ВХСУ разъяснит практические аспекты арендных отношений

Учитывая важность и актуальность судебной практики для арендных отношений, Высший хозяйственный суд Украины 10 декабря с. г. совместно с ведущими учеными-юристами и при участии специалистов Фонда государственного имущества Украины провел заседание секции первой и второй судебных палат Научно-консультативного совета ВХСУ (далее – секция НКC). Участники дискуссии обсудили проект постановления Пленума Высшего хозяйственного суда «О практике применения законодательства об аренде», поэтому вполне возможно, что в ближайшее время документ с учетом последних доработок будет принят. В тонкостях арендных правоотношений разбиралась «Судебно-юридическая газета».

Реальный или консенсуальный?

Отметим, что мероприятие состоялось по инициативе Второй судебной палаты под председательством главы секции НКС, заместителя председателя ВХСУ Анатолия Осетинского. Активное участие в организации и проведении заседания принял и секретарь Второй судебной палаты Высшего хозсуда Евгений Першиков.

Обсуждению как в практическом, так и в научно-теоретическом аспектах подверглись почти все разделы проекта постановления, причем ряд его положений вызвал весьма оживленную дискуссию. Например, спорным оказался момент определения правового регулирования нотариального удостоверения и государственной регистрации договоров аренды в контексте комплексного применения предписаний Гражданского кодекса Украины и специальных положений Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества». Было высказано много замечаний к п. 3 проекта, который содержит разъяснения относительно особенностей признания действительными сделок, подлежащих нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Речь шла о возможности отнесения договоров аренды к реальным или консенсуальным. Согласно ч. 3 ст. 640 ГК, договор, который подлежит нотариальному удостоверению или государственной регистрации, считается заключенным с момента соответствующего удостоверения или регистрации, а в случае необходимости того и другого – с момента государственной регистрации. Но в соответствии с нормами ст. 220 ГК, если стороны договорились относительно всех существенных условий договора, что подтверждается письменными доказательствами, и состоялось полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В этом случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется.

Однако, по мнению судей ВХСУ, это положение не должно применяться к сделкам, которые требуют и нотариального удостоверения, и государственной регистрации, поскольку момент их совершения связан непосредственно с такой регистрацией. В ходе обсуждения международной практики определения таких договоров было отмечено, в частности, что в Германии для решения данного вопроса даже были внесены соответствующие изменения в Гражданский кодекс (Германское гражданское уложение).

Участниками секции по данному поводу было высказано много дельных замечаний и предложений, которые планируется учесть при доработке проекта.

Гражданский кодекс или закон об аренде?

Немало внимания во время обсуждения проекта постановления было уделено вопросам преимущественного применения норм Гражданского кодекса или Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества». Так, на заседании было отмечено, что в правоприменительной практике закон применяется не в целом, т. е. используется лишь его конкретная норма, поэтому необходимо определить, является она специальной или общей. А ст. 4 ГК предусмотрено, что основным актом гражданского законодательства является именно Кодекс. Поэтому, если положения закона не содержат особенностей регулирования имущественных отношений, а устанавливают общие правила, которые не согласуются с нормами ГК, судьи должны применять именно нормы Гражданского кодекса. В вопросах нотариального удостоверения договора аренды или его госрегистрации нормы закона об аренде госимущества не определяют особенностей такой регистрации, а следовательно, необходимо применять правила, установленные нормами ГК.

Стоит отметить, что с данной позицией Высшего хозяйственного суда не согласен Фонд государственного имущества Украины. Как пояснили его представители, такой подход в правоприменительной практике может привести к признанию целого ряда договоров аренды недействительными. В основном это касается аренды целостных имущественных комплексов предприятий, которые не регистрировались, поскольку, согласно ст. 4 Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества», не входят в перечень недвижимого имущества, а являются отдельными объектами аренды. При этом арендные платежи по указанным договорам составляют значительную долю поступлений в Госбюджет, а на арендованных имущественных комплексах работает несколько десятков тысяч человек.

Так, по словам начальника отдела методологического обеспечения отношений аренды ФГИУ Ярослава Усенко, ч. 1 ст. 12 закона об аренде является специальной нормой, согласно которой договор аренды считается заключенным с момента достижения договоренности по всем существенным условиям и подписания сторонами текста договора. «Эту позицию подтверждают судебные решения, которые исходят именно из такой трактовки соотношения между специальными и общими нормами», – отметил чиновник. Кроме этого, по мнению г-на Усенко, часто невозможно регистрировать и другие договоры, поскольку во многих случаях государственные предприятия не имеют свидетельства о праве собственности.

Однако аргументы Фонда госимущества убедили далеко не всех участников заседания. Так, по мнению отдельных ученых, с практической точки зрения позицию ФГИУ понять можно, но с теоретической, что касается нотариальной регистрации договоров аренды, судьи должны пользоваться нормами именно Гражданского кодекса.