Власник квартири не може просто підвищити орендну плату через зростання цін: що каже закон і Верховний Суд

Питання перегляду орендної плати під час дії договору регулярно стає предметом спорів між орендодавцями та орендарями, особливо в умовах інфляції, зміни ринкової вартості нерухомості чи зростання витрат власника майна.

На практиці нерідко трапляються ситуації, коли орендодавець повідомляє про збільшення плати вже після укладення договору, посилаючись на економічну ситуацію або ринкові ціни. Однак саме по собі таке бажання ще не означає наявності законних підстав для зміни умов договору.

Загальне правило: договір є обов’язковим для сторін

Цивільний кодекс України виходить із принципу свободи договору та обов’язковості його виконання. Відповідно до статей 627 та 629 ЦК України сторони самостійно визначають умови договору, а після його укладення вони є обов’язковими для виконання.

При цьому частина друга статті 632 ЦК України прямо встановлює, що зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Для договору найму (оренди) плата за користування майном регулюється статтею 762 ЦК України, однак ця норма не надає орендодавцю права довільно змінювати її розмір протягом строку дії договору.

Отже, якщо договір містить фіксований розмір орендної плати і не передбачає механізму її перегляду, орендодавець не може в односторонньому порядку вимагати її збільшення лише через те, що ринкова вартість оренди зросла або змінилися його витрати.

Коли підвищення орендної плати є законним

Закон не забороняє сторонам ще під час укладення договору передбачити механізм зміни орендної плати. Найчастіше договори містять положення про щорічну індексацію, перегляд плати залежно від індексу інфляції, зміни валютного курсу, нормативної грошової оцінки земельної ділянки чи інших погоджених сторонами економічних показників.

У такому випадку застосування погодженого механізму не вважається односторонньою зміною договору, оскільки сторони заздалегідь визначили порядок майбутнього перегляду ціни.

Що говорить Верховний Суд

Верховний Суд у постанові від 14 травня 2025 року у справі № 904/1892/24 зазначив, що навіть якщо договір передбачає випадки перегляду орендної плати, це не означає її автоматичної зміни. Якщо сторони погодили, що новий розмір плати оформлюється додатковою угодою, він набуває чинності лише після її укладення. Крім того, Верховний Суд наголосив, що за відсутності згоди сторін не можна через суд змінити розмір орендної плати за минулий період, оскільки така зміна може мати дію лише на майбутнє.

ВП ВС у справі № 914/2843/22  зазначила, що за договорами оренди землі, укладеними після 1 січня 2013 року, зміна умов договору, зокрема розміру орендної плати, за загальним правилом набирає чинності з моменту підписання сторонами додаткової угоди, а не державної реєстрації права оренди. Велика Палата наголосила, що державній реєстрації підлягає речове право оренди, а не зміни до договору, тому якщо сторони не визначили інше, новий розмір орендної плати застосовується з моменту досягнення ними відповідної домовленості.

Індексація не означає право змінювати будь-який спосіб розрахунку

Ще одну важливу правову позицію Верховний Суд висловив у справі № 922/1658/19. Суд звернув увагу, що погоджений сторонами спосіб перегляду орендної плати не можна замінювати іншим.

Якщо договір передбачає лише індексацію орендної плати відповідно до індексу інфляції, це не означає автоматичного права здійснювати перерахунок через зміну нормативної грошової оцінки земельної ділянки чи застосовувати іншу методику визначення орендної плати. Крім того, сам факт того, що орендар певний час сплачував більшу суму, ще не свідчить про його згоду на зміну істотних умов договору.

Чи можна змінити орендну плату через суд

Орендодавці можуть звертатися до суду, якщо орендар відмовляється погодитися на збільшення орендної плати. Однак саме по собі небажання однієї зі сторін змінювати договір не є достатньою підставою для задоволення позову.

Зміна договору в судовому порядку допускається лише у випадках, встановлених законом або самим договором. Крім того, стаття 652 ЦК України передбачає можливість зміни договору у зв’язку з істотною зміною обставин. Однак для її використання необхідно довести сукупність усіх умов, визначених законом, а звичайне зростання ринкових цін, інфляція чи погіршення економічної ситуації далеко не завжди визнаються достатніми підставами для перегляду договору.

Особливості для оренди житла

Для договорів оренди житла це означає, що власник квартири не може просто повідомити орендаря про новий розмір орендної плати та вимагати її сплати вже з наступного місяця, якщо таке право не передбачено договором.

Якщо договір не передбачає права орендодавця на односторонній перегляд орендної плати, а орендар не погоджується зі зміною її розміру, продовжують діяти попередні умови договору до моменту їх законної зміни або припинення договору.

Саме тому під час укладення договору сторонам доцільно максимально детально врегулювати порядок можливого перегляду орендної плати, визначивши періодичність такого перегляду, формулу розрахунку, показники індексації, строки повідомлення іншої сторони та порядок оформлення відповідних змін. Саме від чіткості договірних положень у більшості випадків залежить подальше вирішення спору.

Поради орендарям житла

• Уважно перевіряйте договір: чи передбачає він право орендодавця переглядати орендну плату, за яких умов і як часто.
• Домовляйтеся про зрозумілий механізм підвищення: наприклад, фіксований відсоток, індексацію або прив’язку до конкретного показника.
• Не погоджуйтеся на усні зміни: новий розмір орендної плати бажано оформлювати письмовою додатковою угодою.
• Перевіряйте повідомлення про підвищення: якщо договір не передбачає права орендодавця змінювати плату в односторонньому порядку, вимога сплачувати більше може бути безпідставною.
• Зберігайте підтвердження платежів: квитанції, банківські виписки та листування допоможуть у разі виникнення спору.
• Якщо не вдається домовитися, не поспішайте підписувати нові умови. За потреби зверніться за юридичною консультацією або вирішуйте спір у судовому порядку.

Отже, українське законодавство не дозволяє довільно підвищувати орендну плату посеред строку дії договору. Загальне правило полягає в тому, що зміна ціни можлива лише за взаємною згодою сторін або у випадках, прямо передбачених законом чи самим договором.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.