Співвласник не може визнати недійсним договір оренди ОСББ без доведення особистого порушення прав — Верховний Суд
Самого лише факту, що ОСББ уклало договір оренди без окремого рішення загальних зборів, недостатньо для визнання такого договору недійсним за позовом окремого співвласника. Для судового захисту співвласник має довести, що внаслідок укладення договору порушено саме його індивідуальні права чи законні інтереси. Натомість підписання договору головою правління без належних повноважень може свідчити про можливе порушення прав самого ОСББ як юридичної особи, але не автоматично — прав окремого співвласника.
Такий правовий висновок зробив Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у справі № 922/92/25.
Обставини справи
Співвласник багатоквартирного будинку у Харкові звернувся до суду з вимогою визнати недійсним договір оренди підвального приміщення площею 250 кв. м, укладений між ОСББ «Альма-центр» та Харківською обласною організацією Товариства Червоного Хреста України.
Позивач наполягав, що:
- підвальні приміщення є спільним майном співвласників;
- передача такого майна в оренду можлива лише за рішенням загальних зборів;
- голова правління ОСББ уклала договір без належних повноважень і без згоди загальних зборів;
- цим порушено його право як співвласника на управління будинком і користування спільним майном.
Суди першої та апеляційної інстанцій у задоволенні позову відмовили, після чого справа дійшла до касаційного перегляду.
Що встановили суди
Суди з’ясували, що:
- ще у 2007 році загальні збори співвласників ОСББ одноголосно підтримали ідею здачі підвальних приміщень в оренду для отримання коштів на ремонт будинку;
- у 2024 році правління ОСББ одностайно погодило укладення договору з Червоним Хрестом з урахуванням воєнних обставин, пошкодження будинку та відсутності коштів на ремонт;
- орендар за пільговою ставкою (1 грн на рік) взяв на себе обов’язок відремонтувати приміщення, сплачувати внески на утримання будинку та комунальні послуги;
- приміщення використовується як навчально-тренінговий і гуманітарний центр, а також як укриття під час повітряних тривог.
Водночас позивач не довів, що укладення договору призвело до обмеження його доступу до спільного майна, погіршення умов проживання або покладення на нього нових обов’язків.
Позиція Верховного Суду
Верховний Суд підтвердив висновки попередніх інстанцій і наголосив на таких ключових моментах:
Право на позов про недійсність договору
Оспорювати правочин може лише особа, чиї права або законні інтереси реально порушені його укладенням. Формальне порушення процедури без доведення індивідуальної шкоди не є достатнім.
Розмежування інтересів співвласника і ОСББ
Договір оренди породжує права й обов’язки насамперед для ОСББ як юридичної особи. Якщо голова правління діяла без належних повноважень або на невигідних умовах, це може свідчити про порушення прав самого ОСББ, але не автоматично — прав кожного співвласника.
Незгода — не дорівнює порушенню права
Сам по собі факт незгоди окремого співвласника з рішенням правління чи з використанням спільного майна не означає порушення його прав.
Належний спосіб захисту
У разі сумнівів щодо дій правління співвласник має право ініціювати скликання загальних зборів, а не одразу вимагати визнання договору недійсним у судовому порядку.
Відмінність від інших справ
Верховний Суд відхилив посилання скаржника на попередні рішення, зокрема Великої Палати, зазначивши, що ті справи стосувалися інших фактичних обставин — передачі функцій управління або реального погіршення становища співвласників.
Результат розгляду
Касаційна скарга співвласника залишена без задоволення. Рішення господарського суду Харківської області та постанова апеляційного суду залишені без змін. Постанова Верховного Суду є остаточною і оскарженню не підлягає.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.
