Совладелец не может признать недействительным договор аренды ОСББ без доказательства личного нарушения прав — Верховный Суд

Одного лишь факта того, что ОСББ заключило договор аренды без отдельного решения общих собраний, недостаточно для признания такого договора недействительным по иску отдельного совладельца. Для судебной защиты совладелец должен доказать, что вследствие заключения договора нарушены именно его индивидуальные права или законные интересы. В то же время подписание договора председателем правления без надлежащих полномочий может свидетельствовать о возможном нарушении прав самого ОСББ как юридического лица, но не автоматически — прав отдельного совладельца.

Такой правовой вывод сделал Верховный Суд в составе коллегии судей Кассационного хозяйственного суда по делу № 922/92/25.

Обстоятельства дела

Совладелец многоквартирного дома в Харькове обратился в суд с требованием признать недействительным договор аренды подвального помещения площадью 250 кв. м, заключенный между ОСББ «Альма-центр» и Харьковской областной организацией Общества Красного Креста Украины.

Истец настаивал, что:

• подвальные помещения являются общим имуществом совладельцев;
• передача такого имущества в аренду возможна исключительно по решению общих собраний;
• председатель правления ОСББ заключила договор без надлежащих полномочий и без согласия общих собраний;
• этим нарушено его право как совладельца на управление домом и пользование общим имуществом.

Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении иска отказали, после чего дело дошло до кассационного пересмотра.

Что установили суды

Суды выяснили, что:

• еще в 2007 году общие собрания совладельцев ОСББ единогласно поддержали идею сдачи подвальных помещений в аренду для получения средств на ремонт дома;
• в 2024 году правление ОСББ единодушно согласовало заключение договора с Красным Крестом с учетом военных обстоятельств, повреждения дома и отсутствия средств на ремонт;
• арендатор по льготной ставке (1 грн в год) взял на себя обязанность отремонтировать помещение, уплачивать взносы на содержание дома и коммунальные услуги;
• помещение используется как учебно-тренинговый и гуманитарный центр, а также как укрытие во время воздушных тревог.

В то же время истец не доказал, что заключение договора привело к ограничению его доступа к общему имуществу, ухудшению условий проживания или возложению на него новых обязанностей.

Позиция Верховного Суда

Верховный Суд подтвердил выводы предыдущих инстанций и подчеркнул следующие ключевые моменты:

Право на иск о недействительности договора

Оспаривать сделку может только лицо, чьи права или законные интересы реально нарушены ее заключением. Формального нарушения процедуры без доказательства индивидуального вреда недостаточно.

Разграничение интересов совладельца и ОСББ

Договор аренды порождает права и обязанности прежде всего для ОСББ как юридического лица. Если председатель правления действовала без надлежащих полномочий или на невыгодных условиях, это может свидетельствовать о нарушении прав самого ОСББ, но не автоматически — прав каждого совладельца.

Несогласие — не равно нарушению права

Сам по себе факт несогласия отдельного совладельца с решением правления или с использованием общего имущества не означает нарушения его прав.

Надлежащий способ защиты

В случае сомнений относительно действий правления совладелец имеет право инициировать созыв общих собраний, а не сразу требовать признания договора недействительным в судебном порядке.

Отличие от других дел

Верховный Суд отклонил ссылки заявителя на предыдущие решения, в том числе Большой Палаты, указав, что те дела касались иных фактических обстоятельств — передачи функций управления или реального ухудшения положения совладельцев.

Результат рассмотрения

Кассационная жалоба совладельца оставлена без удовлетворения. Решение хозяйственного суда Харьковской области и постановление апелляционного суда оставлены без изменений. Постановление Верховного Суда является окончательным и обжалованию не подлежит.

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.