Верховний Суд: самочинне будівництво без прав на землю або дозволів підлягає обов’язковому знесенню
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду розглянув касаційну скаргу Приватного підприємства на судові рішення попередніх інстанцій у справі № 910/7133/25 за позовом прокурора в інтересах держави в особі Київської міської ради.
Спір стосувався усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, яка за категорією належить до земель промисловості (код 12.11), але перебуває в межах прибережної захисної смуги та водоохоронної зони річки Либідь, скасування державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомості та знесення самочинно збудованої будівлі.
Суть справи
Прокурор звернувся до господарського суду в інтересах держави з позовом про захист прав територіальної громади міста Києва як власника земельної ділянки площею 0,0887 га, яка за категорією належить до земель промисловості (код 12.11), але розташована у межах прибережної захисної смуги та водоохоронної зони річки Либідь.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Київська міська рада не приймала жодних рішень щодо передачі цієї земельної ділянки у власність або користування будь-яким особам, тоді як на ній розташовано об’єкт нерухомості — нежитлову будівлю, право власності на яку зареєстроване за відповідачем.
За матеріалами справи встановлено, що спірна земельна ділянка перебуває у комунальній власності, має обмеження у використанні, зокрема належить до земель водного фонду та розташована в межах прибережної захисної смуги, де встановлено спеціальний правовий режим. Розміщення забудови на цій ділянці не відповідає її правовому режиму та містобудівній документації, зокрема з огляду на її розташування в межах прибережної захисної смуги
Об’єкт нерухомості — автомийний комплекс — був зведений без правовстановлюючих документів на земельну ділянку та без дозвільних документів на виконання будівельних робіт. Первісна реєстрація права власності здійснювалася на підставі рішення третейського суду, яким було зобов’язано зареєструвати право власності на будівлю за комерційною структурою. У подальшому право власності неодноразово відчужувалося та врешті було зареєстровано за відповідачем.
Водночас органи державної влади та місцевого самоврядування підтвердили відсутність будь-яких дозвільних документів на будівництво, введення об’єкта в експлуатацію, а також відсутність рішень про надання земельної ділянки. Встановлено також фактичне розташування будівлі безпосередньо в межах прибережної захисної смуги річки Либідь.
Рішення судів попередніх інстанцій
Господарський суд міста Києва рішенням від 31.07.2025 задовольнив позов повністю. Суд виходив із того, що будівництво здійснено за відсутності правових підстав на землю та без належних дозвільних документів, що відповідно до частини першої статті 376 Цивільного кодексу України свідчить про самочинність будівництва. Суд також зазначив, що рішення третейського суду не може бути належною підставою для виникнення права власності на нерухоме майно, а державна реєстрація не створює права власності, а лише підтверджує його за наявності відповідних юридичних фактів.
Північний апеляційний господарський суд постановою від 22.10.2025 залишив рішення місцевого суду без змін, погодившись із висновками щодо самочинності будівництва, відсутності у відповідача права на земельну ділянку та наявності підстав для знесення об’єкта.
Позиції та висновки Верховного Суду
Верховний Суд, перевіривши правильність застосування судами норм матеріального і процесуального права в межах доводів касаційної скарги, погодився з висновками судів попередніх інстанцій.
Суд зазначив, що відповідно до частин 1–4 статті 376 Цивільного кодексу України об’єкт є самочинним будівництвом, якщо він збудований на земельній ділянці, не відведеній для цієї мети, або без належних дозвільних документів. Наявність хоча б однієї із зазначених ознак є достатньою для визнання об’єкта самочинним. Формулювання цієї норми виключає можливість легітимізації самочинного будівництва іншими способами, ніж передбачено законом.
Верховний Суд наголосив, що державна реєстрація права власності не є самостійною підставою набуття такого права, а лише підтверджує його за наявності відповідних юридичних фактів. Реєстрація права на самочинне будівництво не змінює його правового режиму.
Також підтверджено правову позицію, за якою рішення третейського суду не може бути підставою для виникнення права власності на нерухоме майно, особливо якщо воно розташоване на земельній ділянці, що перебуває у комунальній власності та має спеціальний режим використання.
Суд підкреслив принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній майна: право власності на об’єкт нерухомості може виникати лише у особи, яка має відповідне речове право на земельну ділянку.
Щодо способу захисту, Верховний Суд зазначив, що у випадку самочинного будівництва на земельній ділянці, не відведеній для цієї мети, об’єкт підлягає знесенню, оскільки встановлено, що він збудований на земельній ділянці, не відведеній для цієї мети, та без належних дозвільних документів, що відповідно до статті 376 ЦК України є підставою для його обов’язкового знесення.
Суд також відхилив доводи про добросовісність набувача, зазначивши, що така добросовісність передбачає не лише формальну перевірку реєстру, а й прояв розумної обачності. Враховуючи розташування об’єкта в межах прибережної захисної смуги, відповідач повинен був усвідомлювати правовий статус земельної ділянки та пов’язані ризики.
Доводи касаційної скарги щодо порушення процесуальних норм, зокрема відмови у призначенні експертизи та використання недопустимих доказів, Суд визнав необґрунтованими, зазначивши, що клопотання про призначення експертизи подано з пропуском процесуального строку, а встановлені обставини підтверджуються сукупністю належних і допустимих доказів, які не містять суперечностей
Верховний Суд дійшов висновку, що підстави касаційного оскарження не підтвердилися, а судові рішення ухвалені з додержанням норм матеріального і процесуального права. У зв’язку з цим касаційне провадження частково закрито в частині підстави, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, а в іншій частині касаційну скаргу залишено без задоволення.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.
