Саме по собі невикористання орендованого майна не дає підстав для розірвання договору оренди — Верховний Суд
Верховний Суд у складі Касаційного господарського суду розглянув спір № 910/7394/25 щодо розірвання договору оренди приміщень харчоблоку навчального закладу та виселення орендаря. Предметом спору стало питання, чи може невикористання орендованого майна для організації харчування учнів вважатися порушенням цільового призначення майна та підставою для дострокового припинення договору оренди комунального майна.
Фабула справи
Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради та Рівненський ліцей № 8 звернулися до суду з позовом до ТОВ про розірвання договору оренди від 26 листопада 2021 року та звільнення приміщень харчоблоку площею 100 кв. м, розташованих у будівлі ліцею.
Позивачі зазначали, що спірні приміщення були передані в оренду виключно для надання послуг з організації харчування учнів закладу загальної середньої освіти. На їхню думку, починаючи з січня 2025 року орендар фактично припинив використовувати приміщення за визначеним договором призначенням, оскільки не здійснював харчування учнів ліцею.
Суди встановили, що у листопаді 2021 року за результатами електронного аукціону ТОВ «Рамедас Україна» отримало в оренду приміщення харчоблоку. Договором було передбачено використання майна для розміщення закладу харчування та організації харчування учнів навчального закладу.
У січні 2025 року між ліцеєм та товариством були укладені договори про закупівлю послуг з організації шкільного харчування. Водночас уже 29 січня 2025 року сторони за взаємною згодою достроково припинили дію цих договорів.
У квітні 2025 року представники орендодавця та ліцею провели обстеження приміщень і зафіксували, що харчування дітей не здійснюється, а в орендованих приміщеннях проводяться ремонтні роботи. Саме ці обставини стали підставою для звернення до суду з вимогою про дострокове розірвання договору оренди.
Рішення судів першої та апеляційної інстанцій
Господарський суд Рівненської області відмовив у задоволенні позову. Північно-західний апеляційний господарський суд залишив це рішення без змін.
Суди виходили з того, що позивачі не довели факту використання орендованого майна не за цільовим призначенням. Акт обстеження підтверджував проведення у приміщеннях ремонтних робіт, що свідчило про фізичну неможливість надання послуг харчування в цей період, однак саме по собі не підтверджувало використання приміщень для інших цілей.
Також суди зазначили, що ні Закон «Про оренду державного та комунального майна», ні Закон «Про освіту», ні сам договір оренди не передбачають як підставу для дострокового припинення договору сам факт невикористання майна за цільовим призначенням. На переконання судів, бездіяльність не може ототожнюватися з використанням майна для іншої діяльності, ніж та, що визначена договором.
Крім того, матеріали справи не містили доказів наміру орендаря використовувати приміщення для інших цілей або доказів систематичної несплати орендної плати. Розірвання договорів про закупівлю послуг з організації харчування також не було визнано підставою для розірвання договору оренди, оскільки ці договори були припинені за взаємною згодою сторін, а доказів їх порушення відповідачем надано не було.
Правові висновки Верховного Суду
Верховний Суд погодився з висновками судів попередніх інстанцій та залишив касаційну скаргу без задоволення.
Суд наголосив, що позивачі не довели належними та допустимими доказами використання орендованого майна не за цільовим призначенням. Зафіксовані в акті обстеження ремонтні роботи свідчили про фізичну неможливість надання послуг харчування під час їх проведення, однак не підтверджували використання приміщень для інших цілей.
Верховний Суд підкреслив, що ані Закон України «Про оренду державного та комунального майна», ані Закон України «Про освіту», ані умови договору не передбачають такої підстави для дострокового припинення договору оренди, як невикористання майна за цільовим призначенням. Суд окремо зазначив, що невикористання майна за призначенням не можна ототожнювати з його фактичним використанням для іншої діяльності, яка виходить за межі визначеного договором цільового призначення.
Касаційний господарський суд наголосив, що питання дострокового припинення договорів оренди державного та комунального майна має вирішуватися насамперед із застосуванням частини 2 статті 24 Закону «Про оренду державного та комунального майна» як спеціальної норми. Відтак орендодавець може вимагати розірвання такого договору лише з підстав, прямо передбачених законом або самим договором оренди.
Верховний Суд також відхилив доводи про необхідність формування нового правового висновку щодо застосування частини 2 статті 651 ЦК України, Закону «Про оренду державного та комунального майна» та частини 4 статті 80 Закону «Про освіту». Суд зазначив, що ці аргументи не спростовують встановленого судами факту недоведеності використання орендованого майна не за цільовим призначенням. Крім того, Верховний Суд зазначив, що навіть можливе порушення вимог частини 4 статті 80 Закону «Про освіту» саме по собі не може бути підставою для розірвання договору оренди. Такі обставини можуть мати значення для вирішення питання про недійсність договору, але не для його дострокового припинення.
У результаті Верховний Суд залишив без змін рішення Господарського суду Рівненської області та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду, якими було відмовлено у розірванні договору оренди та виселенні орендаря.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.
