Купили дом, который оказался в ипотеке: Верховный Суд объяснил, как защитить свои права

Покупка недвижимости не всегда гарантирует отсутствие юридических проблем даже после государственной регистрации права собственности. На практике новый владелец может столкнуться с ситуацией, когда после приобретения дома обнаруживается или повторно регистрируется ипотека, ограничивающая его право распоряжаться имуществом. Верховный Суд в своем постановлении разъяснил, какой способ судебной защиты является надлежащим в таких спорах и какое требование следует заявлять для эффективной защиты прав собственника.

Истец просил отменить записи об ипотеке и запрете отчуждения, ссылаясь на то, что на момент заключения договора купли-продажи сведения о каких-либо обременениях в государственных реестрах отсутствовали.

Суть дела

В октябре 2022 года владелица жилого дома обратилась в суд с иском к АО КБ «ПриватБанк» и частному нотариусу об отмене записей об ипотеке и обременении.

Истец указала, что 15 апреля 2015 года приобрела по договору купли-продажи жилой дом с хозяйственными постройками и сооружениями. При удостоверении договора нотариус проверил сведения государственных реестров, которые не содержали информации о запрете отчуждения, ипотеке либо иных вещных правах в отношении данного объекта недвижимости. Отсутствие таких обременений было зафиксировано и в самом договоре купли-продажи.

Лишь в январе 2022 года после получения информационной справки из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество владелица узнала, что в декабре 2017 года частный нотариус Днепровского городского нотариального округа повторно зарегистрировал ипотеку и запрет отчуждения в отношении принадлежащего ей дома.

Основанием для государственной регистрации стал договор ипотеки, заключенный еще в августе 2007 года между банком и предыдущим владельцем недвижимости в обеспечение исполнения кредитного договора на сумму 89 459 долларов США со сроком исполнения до 4 августа 2017 года.

Истец подчеркивала, что никаких кредитных договоров или договоров ипотеки с банком не заключала, поручителем либо имущественным поручителем по кредитным обязательствам не выступала и не имеет каких-либо неисполненных обязательств перед банком.

После обнаружения обременения она обратилась в банк с запросом относительно оснований его регистрации. Сначала банк отказался предоставлять информацию, сославшись на банковскую тайну. Впоследствии банк сообщил, что предыдущий владелец получил кредит, исполнение которого было обеспечено ипотекой данного дома, а кредитная задолженность остается непогашенной.

Банк также сообщил о намерении обратить взыскание на предмет ипотеки в случае невыполнения требования о погашении долга. В дальнейшем владелица получила требование, в котором она уже была указана как ипотекодатель, а также была уведомлена, что после истечения 30-дневного срока право собственности на предмет ипотеки будет зарегистрировано за банком.

По мнению истца, повторная государственная регистрация ипотеки была незаконной, поскольку на момент заключения договора купли-продажи соответствующие записи об обременении отсутствовали в государственных реестрах. Кроме того, она указывала, что именно банк в 2015 году инициировал прекращение ипотеки, в связи с чем в Государственный реестр вещных прав была внесена запись о ее прекращении.

Ссылаясь на эти обстоятельства, владелица просила суд отменить записи о государственной регистрации ипотеки и запрета отчуждения, внесенные в декабре 2017 года.

Решения судов первой и апелляционной инстанций

Винницкий городской суд отказал в удовлетворении иска. Суд первой инстанции исходил из того, что истец не доказала прекращение ипотеки, поскольку не предоставила надлежащих доказательств полного исполнения обеспеченного ипотекой кредитного обязательства. Также суд указал, что истец не привела обстоятельств, которые свидетельствовали бы о нарушении частным нотариусом требований законодательства при государственной регистрации права ипотеки и обременения.

Кроме того, суд пришел к выводу, что заявленные исковые требования являются недоказанными, а надлежащим способом защиты нарушенного права по данному делу является требование о прекращении обременения недвижимого имущества.

Винницкий апелляционный суд оставил решение местного суда без изменений, однако привел собственные мотивы.

Апелляционный суд указал, что спор возник в связи с защитой права нового собственника недвижимого имущества, который приобрел его в период, когда в государственных реестрах отсутствовали записи об обременении ипотекой.

По мнению апелляционного суда, надлежащим способом защиты в таких правоотношениях является требование о признании отсутствия права либо о признании права прекращенным, что позволяет эффективно защитить право нового собственника недвижимости.

Апелляционный суд также обратил внимание, что основанием для прекращения ипотеки в 2015 году стало письмо банка, однако при его исследовании были установлены существенные расхождения.

В частности, в письме банка были неправильно указаны дата удостоверения договора ипотеки и его реестровый номер. Кроме того, документ был подписан должностным лицом банка, в отношении которого, по выводу суда, не подтверждено наличие соответствующей доверенности. По убеждению апелляционного суда, такие обстоятельства ставили под сомнение действительность волеизъявления банка относительно прекращения ипотеки при наличии непогашенной кредитной задолженности.

Что решил Верховный Суд

Верховный Суд в составе коллегии судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда прежде всего обратил внимание, что предметом спора является защита права собственника жилого дома, который после приобретения недвижимости столкнулся с повторной государственной регистрацией права ипотеки и обременения на основании договора ипотеки, заключенного предыдущим собственником.

Истец избрала способом защиты требования об отмене записей об ипотеке и обременении, внесенных в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Прежде всего Верховный Суд высказался относительно исковых требований, заявленных к частному нотариусу.

Суд напомнил, что в соответствии с принципом диспозитивности именно истец определяет ответчиков, предмет и основания иска, однако установление надлежащего ответчика является обязанностью суда.

Верховный Суд повторил правовую позицию Большой Палаты Верховного Суда о том, что спор об отмене государственной регистрации вещного права является спором между лицом, которое считает свои права нарушенными, и лицом, за которым зарегистрировано соответствующее вещное право. Именно такое лицо является надлежащим ответчиком по делу.

Государственный регистратор, в том числе частный нотариус, не является надлежащим ответчиком в спорах об отмене государственной регистрации вещных прав либо их обременений. При этом государственный регистратор обязан исполнить судебное решение об отмене государственной регистрации независимо от того, был ли он привлечен к участию в деле.

Следовательно, исковые требования к частному нотариусу не подлежали удовлетворению именно вследствие предъявления их к ненадлежащему ответчику.

Переходя к оценке требований, заявленных к банку, Верховный Суд подробно проанализировал вопрос надлежащего способа судебной защиты.

Суд указал, что в соответствии со статьями 15 и 16 Гражданского кодекса каждое лицо имеет право на судебную защиту своего нарушенного права или интереса, однако способ такой защиты должен быть эффективным, соответствовать характеру нарушения и обеспечивать реальное восстановление нарушенного права.

Верховный Суд подчеркнул, что эффективный способ защиты должен исключать необходимость повторного обращения лица в суд для достижения того же результата. Именно поэтому избрание ненадлежащего способа защиты является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Суд обратил внимание на правовую природу ипотеки, указав, что она является способом обеспечения исполнения обязательства недвижимым имуществом и ограничивает право собственника распоряжаться таким имуществом. Особенностью ипотеки является то, что обременение имущества не прекращается лишь вследствие смены его собственника.

Верховный Суд также напомнил правовую позицию Большой Палаты Верховного Суда, согласно которой исключение записи об ипотеке из государственного реестра само по себе не прекращает ипотеку, поскольку такого основания прекращения Закон Украины «Об ипотеке» не предусматривает. Так же отмена судебного решения, которое стало основанием для исключения соответствующей записи, не восстанавливает ипотеку, поскольку ее действие определяется не записью в реестре, а наличием либо отсутствием предусмотренных законом оснований для ее прекращения.

Верховный Суд подчеркнул, что если собственник недвижимости либо другое заинтересованное лицо считает, что право ипотеки прекратилось либо вообще не возникло, надлежащим способом защиты является иск о признании права ипотеки прекращенным либо о признании отсутствия права ипотеки.

Именно судебное решение об удовлетворении такого требования в соответствии с пунктом 9 части первой статьи 27 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» является основанием для государственной регистрации прекращения права ипотеки.

Верховный Суд также указал, что решение государственного регистратора после внесения соответствующей записи в Государственный реестр вещных прав исчерпывает свое действие. Поэтому самостоятельная отмена записи о государственной регистрации не является надлежащим способом защиты права в таких правоотношениях.

При обстоятельствах данного дела надлежащим способом защиты прав нового собственника, который считает, что зарегистрированное право ипотеки отсутствует, является именно требование к лицу, за которым зарегистрировано право ипотеки, о признании отсутствия такого права.

Поскольку истец обратилась с требованиями об отмене записей об ипотеке и обременении, а не заявила требование о признании отсутствия права ипотеки, Верховный Суд согласился с выводом судов предыдущих инстанций об избрании ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

Таким образом, Верховный Суд оставил кассационную жалобу без удовлетворения, а судебные решения предыдущих инстанций — без изменений, изменив их мотивировочную часть в части правового обоснования относительно надлежащего ответчика и надлежащего способа защиты права.

Постановление суда кассационной инстанции в деле № 127/22533/22 вступает в законную силу с момента его принятия, является окончательным и обжалованию не подлежит.

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER и WhatsApp, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.