Верховний Суд: самовольное строительство без прав на землю или разрешений подлежит обязательному сносу

Верховный Суд в составе коллегии судей Кассационного хозяйственного суда рассмотрел кассационную жалобу Частного предприятия на судебные решения предыдущих инстанций по делу № 910/7133/25 по иску прокурора в интересах государства в лице Киевского городского совета.

Спор касался устранения препятствий в пользовании земельным участком, который по категории относится к землям промышленности (код 12.11), но находится в пределах прибрежной защитной полосы и водоохранной зоны реки Лыбидь, отмены государственной регистрации права собственности на объект недвижимости и сноса самовольно построенного здания.

Суть дела

Прокурор обратился в хозяйственный суд в интересах государства с иском о защите прав территориальной громады города Киева как собственника земельного участка площадью 0,0887 га, который по категории относится к землям промышленности (код 12.11), но расположен в пределах прибрежной защитной полосы и водоохранной зоны реки Лыбидь.

Исковые требования обоснованы тем, что Киевский городской совет не принимал никаких решений о передаче данного земельного участка в собственность или пользование каким-либо лицам, в то время как на нем расположен объект недвижимости — нежилое здание, право собственности на которое зарегистрировано за ответчиком.

По материалам дела установлено, что спорный земельный участок находится в коммунальной собственности, имеет ограничения в использовании, в частности относится к землям водного фонда и расположен в пределах прибрежной защитной полосы, где установлен специальный правовой режим. Размещение застройки на данном участке не соответствует его правовому режиму и градостроительной документации, в частности с учетом его расположения в пределах прибрежной защитной полосы.

Объект недвижимости — автомоечный комплекс — был возведен без правоустанавливающих документов на земельный участок и без разрешительных документов на выполнение строительных работ.

Первичная регистрация права собственности осуществлялась на основании решения третейского суда, которым было обязано зарегистрировать право собственности на здание за коммерческой структурой. В дальнейшем право собственности неоднократно отчуждалось и в итоге было зарегистрировано за ответчиком.

В то же время органы государственной власти и местного самоуправления подтвердили отсутствие каких-либо разрешительных документов на строительство, ввод объекта в эксплуатацию, а также отсутствие решений о предоставлении земельного участка. Установлено также фактическое расположение здания непосредственно в пределах прибрежной защитной полосы реки Лыбидь.

Решения судов предыдущих инстанций

Хозяйственный суд города Киева решением от 31.07.2025 удовлетворил иск полностью. Суд исходил из того, что строительство осуществлено при отсутствии правовых оснований на землю и без надлежащих разрешительных документов, что в соответствии с частью первой статьи 376 Гражданского кодекса Украины свидетельствует о самовольности строительства. Суд также отметил, что решение третейского суда не может быть надлежащим основанием для возникновения права собственности на недвижимое имущество, а государственная регистрация не создает право собственности, а лишь подтверждает его при наличии соответствующих юридических фактов.

Северный апелляционный хозяйственный суд постановлением от 22.10.2025 оставил решение местного суда без изменений, согласившись с выводами о самовольности строительства, отсутствии у ответчика права на земельный участок и наличии оснований для сноса объекта.

Позиции и выводы Верховного Суда

Верховный Суд, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права в пределах доводов кассационной жалобы, согласился с выводами судов предыдущих инстанций.

Суд отметил, что в соответствии с частями 1–4 статьи 376 Гражданского кодекса Украины объект является самовольным строительством, если он построен на земельном участке, не отведенном для этой цели, либо без надлежащих разрешительных документов. Наличие хотя бы одного из указанных признаков является достаточным для признания объекта самовольным. Формулировка данной нормы исключает возможность легитимизации самовольного строительства иными способами, кроме предусмотренных законом.

Верховный Суд подчеркнул, что государственная регистрация права собственности не является самостоятельным основанием приобретения такого права, а лишь подтверждает его при наличии соответствующих юридических фактов. Регистрация права на самовольное строительство не изменяет его правового режима.

Также подтверждена правовая позиция, согласно которой решение третейского суда не может быть основанием для возникновения права собственности на недвижимое имущество, особенно если оно расположено на земельном участке, находящемся в коммунальной собственности и имеющем специальный режим использования.

Суд подчеркнул принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем имущества: право собственности на объект недвижимости может возникать только у лица, которое имеет соответствующее вещное право на земельный участок.

Что касается способа защиты, Верховный Суд отметил, что в случае самовольного строительства на земельном участке, не отведенном для этой цели, объект подлежит сносу, поскольку установлено, что он построен на земельном участке, не отведенном для этой цели, и без надлежащих разрешительных документов, что в соответствии со статьей 376 ГК Украины является основанием для его обязательного сноса.

Суд также отклонил доводы о добросовестности приобретателя, указав, что такая добросовестность предполагает не только формальную проверку реестра, но и проявление разумной осмотрительности. Учитывая расположение объекта в пределах прибрежной защитной полосы, ответчик должен был осознавать правовой статус земельного участка и связанные риски.

Доводы кассационной жалобы о нарушении процессуальных норм, в частности отказе в назначении экспертизы и использовании недопустимых доказательств, Суд признал необоснованными, указав, что ходатайство о назначении экспертизы подано с пропуском процессуального срока, а установленные обстоятельства подтверждаются совокупностью надлежащих и допустимых доказательств, не содержащих противоречий.

Верховный Суд пришел к выводу, что основания кассационного обжалования не подтвердились, а судебные решения приняты с соблюдением норм материального и процессуального права. В связи с этим кассационное производство частично закрыто в части основания, предусмотренного пунктом 1 части 2 статьи 287 ХПК Украины, а в остальной части кассационная жалоба оставлена без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия, является окончательным и обжалованию не подлежит.

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.