Рабочая группа обговорила финмониторинг, ответственность и «контрольные закупки» в будущем законопроекте о риелторах

В Комитете Верховной Рады по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства состоялось очередное заседание рабочей группы по усовершенствованию законодательства в сфере защиты жилищных прав.

Центральной темой заседания рабочей группы стал финансовый мониторинг (AML). Именно вокруг него разворачиваются основные споры. Согласно действующему Закону №361-IX, субъекты риелторской деятельности являются субъектами первичного финмониторинга. На практике это означает процедуру KYC (Know Your Customer) — обязанность знать своего клиента и сообщать о подозрительных транзакциях.

Представители профессиональных объединений риелторов прямо указывают на системную проблему: неравные правила игры. По словам участников рынка, сегодня строгие требования финмониторинга, ответственности и отчетности фактически применяются только к тем, кто работает легально. Особенно остро вопрос регулирования стоит для регионов, пострадавших от войны.

Олег Романюк привел пример Херсона, где рынок недвижимости де-факто стал волонтерской площадкой.

"Там рынок почти отсутствует, специалисты закрыли ФОП, так как нет дохода, но помогают бойцам и ВПЛ найти жилье. Люди часто работают на доверии, передают ключи без документов, потому что те сгорели или собственники за границей. Как в таких условиях требовать финмониторинг? Государство не заботится о тех, кто потерял имущество. Штрафовать нужно тех, кто не оформлен, но давать преференции специалистам. В Германии финмон факультативный, без журналов и платного обучения. У нас же — куча бумажек.", — отметил он. Олег Романюк выступил за то, чтобы штрафовать тех, кто работает без документов, а специалисты должны иметь преференции.

Однако другие участники, в частности Юрий Диякон, настаивают: закон пишется на десятилетия, и война не может быть поводом для отказа от ответственности. Кроме того, арендаторы не выйдут из тени, если не пересмотреть подходы к налогообложению.

Елена Стасюк, представительница Союза специалистов по недвижимости, подчеркивает неравные условия: админштрафы за работу без регистрации ФОП сейчас настолько мизерные, что профессионалам проще закрыть бизнес, чем выполнять сложные требования регулятора. Таким образом, специалист озвучила странный парадокс: на практике нарушать правила дешевле, чем их соблюдать.

Более радикальное предложение сообщества — введение уголовной ответственности для «черных маклеров», так как судимость навсегда закроет таким лицам доступ к профессиональным реестрам.

Министерство финансов Украины предлагает радикальный метод борьбы с нелегалами — механизм контрольной закупки. Логика проста: если объявление размещено лицом, которого нет в государственном реестре специалистов, оно автоматически попадает под действие статьи 164 КУоАП. Уголовная ответственность, по мнению Министерства, здесь излишня.

Однако профессиональное сообщество считает это недостаточным. Юрий Пита (Ассоциация специалистов по недвижимости) отмечает, что самым страшным наказанием должен быть не штраф, а лишение права на деятельность и исключение из профессионального реестра. Это вызывает скепсис у юристов из-за ограниченности административного ресурса.

Вместо массовых рейдов профессиональные ассоциации предлагают дисциплинарную ответственность: лишение права на профессию является гораздо более действенным маркером, чем штраф в 34 000 грн, который легко перекрывается комиссией с одной успешной сделки.

Нотариальная палата Украины выдвигает свои требования к будущему законопроекту. В частности, речь идет о правовой определенности и неприкосновенности нотариального действия.

Право свободного выбора нотариуса. Риелтор не может навязывать нотариуса с принуждением: "иначе мы не продадим вам квартиру". Это должно быть гарантией закона.

Недопустимость присутствия риелтора во время совершения нотариального действия. Риелтор не должен находиться в офисе непосредственно при подписании договора. Это нарушает тайну, создает влияние на стороны и препятствует нотариусу установить, является ли намерение сторон подлинным и свободным. Люди под влиянием риелтора не всегда могут свободно рассказать информацию нотариусу.

Право на самостоятельную продажу. Если человек хочет продать квартиру своими силами через платформы, он должен иметь на это право без необходимости изготовлять какие-либо "паспорта" или дополнительные документы, навязываемые профессиональной средой.

Международный контекст: Опыт Польши и Германии

Украина пытается адаптировать европейский опыт, но он неоднороден:

Польша: После периода дерегуляции профессиональное сообщество требует возвращения государственных лицензий и экзаменов каждые два года. Обязательным является страхование гражданской ответственности. Если риелтор не проверил обременения на объект, и клиент понес убытки — платит страховая.

Германия: Здесь действуют аналогичные украинским стандарты AML (операции свыше 10 000 евро подлежат проверке). Однако система построена на риск-ориентированном подходе: специалист отчитывается только об аномалиях, а не о каждом посетителе офиса.

Украинское законодательство стоит перед дилеммой. Попытка внедрить жесткое регулирование по образцу ЕС в стране с военной экономикой может дать обратный эффект.

Дискуссия уже выходит за пределы риелторской деятельности. Все чаще поднимается вопрос ответственности:

• онлайн-платформ, публикующих объявления от неверифицированных лиц;
• информационных каналов, формирующих недоверие к профессии.
• Фактически речь идет о расширении круга субъектов ответственности — от отдельного агента до всей инфраструктуры рынка.

Автор: Тарас Лученко

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER и WhatsApp, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.