Собственник квартиры не может просто повысить арендную плату из-за роста цен: что говорит закон и Верховный Суд

Вопрос пересмотра арендной платы в период действия договора регулярно становится предметом споров между арендодателями и арендаторами, особенно в условиях инфляции, изменения рыночной стоимости недвижимости или роста расходов собственника имущества.

На практике нередко возникают ситуации, когда арендодатель сообщает об увеличении платы уже после заключения договора, ссылаясь на экономическую ситуацию или рыночные цены. Однако само по себе такое желание еще не означает наличия законных оснований для изменения условий договора.

Общее правило: договор обязателен для сторон

Гражданский кодекс Украины исходит из принципа свободы договора и обязательности его исполнения. В соответствии со статьями 627 и 629 ГК Украины стороны самостоятельно определяют условия договора, а после его заключения они являются обязательными для исполнения.

При этом часть вторая статьи 632 ГК Украины прямо устанавливает, что изменение цены после заключения договора допускается только в случаях и на условиях, установленных договором или законом.

Для договора найма (аренды) плата за пользование имуществом регулируется статьей 762 ГК Украины, однако эта норма не предоставляет арендодателю права произвольно изменять ее размер в течение срока действия договора.

Следовательно, если договор содержит фиксированный размер арендной платы и не предусматривает механизма ее пересмотра, арендодатель не может в одностороннем порядке требовать ее увеличения только потому, что рыночная стоимость аренды выросла или изменились его расходы.

Когда повышение арендной платы является законным

Закон не запрещает сторонам еще при заключении договора предусмотреть механизм изменения арендной платы. Чаще всего договоры содержат положения о ежегодной индексации, пересмотре платы в зависимости от индекса инфляции, изменения валютного курса, нормативной денежной оценки земельного участка или иных согласованных сторонами экономических показателей.

В таком случае применение согласованного механизма не считается односторонним изменением договора, поскольку стороны заранее определили порядок будущего пересмотра цены.

Что говорит Верховный Суд

Верховный Суд в постановлении от 14 мая 2025 года по делу № 904/1892/24 отметил, что даже если договор предусматривает случаи пересмотра арендной платы, это не означает ее автоматического изменения. Если стороны согласовали, что новый размер платы оформляется дополнительным соглашением, он вступает в силу только после его заключения. Кроме того, Верховный Суд подчеркнул, что при отсутствии согласия сторон нельзя через суд изменить размер арендной платы за прошедший период, поскольку такое изменение может иметь силу только на будущее.

Большая Палата Верховного Суда по делу № 914/2843/22 указала, что по договорам аренды земли, заключенным после 1 января 2013 года, изменение условий договора, в частности размера арендной платы, по общему правилу вступает в силу с момента подписания сторонами дополнительного соглашения, а не государственной регистрации права аренды. Большая Палата подчеркнула, что государственной регистрации подлежит вещное право аренды, а не изменения к договору, поэтому, если стороны не определили иное, новый размер арендной платы применяется с момента достижения ими соответствующего соглашения.

Индексация не означает право изменять любой способ расчета

Еще одну важную правовую позицию Верховный Суд высказал по делу № 922/1658/19. Суд обратил внимание, что согласованный сторонами способ пересмотра арендной платы нельзя заменять другим.

Если договор предусматривает только индексацию арендной платы в соответствии с индексом инфляции, это не означает автоматического права производить перерасчет в связи с изменением нормативной денежной оценки земельного участка или применять иную методику определения арендной платы. Кроме того, сам факт того, что арендатор определенное время уплачивал большую сумму, еще не свидетельствует о его согласии на изменение существенных условий договора.

Можно ли изменить арендную плату через суд

Арендодатели могут обращаться в суд, если арендатор отказывается согласиться на увеличение арендной платы. Однако само по себе нежелание одной из сторон изменять договор не является достаточным основанием для удовлетворения иска.

Изменение договора в судебном порядке допускается только в случаях, установленных законом или самим договором. Кроме того, статья 652 ГК Украины предусматривает возможность изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Однако для ее применения необходимо доказать совокупность всех условий, определенных законом, а обычный рост рыночных цен, инфляция или ухудшение экономической ситуации далеко не всегда признаются достаточными основаниями для пересмотра договора.

Особенности аренды жилья

Для договоров аренды жилья это означает, что собственник квартиры не может просто уведомить арендатора о новом размере арендной платы и требовать ее уплаты уже со следующего месяца, если такое право не предусмотрено договором.

Если договор не предусматривает права арендодателя на односторонний пересмотр арендной платы, а арендатор не соглашается с изменением ее размера, продолжают действовать прежние условия договора до момента их законного изменения или прекращения договора.

Именно поэтому при заключении договора сторонам целесообразно максимально подробно урегулировать порядок возможного пересмотра арендной платы, определив периодичность такого пересмотра, формулу расчета, показатели индексации, сроки уведомления другой стороны и порядок оформления соответствующих изменений. Именно от четкости договорных положений в большинстве случаев зависит дальнейшее разрешение спора.

Советы арендаторам жилья

• Внимательно проверяйте договор: предусматривает ли он право арендодателя пересматривать арендную плату, при каких условиях и как часто.
• Договаривайтесь о понятном механизме повышения: например, фиксированный процент, индексация или привязка к конкретному показателю.
• Не соглашайтесь на устные изменения: новый размер арендной платы желательно оформлять письменным дополнительным соглашением.
• Проверяйте уведомления о повышении: если договор не предусматривает права арендодателя изменять плату в одностороннем порядке, требование платить больше может быть необоснованным.
• Сохраняйте подтверждения платежей: квитанции, банковские выписки и переписка помогут в случае возникновения спора.
• Если не удается договориться, не спешите подписывать новые условия. При необходимости обратитесь за юридической консультацией или разрешайте спор в судебном порядке.

Таким образом, украинское законодательство не допускает произвольного повышения арендной платы в период действия договора. Общее правило заключается в том, что изменение цены возможно только по взаимному согласию сторон либо в случаях, прямо предусмотренных законом или самим договором.

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER и WhatsApp, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.