Робоча група обговорила фінмоніторинг, відповідальність та «контрольні закупівлі» в майбутньому законопроєкті про рієлторів
В Комітеті Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування відбулося чергове засідання робочої групи з удосконалення законодавства у сфері захисту житлових прав.
Центральною темою засідання робочої групи став фінансовий моніторинг (AML). Саме навколо нього розгортаються основні суперечки. Згідно з чинним Законом №361-IX, рієлтори є суб'єктами первинного фінмоніторингу. На практиці це означає процедуру KYC (Know Your Customer) — обов’язок знати свого клієнта та повідомляти про підозрілі транзакції.
Представники професійних об’єднань рієлторів прямо вказують на системну проблему: нерівні правила гри. За словами учасників ринку, сьогодні суворі вимоги фінмоніторингу, відповідальності та звітності фактично застосовуються лише до тих, хто працює легально.
Особливо гостро питання регулювання стоїть для регіонів, що постраждали від війни. Олег Романюк навів приклад Херсона, де ринок нерухомості де-факто став волонтерським майданчиком.
"Там ринок майже відсутній, фахівці закрили ФОП, бо немає доходу, але допомагають бійцям та ВПО знайти житло. Люди часто працюють на довірі, передають ключі без документів, бо ті згоріли або власники за кордоном. Як у таких умовах вимагати фінмоніторинг? Держава не піклується про тих, хто втратив майно. Штрафувати треба тих, хто не оформлений, але давати преференції фахівцям. У Німеччині фінмон факультативний, без журналів і платного навчання. У нас же — купа папірців", — зазначив він. Олег Романюк виступив за те, щоб штрафувати тих, хто працює без документів, а фахівці повинні мати преференції.
Проте інші учасники, зокрема Юрій Діякон, наполягають: закон пишеться на десятиліття, і війна не може бути приводом для відмови від відповідальності через ці обставини. Крім того, орендарі не вийдуть з тіні, якщо не переглянути підходи до оподаткування.
Олена Стасюк, представниця Спілки фахівців з нерухомого майна, наголошує на нерівних умовах: адмінштрафи за роботу без реєстрації ФОП наразі настільки мізерні, що професіоналам простіше закрити бізнес, ніж виконувати складні вимоги регулятора.
Таким чином, фахівчиня озвучила дивний парадокс: на практиці порушувати правила дешевше, ніж їх дотримуватися.
Більш радикальна пропозиція спільноти — запровадження кримінальної відповідальності для «чорних маклерів», оскільки судимість назавжди закриє таким особам доступ до професійних реєстрів.
Міністерство фінансів України пропонує радикальний метод боротьби з нелегалами — механізм контрольної закупівлі. Логіка проста: якщо оголошення розміщено особою, якої немає в державному реєстрі фахівців, вона автоматично потрапляє під дію статті 164 КУпАП. Кримінальна відповідальність, на думку Міністерства, тут зайва.
Проте професійна спільнота вважає це недостатнім. Юрій Піта (Асоціація фахівців з нерухомості) зазначає, що найстрашнішим покаранням має бути не штраф, а позбавлення права на діяльність та виключення з професійного реєстру.
Це викликає скепсис у юристів через обмеженість адміністративного ресурсу. Замість масових рейдів, професійні асоціації пропонують дисциплінарну відповідальність: позбавлення права на професію є значно дієвішим маркером, ніж штраф у 34 000 грн, який легко перекривається комісією з однієї успішної угоди.
Нотаріальна палата України висуває свої вимоги до майбутнього законопроєкту. Зокрема, йдеться про правову визначеність та недоторканність нотаріальної дії.
- Право вільного вибору нотаріуса. рієлтор не може нав'язувати нотаріуса з примусом: "інакше ми не продамо вам квартиру". Це має бути гарантія закону.
- Неприпустимість присутності рієлтора під час вчинення нотаріальної дії. рієлтор не повинен перебувати в офісі безпосередньо при підписанні договору. Це порушує таємницю, створює вплив на сторони та перешкоджає нотаріусу встановити, чи є намір сторін справжнім та вільним. Люди під впливом рієлтора не завжди можуть вільно розповісти інформацію нотаріусу.
- Право на самостійний продаж. Якщо людина хоче продати квартиру самотужки через платформи, вона повинна мати на це право без необхідності виготовляти будь-які "паспорти" чи додаткові документи, що нав'язуються професійним середовищем.
Міжнародний контекст: Досвід Польщі та Німеччини
Україна намагається адаптувати європейський досвід, але він неоднорідний:
Польща: Після періоду дерегуляції професійна спільнота вимагає повернення державних ліцензій та іспитів кожні два роки. Обов'язковим є страхування цивільної відповідальності. Якщо рієлтор не перевірив обтяження на об'єкт, і клієнт зазнав збитків — платить страхова.
Німеччина: Тут діють аналогічні до українських стандарти AML (операції понад 10 000 євро підлягають перевірці). Проте система побудована на ризик-орієнтованому підході: фахівець звітує лише про аномалії, а не про кожного відвідувача офісу.
Українське законодавство стоїть перед дилемою. Спроба впровадити жорстке регулювання за зразком ЄС у країні з воєнною економікою може дати зворотний ефект.
Дискусія вже виходить за межі рієлторської діяльності. Все частіше піднімається питання відповідальності:
- онлайн-платформ, які публікують оголошення від неверифікованих осіб;
- інформаційних каналів, що формують недовіру до професії.
Фактично йдеться про розширення кола суб’єктів відповідальності — від окремого агента до всієї інфраструктури ринку.
Автор: Тарас Лученко
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.
