Державна реєстрація об’єкта незавершеного будівництва не перетворює його на нерухоме майно: КГС ВС

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду по справі № 914/2070/19 зазначив, що факт здійснення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) в розумінні статті 181 та частини 2 статті 331 ЦК України, оскільки така реєстрація не звільняє забудовника від обов`язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно.

Об`єкт незавершеного будівництва за визначенням частини 3 статті 331 ЦК України за своєю суттю є сукупністю будівельних матеріалів, які також є майном, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво).

З метою отримання можливості укладення цивільно-правових договорів (купівлі-продажу, застави тощо) щодо такого майна (сукупності будівельних матеріалів), тобто можливості набути відповідні цивільні права та обов`язки власника майна, забудовник вправі, до завершення будівництва та досягнення його кінцевої мети у вигляді створення нерухомого майна, здійснити державну реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва, надавши органу державної реєстрації визначений законодавством перелік документів.

Предметом позову у цій справі є визнання недійсним договору оренди, згідно з яким в оренду передано індивідуально визначене майно комунальної власності, а саме: будівлі спорткомплексу в складі спорткорпусу «А-2», площею 646,3 кв. м, блок санпобутових приміщень «В» (незавершене будівництво 24% готовності), огорожа №1.

При цьому, обґрунтовуючи позовні вимоги, Позивач зазначив, що на момент укладення спірного договору Відповідач не був власником спірного майна, а також, майно перебувало під арештом на підставі ухвали суду, внаслідок чого орендодавець не володів необхідним обсягом прав на розпорядження спірним майном.

Крім того, відповідачем здійснено реєстрацію права власності на майно на підставі свідоцтва про право власності без наявності відповідного судового рішення, яке в силу частини четвертої статті 331 ЦК України (в редакції Закону №3201-IV від 15.12.2005) було необхідним документом для проведення реєстрації права власності.

Позовні вимоги мотивовані тим, що на момент укладення спірного договору міська рада не була власником спірного майна, майно перебувало під арештом на підставі ухвали міськрайонного суду від 11.09.2009 у справі № 8-16-09, внаслідок чого орендодавець не володів необхідним обсягом прав на розпорядження спірним майном. Крім того, відповідачем здійснено реєстрацію права власності на майно на підставі свідоцтва про право власності без наявності відповідного судового рішення, яке в силу частини четвертої статті 331 ЦК України (в редакції Закону №3201-IV від 15.12.2005) було необхідним документом для проведення реєстрації права власності, також цільове призначення об`єкта оренди не дозволяє орендарю використовувати його згідно з метою спірного договору.

Рішенням Господарського суду Львівської області від 02.03.2020, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 14.09.2020 у справі № 914/2070/19, у задоволенні позову відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позову, місцевий господарський суд виходив з того, що міська рада на момент укладення спірного договору була власником об`єкта оренди, що підтверджено свідоцтвом про право власності, яке не визнане недійсним та ніким не скасоване. Речове право на об`єкт незавершеного будівництва за міською радою зареєстровано 28.12.2004.

Також суд першої інстанції зазначив, що не знайшла свого підтвердження та обставина, що спірний договір укладений щодо майна, яке перебувало під арештом на підставі ухвали суду, оскільки арешт втратив свою чинність у зв`язку з вирішенням спору у справі за позовом, щодо якого вживались заходи забезпечення у вигляді арешту.

Разом із тим, суд апеляційної інстанції встановив, що договір, який є предметом оскарження в даній справі, за своєю правовою природою є змішаним та містить елементи інвестиційного договору, договору будівельного підряду та договору оренди комунального майна.

Так, за змістом спірного договору та відповідно до його умов Позивач за рахунок власних коштів здійснює фінансування передпроектних, проектних робіт, будівництва та введення в експлуатацію майна, яке є об`єктом договору. Вказаний об`єкт по завершенню будівництва та введення в експлуатацію підлягає передачі позивачем на користь відповідача та визнається власністю останнього, натомість нова річ (речі), створені позивачем і за його рахунок у рамках реалізації проекту, і оформлені належним чином відповідно до вимог діючих нормативно-правових актів, визнається його власністю (п. 2.4, 5.4-5.5 договору).

З наведеного вбачається, що в даному випадку інвестиції направлені на будівництво та введення в експлуатацію будівлі спорткомплексу в складі спорткорпусу «А-2» площею 646,3 кв. м, блоку санпобутових приміщень «В» (незавершене будівництво - 24% готовності), огорожу № 1, по вул. Коссака, 9 «в» у м. Стрий, тоді як право володіти, розпоряджатися та користуватися позивачем набувається стосовно зовсім іншого об`єкта, а саме нової речі (речей), які будуть ним створені за його рахунок у рамках реалізації проекту.

При цьому, індивідуально визначене майно, яке є предметом спірного договору, не заборонене до оренди законами України та не задіяне у процесі основного виробництва.

Також, апеляційний господарський суд зазначив, що не аналізує твердження апелянта (Позивача) про те, що в силу частини четвертої статті 179 ГК України та частини другої статті 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» спірний договір не відповідає типовому договору в частині істотних умов про відновлення орендованого майна та умови його повернення, оскільки в позовній заяві Позивач не посилався на ці обставини як на підставу позовних вимог.

Разом із тим, доводи позивача про те, що об`єкт права власності, який зареєстрований за Стрийською міською радою на підставі свідоцтва, відмінний від об`єкта, що є предметом спірного договору, судом апеляційної інстанції відхилені, оскільки ґрунтується на припущеннях, а порівняльний аналіз опису та характеристик об`єкта, що зареєстрований в Реєстрі речових прав на нерухоме майно та майна, що є предметом спірного договору свідчить про те, що це майно є одним і тим самим. Окрім того, такі твердження Позивача не узгоджуються з іншими доводами позивача та є взаємосуперечливими.

Суд апеляційної інстанції також зазначив, що за обставинами встановленими в цивільній справі № 8-16-09 порушене право власності Стрийської міської ради на будівлі спортивного комплексу, які знаходяться в м. Стрий по вул. Коссака, 9в, відновлено шляхом приведення у стан, який існував до порушення права, а тому на момент укладення договору №12 від 15.06.2017, який є предметом оскарження в даній справі, відповідач був належним титульним власником предмету цього договору.

Також, апеляційний суд не погодився з твердженнями Позивача про те, що спірне майно перебувало під арештом на підставі ухвали Стрийського міськрайонного суду від 11.09.2009 у справі № 8-16-09, оскільки заборона на відчуження майна, вжита в інтересах Стрийської міської ради та поширюється на інших осіб, а тому право відповідача на розпорядження своєю власністю не могло бути обмежене лише з формальних підстав.

Разом із тим, судом було відхилено доводи Позивача про незаконність державної реєстрації права власності на спірне майно за Стрийською міською радою на підставі свідоцтва, яке видане без наявності відповідного судового рішення, тобто, як зазначав Позивач в порушення частини четвертої статті 331 ЦК України (в редакції Закону №3201-IV від 15.12.2005), оскільки зазначене свідоцтво є чинним, вимоги про його скасування не є предметом спору в даній справі, а відтак і не входять до предмета доказування в даній справі.

Також, суд апеляційної інстанції відхилив доводи Позивача щодо необхідності визнання недійним оскаржуваного договору з підстав неможливості використання ним об`єкта оренди згідно з метою договору (реконструкції об`єкта), з огляду на те, що зміст умов договору (пункти 2.3, 6.2.3, 6.3.2-6.3.5) спростовує неможливість використання Позивачем об`єкта оренди.

Раніше Велика Палата Верховного Суду підкреслила, що визнання судом права власності на незавершене будівництво законом не передбачено.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб бути в курсі найважливіших подій.