Купили будинок, який опинився в іпотеці: Верховний Суд пояснив, як захистити свої права
Купівля нерухомості не завжди гарантує відсутність юридичних проблем навіть після державної реєстрації права власності. На практиці новий власник може зіткнутися із ситуацією, коли після придбання будинку виявляється або повторно реєструється іпотека, що обмежує його право розпоряджатися майном. Верховний Суд у своїй постанові роз'яснив, який спосіб судового захисту є належним у таких спорах та яку вимогу слід заявляти для ефективного захисту прав власника.
Позивач просив скасувати записи про іпотеку і заборону відчуження, посилаючись на те, що на момент укладення договору купівлі-продажу відомості про будь-які обтяження у державних реєстрах були відсутні.
Суть справи
У жовтні 2022 року власниця житлового будинку звернулася до суду з позовом до АТ КБ «ПриватБанк» та приватного нотаріуса про скасування записів про іпотеку та обтяження.
Позивачка зазначила, що 15 квітня 2015 року придбала за договором купівлі-продажу житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами. Під час посвідчення договору нотаріус перевірив відомості державних реєстрів, які не містили інформації про заборону відчуження, іпотеку чи інші речові права щодо цього об'єкта нерухомості. Відсутність таких обтяжень була зафіксована і в самому договорі купівлі-продажу.
Лише у січні 2022 року після отримання інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно власниця дізналася, що у грудні 2017 року приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу повторно зареєстрував іпотеку та заборону відчуження щодо належного їй будинку.
Підставою для державної реєстрації став договір іпотеки, укладений ще у серпні 2007 року між банком та попереднім власником нерухомості як забезпечення виконання кредитного договору на суму 89 459 доларів США зі строком виконання до 4 серпня 2017 року.
Позивачка наголошувала, що жодних кредитних договорів чи договорів іпотеки з банком не укладала, поручителем або майновим поручителем за кредитними зобов'язаннями не виступала та не має будь-яких невиконаних зобов'язань перед банком.
Після виявлення обтяження вона звернулася до банку із запитом щодо підстав його реєстрації. Спочатку банк відмовився надавати інформацію, посилаючись на банківську таємницю. Згодом банк повідомив, що попередній власник отримав кредит, виконання якого було забезпечене іпотекою цього будинку, а кредитна заборгованість залишається непогашеною.
Банк також повідомив про намір звернути стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вимоги про погашення боргу. Надалі власниця отримала вимогу, в якій її вже було зазначено як іпотекодавця, а також повідомлено, що після спливу 30-денного строку право власності на предмет іпотеки буде зареєстровано за банком.
На думку позивачки, повторна державна реєстрація іпотеки була незаконною, оскільки на момент укладення договору купівлі-продажу відповідні записи про обтяження були відсутні в державних реєстрах. Крім того, вона вказувала, що саме банк у 2015 році ініціював припинення іпотеки, у зв'язку з чим до Державного реєстру речових прав було внесено запис про її припинення.
Посилаючись на ці обставини, власниця просила суд скасувати записи про державну реєстрацію іпотеки та заборони відчуження, внесені у грудні 2017 року.
Рішення судів першої та апеляційної інстанцій
Вінницький міський суд відмовив у задоволенні позову. Суд першої інстанції виходив із того, що позивачка не довела припинення іпотеки, оскільки не надала належних доказів повного виконання забезпеченого іпотекою кредитного зобов'язання. Також суд зазначив, що позивачка не навела обставин, які б свідчили про порушення приватним нотаріусом вимог законодавства під час державної реєстрації права іпотеки та обтяження.
Крім того, суд дійшов висновку, що заявлені позовні вимоги є недоведеними, а належним способом захисту порушеного права у цій справі є вимога про припинення обтяження нерухомого майна.
Вінницький апеляційний суд залишив рішення місцевого суду без змін, проте навів власні мотиви.
Апеляційний суд зазначив, що спір виник у зв'язку із захистом права нового власника нерухомого майна, який набув його у період, коли в державних реєстрах були відсутні записи про обтяження іпотекою.
На думку апеляційного суду, належним способом захисту у таких правовідносинах є вимога про визнання відсутності права або про визнання права припиненим, що дозволяє ефективно захистити право нового власника нерухомості.
Апеляційний суд також звернув увагу, що підставою для припинення іпотеки у 2015 році став лист банку, однак під час його дослідження були встановлені суттєві розбіжності.
Зокрема, у листі банку були неправильно зазначені дата посвідчення договору іпотеки та його реєстровий номер. Крім того, документ був підписаний посадовою особою банку, стосовно якої, за висновком суду, не підтверджено наявність відповідної довіреності. На переконання апеляційного суду, такі обставини ставили під сумнів дійсність волевиявлення банку щодо припинення іпотеки за наявності непогашеної кредитної заборгованості.
Що вирішив Верховний Суд
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду насамперед звернув увагу, що предметом спору є захист права власника житлового будинку, який після придбання нерухомості зіткнувся з повторною державною реєстрацією права іпотеки та обтяження на підставі договору іпотеки, укладеного попереднім власником.
Позивачка обрала способом захисту вимоги про скасування записів про іпотеку та обтяження, внесених до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Передусім Верховний Суд висловився щодо позовних вимог, заявлених до приватного нотаріуса.
Суд нагадав, що відповідно до принципу диспозитивності саме позивач визначає відповідачів, предмет і підстави позову, однак встановлення належності відповідача є обов'язком суду.
Верховний Суд повторив правову позицію Великої Палати Верховного Суду про те, що спір щодо скасування державної реєстрації речового права є спором між особою, яка вважає свої права порушеними, та особою, за якою зареєстровано відповідне речове право. Саме така особа є належним відповідачем у справі.
Державний реєстратор, у тому числі приватний нотаріус, не є належним відповідачем у спорах про скасування державної реєстрації речових прав чи їх обтяжень. При цьому державний реєстратор зобов'язаний виконати судове рішення про скасування державної реєстрації незалежно від того, чи був він залучений до участі у справі.
Отже, позовні вимоги до приватного нотаріуса не підлягали задоволенню саме через пред'явлення їх до неналежного відповідача.
Переходячи до оцінки вимог, заявлених до банку, Верховний Суд детально проаналізував питання належного способу судового захисту.
Суд зазначив, що відповідно до статей 15 і 16 Цивільного кодексу кожна особа має право на судовий захист свого порушеного права чи інтересу, однак спосіб такого захисту повинен бути ефективним, відповідати характеру порушення та забезпечувати реальне поновлення порушеного права.
Верховний Суд підкреслив, що ефективний спосіб захисту повинен виключати необхідність повторного звернення особи до суду для досягнення того самого результату. Саме тому обрання неналежного способу захисту є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову.
Суд звернув увагу на правову природу іпотеки, зазначивши, що вона є способом забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном та обмежує право власника розпоряджатися таким майном. Особливістю іпотеки є те, що обтяження майна не припиняється лише через зміну його власника.
Верховний Суд також нагадав правову позицію Великої Палати Верховного Суду, відповідно до якої виключення запису про іпотеку з державного реєстру саме по собі не припиняє іпотеки, оскільки такої підстави припинення Закон України «Про іпотеку» не передбачає. Так само скасування судового рішення, яке стало підставою для виключення відповідного запису, не відновлює іпотеку, адже її чинність визначається не записом у реєстрі, а наявністю чи відсутністю передбачених законом підстав для її припинення.
Верховний Суд наголосив, що якщо власник нерухомості або інша заінтересована особа вважає, що право іпотеки припинилося або взагалі не виникло, належним способом захисту є позов про визнання права іпотеки припиненим або про визнання відсутності права іпотеки.
Саме судове рішення про задоволення такої вимоги відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації припинення права іпотеки.
Верховний Суд також зазначив, що рішення державного реєстратора після внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав вичерпує свою дію. Тому самостійне скасування запису про державну реєстрацію не є належним способом захисту права у таких правовідносинах.
За обставин цієї справи належним способом захисту прав нового власника, який вважає, що зареєстроване право іпотеки відсутнє, є саме вимога до особи, за якою зареєстровано право іпотеки, про визнання відсутності такого права.
Оскільки позивачка звернулася з вимогами про скасування записів про іпотеку та обтяження, а не заявила вимогу про визнання відсутності права іпотеки, Верховний Суд погодився з висновком судів попередніх інстанцій про обрання неналежного способу захисту порушеного права.
Таким чином, Верховний Суд залишив касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення попередніх інстанцій — без змін, змінивши їх мотивувальну частину в частині правового обґрунтування щодо належного відповідача та належного способу захисту права.
Постанова суду касаційної інстанції у справі № 127/22533/22 набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.
