тому особам, які тривалий час перебувають за кордоном, варто зберігати підтвердження користування житлом: оплачувати комунальні послуги, підтримувати зв’язок із власником, зберігати особисті речі або документи щодо проживання. Водночас власникам житла для доведення втрати права користування зазвичай необхідно підтвердити не лише тривалу відсутність особи, а й відсутність поважних причин непроживання та фактичну втрату зв’язку зі спірним житлом.

Читайте також матеріал «Судово-юридичної газети» щодо позиції Верховного Суду, де Суд зазначив, що тривале проживання та міцний зв’язок особи із житлом можуть стати підставою для відмови у виселенні, якщо таке втручання є непропорційним у розумінні статті 8 Конвенції.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.